En tiempo récord: la avenida que recuperó su esplendor y atrae a las grandes marcas
Uno de los ejes más tradicionales de CABA está nuevamente activo, con una alta demanda y casi sin locales vacíos; cuáles son los tramos en los que hay oportunidades y mayor rendimiento
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LA NACIONLeandro Murciego
El mercado de los locales le tiene guardado a la avenida Santa Fe un capítulo importante, no sólo en su rica historia, sino también en su presente. Según los brokers se trata de uno de los ejes porteños más importantes, que nunca, ni en épocas de crisis, pierde vigencia. Hoy, ese polo se presenta como uno de los protagonistas, demandado tanto por las principales marcas como por los emprendedores.
Su origen se remonta a 1580 cuando Juan de Garay estableció los límites urbanos de la Ciudad de Buenos Aires. Su nacimiento fue como la mayoría de las calles: saliendo del río y abriéndose paso entre baldíos. Comenzaba a la altura de lo que hoy es la peatonal Florida y, con el Virreinato que decidió trazar el “Camino del Norte” o “Nuevo Camino del Alto”, se extendió hasta lo que es actualmente San Fernando. Con el tiempo fue cambiando de nombres, según las épocas: San Gregorio (a partir de 1774); Pío Rodríguez (desde 1806); Calle Estrecha (en 1810); y Santa Fe, desde 1822. En ese entonces, el presidente Bernardino Rivadavia ordenó su ensanche desde Callao hacia el oeste. La llegada masiva de habitantes a ese eje llegó 49 años más tarde y de la mano del éxodo provocado por la epidemia de fiebre amarilla de 1871. La gente la llamaba a la avenida Santa Fe Camino a San Isidro, por ser el trayecto forzado de diligencias y carretas para dirigirse al norte de Buenos Aires. Más de 40 años hubo que esperar para que una ordenanza municipal reglamentara el ensanche de la parte céntrica de la calle Santa Fe (en el tramo desde la calle Libertad hasta Esmeralda) y la última gran modificación llegó en la década del 30 cuando se ensanchó desde Libertad a Callao. A partir de entonces, ese eje no dejó de escribir su historia a puño firme.
El presente del eje
Andrés Sicouly, el gerente de Real Estate Corporativo de Interwin, se animó a hacer una suerte de resumen. “El presente de esta avenida se podría sintetizar en una frase: el corredor de Santa Fe está nuevamente activo. Creció la demanda y casi no hay locales vacíos. Esto alcanza para bocetar la realidad que vive, uno de los ejes más tradicionales de CABA”, explica el broker.
Según Diego Grau, Broker Retail de la firma JLL este corredor es históricamente uno de los más demandados en el rubro locales y por esta razón fue de los primeros en mostrar una recuperación. “La avenida Santa Fe es muy larga y presenta una gran diversidad comercial en toda su extensión. Para analizarla bien, habría que dividirla en varios tramos o polos. Sin dudas, el que mejor rendimiento muestra es la zona próxima a Santa Fe y Pueyrredón. Allí hay una vacancia nula (0%) tanto al término del primer semestre como del primer trimestre de 2022. Este indicador refleja la capacidad que tiene este eje para atravesar coyunturas complejas. Las características de su ubicación (flujo permanente de tráfico peatonal y vehicular, nivel de ingresos económicos de la población de su entorno, etc.), configuran ventajas que los inquilinos valoran muy positivamente. Sin dudas, esto es uno de los factores por el que la demanda se mantiene dinámica y la ocupación de sus espacios es constante”, explica Grau. Y amplía: “Por otro lado, al término del primer semestre del año, las avenidas Santa Fe y Callao, presentaron una tasa de vacancia del 4,5%, lo que representa un descenso -si se lo compara con el primer trimestre de 2022- del 6,3%”.
Sobre el tema de la ocupación de toda la avenida, Gonzalo Bustos, director en Fast Propiedades, sostiene que la vacancia en la actualidad es mínima. “A lo largo de toda la traza se estima que, en la actualidad, hay unos 700 locales, de los cuales 30 se encuentran vacíos o en alquiler (muchos de los cuales se encuentran próximos al cruce de esta arteria con la Avenida 9 de Julio)”, explica el broker. Y agrega Jorge Gayoso, de la División Locales de L. J. Ramos: “Cada cuadra de avenida Santa Fe tiene entre 15 y 25 locales -según su frente-. Es evidente que siempre será una de los ejes más elegidos por los comerciantes. Hoy, según los tramos, contamos con lista de espera de locales que van entre los 80 y los 1000 m² (los llamados XXL)”.
Los rubros y las superficies
En líneas generales, los rubros que están motorizando la recuperación continúan siendo el gastronómico, el de indumentaria, tecnología, celulares y los polirrubros. “Más de la mitad de los locales comerciales que se encuentran a lo largo de toda la avenida pertenecen a dos categorías. El 30% de ellos son del sector de indumentaria y calzado, mientras que el 25% restante responde al gastronómico. En la zona, últimamente se observa el desembarco de firmas pertenecientes a este último rubro, tal es el caso de la pizzería Kentucky, que tiene tres locales a lo largo del eje. Otro caso significativo es La Panera Rosa, firma que abrió hace poco tiempo una sucursal en la avenida”, cuenta Bustos.
En tanto, estas categorías buscan comercios medianos con superficies que van entre los 100 m² y los 400 m² y que están desarrollados en no más de dos plantas. “El tipo de local más buscado por las marcas suele tener entre 200 m² y 400 m². Esto es algo que varió pospandemia, ya que antes se demandaban espacios con superficies de 500 m² a 600 m²″, explica Lucas Desalvo, gerente de Market Research de Cushman & Wakefield.
Los precios en alquiler y venta
En lo que tiene que ver con los precios de alquiler, el corredor comercial de avenida Santa Fe y avenida Callao presenta un promedio que ronda desde los US$10 y US$15 por m² mensual. “Poco a poco, los valores van recuperando su cotización, aunque vale aclarar que antes de que comenzara la pandemia, el precio se encontraba en los US$21 por m² por mes”, dice Grau.
Por otro lado, el tramo comercial de avenida Santa Fe y avenida Pueyerredón en 2022 posee un precio promedio de alquiler de US$25 por m² mensual. Este valor es similar al que se registraba en 2021 y al registrado antes de que comenzara la pandemia. “Este corredor es uno de los que mejor atravesó las consecuencias provocadas por el Covid, siempre exhibió estabilidad en sus precios y tuvo baja vacancia”, dice el broker de JLL.
Según Bustos, un local de entre 80 m² y 100 m² de superficie ronda, en promedio, los $200.000 mensuales de alquiler. “En cambio, si hablamos de locales en esquina con una superficie de 150 m² a 200 m² el valor de alquiler promedio se acerca a un $1 millón”, afirma.
Desalvo sostiene que últimamente se observa en el mercado una situación especial que se da en épocas de restricciones cambiarias, donde empresas compran inmuebles para dolarizarse. En este sentido, se están dando operaciones de compraventa de locales, en su mayoría instrumentadas en pesos. “Estuvimos evaluando opciones para compra y se pueden conseguir inmuebles de 300 m² en un rango que va entre US$1 millón y US$1,5 millón, cuando prepandemia estaban un 35 % por encima de la cotización actual”.
Para Gayoso, el escenario de este polo se presenta para muchas marcas como una oportunidad. “Hoy es una zona con oportunidades reales, ya que los locales están a precios bastante más bajos que los valores prepandemia y esto hace que rubros que históricamente no podían acceder a este corredor ahora lo puedan hacer”.
Para concluir, Sicouly afirma: “Hoy, el inconveniente que existe es que resulta muy complejo comprender la ecuación lógica para fijar el valor de los alquileres, ya que estos se cotizan en dólares, pero se pagan en pesos. El principal problema es la volatilidad que tiene en nuestra economía el tipo de cambio. Esto genera importantes oscilaciones que siempre terminan incomodando a alguna de las partes. Pero para no perder la referencia vale aclarar que esta es una complicación menor -casi anecdótica- si se compara con todo lo sufrido en los últimos dos años con locales cerrados y sin gente caminando. Antes, el mercado estaba extinguido y ahogado. Ahora se encuentra con síntomas de vitalidad”, explica.
Por Leandro Murciego
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