La inversión inmobiliaria en la que todo lo que sale al mercado se alquila en tiempo récord

En un mercado que cambió radicalmente después de la pandemia, los locales comerciales se convirtieron en la figurita difícil del real estate. Así lo aseguran los expertos del sector inmobiliario, que revelan que “todo lo que sale al mercado” se alquila rápidamente y los dueños de las marcas están “desesperados” por encontrar lugares para desembarcar.

Es paradójico porque en un mundo del consumo en el que los compradores cada vez están más familiarizados con todo a un clic, el mercado de locales comerciales no tiene vacancia y a las marcas les resulta casi imposible encontrar metros libres, sobre todo en los locales de superficies pequeñas , de entre 150 y 300 m².

Por otra parte, si bien las entidades bancarias dejaron ubicaciones emblemáticas desocupadas, por su migración al formato digital, se trata de locales que fueron rápidamente absorbidos. “No es fácil conseguir un local comercial disponible, hay altos niveles de ocupación”, revela Alejandro Reyser, director de inmuebles comerciales en Toribio Achával, y detalla: “El otro día un broker de nuestro equipo pasó por las Heras y Callao, se enteró que ese día se estaba liberando un local ahí y en 24 hs le conseguimos un inquilino”.

“Las vacancias son bajas y la realidad es que el mercado está movido“, especifica Marcos Ballario, de L.J. Ramos. Por su parte, Domingo Speranza, socio y CEO de Newmark, también nota mucha actividad en el sector, aunque acota que “se alquila rápido lo que está en precio”, y explica que, “si suben mucho los valores, el mercado no lo puede pagar”.

Por su parte, Antonio Ginevra, presidente de Aranalfe Propiedades, comparte esta mirada, específicamente en los locales de menos de 200 m², que “están teniendo concreciones muy rápidas”. “Hay zonas con muy alta demanda donde los locales de menos de 300 m² se alquilan incluso antes de que sean desocupados por el anterior locatario. Esto ocurre en Santa Fe y Coronel Díaz, Santa Fe y Ayacucho, Cabildo y Juramento y todo lo que son inmuebles en Palermo con perfil gastronómico”, revela el broker, aunque aclara que los espacios más grandes están requiriendo un plazo de entre dos y tres meses para poder rentarse.

Las indumentaria es uno de los sectores más activos en demanda . “Hay firmas textiles que buscan locales grandes, de 400 metros, como el caso de la marca de indumentaria de Bragado Leutthe, al que vendimos el espacio ubicado en Santa Fe y Callao”, señala Ginevra, que lleva más de medio siglo en el mercado de inmuebles comerciales, y explica que se trata de una jugada que forma parte de la estrategia comercial de esta marca, en la que deciden invertir en ladrillo como resguardo de valor.

Speranza señala otro fenómeno: locales grandes (de hasta 1000 m², en avenidas como Caballito, Santa Fe o Triunvirato) que fueron subdivididos en tres o cuatro locales más chicos, para sacar rentas más pequeñas y no depender de un solo inquilino que puede tener dificultades para afrontar el pago.

Ginevra revela que, en los locales más chicos, de 150/200 m², la demanda se encuentra más atomizada entre cafeterías de especialidad, dietéticas, carnicerías y farmacias. “Antes, el negocio textil competía con servicios bancarios y empresas telefónicas, pero ahora se disputa los espacios con jugadores impensados”, agrega Ginevra.

Los alquileres en las zonas trendys

En medio de ese mercado en movimiento hay algunas zonas que siguen consolidándose, como el área de diseño de las calles de Arenales y Libertad. De hecho, en breve quedará libre un histórico local que ocupaba la casa de decoración De Levie en Arenales al 1300, que saldrá al mercado por un alquiler de 12 millones de pesos.

“Se recuperaron los corredores”, revela Speranza y detalla que las avenidas Cabildo y Rivadavia en Caballito y Flores, y Santa Fe en dos tramos (por la zona del Alto Palermo y el tramo Callao – 9 de Julio) están en altos índices de ocupación, “solo sufre la calle Florida, que quedó golpeada por la pandemia”.

En línea con esto, Reyser explica que el motivo detrás de este crecimiento está en que, antes del cambio de gobierno, el turismo era alto, situación que impulsó el consumo; de todas formas, el dólar blue mantenía una brecha grande con el oficial, por lo que la rentabilidad anual era muy baja, en torno al 1,5% a 2%.

Luego de la asunción de Milei, las propiedades mantuvieron su valor, pero se dio el sinceramiento del tipo de cambio, por lo que la rentabilidad creció y pasó a rondar el 5 a 5,5%. “Siguen siendo bajas, pero no son una lágrima como hace unos años atrás”, detalla el director de Toribio Achaval.

Las Cañitas merece un análisis aparte. Es el barrio gastronómico trendy con una demanda concentrada en rubros como cafeterías, bares, restaurantes y comercios de indumentaria y belleza, que ha tenido un crecimiento sostenido desde la pospandemia.

“Hace un año y medio la visité, y volví hace un mes, y es impresionante lo que cambió, la cantidad de locales y propuestas comerciales que se sumaron”, revela Ballario de L.J. Ramos. En números de la misma inmobiliaria, son 234 los locales de la zona, que presentan una vacancia del 2.6% y que rondan un alquiler de US$25,4 por metro cuadrado mensual.

Uno de los locales que se liberará en la zona tiene 170 m² y se ubica sobre la calle República Eslovenia, entre Arce y Báez, en donde desembarcará una casa de hamburguesas, que alquila el espacio por $3.500.000 al mes. Speranza opina que “para lograr sostenibilidad y sustentabilidad en el tiempo necesitás no sólo gastronomía, sino una propuesta comercial más variada”.

Aunque la zona despuntó hace unos años, resaltan desde Aranalfe refiriéndose al Solar de la Abadía que el negocio de los shoppings se trata de una inversión que hoy deja una rentabilidad mucho más baja a la de hace unos años. “Antes tenían una tasa de retorno del 20% anual, por lo que, en 5 años amortizabas la inversión”, señala Ginevra y explica que hoy la tasa de retorno es más baja, por lo que se trata de una inversión alta que se recupera a más largo plazo.

Los barrios y sus mini shoppings

El formato que está pasando a ser la estrella del retail son los centros comerciales de cercanía -establecimientos que ofrecen variedad de servicios y productos concentrados en un lugar con varios locales-, que se siguen consolidando, sobre todo en las zonas aledañas a los barrios cerrados. “Estos lugares concentran negocios de primera necesidad, que lleva a que vayan desapareciendo los mercados de grandes superficies; el consumidor tiene otra dinámica a la hora de hacer las compras y busca lugares más de nicho para ir a comprar, como la boutique, el supermercado de pocos metros, la pescadería premium, entre otros”, agrega Ginevra. “Es un gran mercado”, revela Reyser y agrega: “Le vamos a poner mucho foco a eso, en el conurbano han crecido y realmente son un éxito”.

¿Cómo se están ajustando los alquileres?

Un punto a tener en cuenta que a la hora de negociar un contrato con los locales es que se ajustan por IPC, se hacen en pesos y se actualizan cada tres meses. De todas maneras, “los inquilinos prefieren alquilarlos por más tiempo, ya que una vez que se posiciona una marca, perder la ubicación es muy costoso; además, hace falta amortizar la inversión inicial que se hace al instalar el local”, señala Speranza y detalla, en este sentido, que los supermercados suelen pedir contratos por 20 años, los locales de ropa tres a cinco años y los gastronómicos de cinco a 10.

“Hoy, el alquiler de este tipo de inmuebles está dejando una tasa de retorno de 4/5% anual en dólares antes de impuestos”, señala Ginevra y explica que se trata de un ingreso menor al de antes, ya que los alquileres subieron, pero bajó el consumo y aumentaron los gastos como los servicios, por lo que los propietarios prefieren quedase con el inmueble como resguardo de valor.

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