En un año: hay un 65% más de locales vacíos en la Ciudad; cuáles son las avenidas más afectadas

La crisis de los locales comerciales parece no tocar fondo y la ciudad de Buenos Aires sigue sumando persianas bajas: entre marzo y abril registró 457 inmuebles comerciales desocupados, este número representa un 65,6% más de los que había en enero y febrero del año pasado, antes de que irrumpiera la pandemia. Mientras que si la comparación es el segundo bimestre de este año (marzo-abril) contra los dos primeros meses (enero-febrero), la caída es del 26,2% ya que por entonces los espacios en venta, alquiler o cerrados en las áreas relevadas eran 362. Los datos se extraen del informe que realiza la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC) en las principales áreas comerciales de la ciudad de Buenos Aires.

El mismo informe indica que si se analiza sólo a los locales que se ofrecen para alquilar la suba es de 80,6% en relación a la situación prepandémica, mientras que en los que están en venta es aún mayor: 81,3%. “Se trata de un mercado que ya venía golpeado por la baja en el consumo y la compleja situación económica que atraviesa el país desde hace unos años. La crisis actual profundizó problemas preexistentes y sumó otros nuevos que, en conjunto, sentaron las bases de un panorama complejo e incierto” advierte Guido Mosin gerente de Research de la firma JLL.

El relevamiento que la CAC realiza desde 2014 indica que la peatonal Florida es el corredor más afectado con un aumento de casi el 370% de los espacios vacíos -pasó de tener 13 en la precuarentena a 61 espacios desocupados en la actualidad-, seguida por la avenida Córdoba en donde los inmuebles libres aumentaron 184,6% (de 26 a 74); la avenida Pueyrredón,116,7% (de 12 a 26), y la avenida Corrientes, 95,9% (de 74 a145). Pero si el análisis se centraliza en qué paso en los primeros cuatro meses del 2021, la avenida Córdoba fue la más perjudicada con una suba del 335,3% en la cantidad de espacios vacíos en el segundo bimestre en comparación al primero: pasó de tener 17 a 74 espacios libres, secundada por Florida (49,5%) que creció de 39 a 61 locales libres, es decir sumó 22 nuevas locaciones desocupadas, y la avenida Corrientes (56,4%) que pasó de tener 97 a 145 espacios vacíos.

La más golpeada

Sin duda el tramo de la avenida Córdoba en el barrio de Villa Crespo es la que más sufrió el impacto de la baja de consumo por la pandemia. “Se podría decir que es la más afectada en este proceso de pandemia, ya que ha tenido un porcentaje de cierres de locales de alrededor del 20%.”, afirma Christian Giménez, responsable de locales de Adrián Mercado. “Es un corredor que ha sido muy castigado incluso en la intersección con Scalabrini Ortiz. De hecho, hay un local libre con una propiedad que se va a construir arriba, lo que antes era poco probable”, señala Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de retail de Colliers Argentina. En la avenida Córdoba, en un principio, todo estaba concentrado en tres cuadras y pedían mucho dinero de alquiler, entonces las marcas se fueron corriendo y por eso mismo decayó. “El corredor se fue abriendo y quedó también con muchos locales vacíos por esta situación”, admite Jorge Gayoso, broker de locales de L. J. Ramos, quien coincide con la mirada de su colega: “Hace más de 24 meses que Córdoba viene afectada, ya desde 2019 veníamos viendo a este corredor en caída con cada vez más locales en alquiler. Creo que se va a transformar, van a quedar los locales emblemáticos de outlet, por ejemplo, en las esquinas de la avenida Scalabrini Ortiz o Gascón, pero después avanzará la ejecución de muchos proyectos residenciales.

Un dato alentador del informe de la CAC es que algunos corredores ahora tienen más inmuebles ocupados que a principio de año como la avenida Santa Fe en donde disminuyó la superficie comercial libre un 11%, la avenida Avellaneda, en donde la baja fue de 23%, y Rivadavia, con un 29% más de espacios ocupados que a fines de 2020. “Este corredor en el cruce con Acoyte es uno de los que se distinguieron por la enorme resiliencia que mostraron: presenta vacancia prácticamente nula y estabilidad de precios”, señala Mosin.

Si el análisis es por la altura, los tramos más afectados de cada corredor fueron Córdoba (4000-5300); Pueyrredón (0-1200); Corrientes (200-6800) y la peatonal Florida. Mientras que los menos perjudicados: Cabildo (0-1800); Santa Fe (700-5300); Rivadavia (2000-2800; 4900-5400; 6300-7400; 11000-11600) y Avellaneda (2800-3800).

Más oferta y menos demanda

“La realidad es que cada día aumenta la asimetría entre la oferta y demanda: hay más que quieren vender y menos que quieren comprar o alquilar. En el mercado de locales la vacancia aumentó de un 1,7% a un 3,5%”, cuantifica Alejandro Badino, director de Colliers.

A la hora de hablar de precios, Badino admite que en 2020, los precios de los alquileres cayeron 62% -de US$43/m² a US$26/m²-. Con respecto a los valores por corredor, el último relevamiento de Colliers en el que analiza el impacto de un año de pandemia indica que la avenida Rivadavia (a la altura de Caballito) y la peatonal Florida registraron los valores más altos con un promedio de US$34,5/m². En un segundo orden se agrupan los corredores dentro del rango de US$19 a 28,1/m², entre los cuales están Alicia M. de Justo, Cabildo, Santa Fe y Callao) y Santa Fe y Pueyrredón. Por último, se encuentran aquellos ejes que por sus características resultan menos demandados por los principales retailers, como Pueyrredón, Rivadavia en Liniers, Rivadavia en Flores, promediando entre los US$10,7 y los US$19/m².

Pero la crisis del mercado de retail no se limita a la ciudad de Buenos Aires, en La Plata las superficies comerciales libres aumentaron 89% en el segundo bimestre del año en comparación a enero y febrero del año pasado, según los datos analizados por la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC) de un relevamiento efectuado por la Federación de Mayoristas y Proveedores del Estado de la Provincia de Buenos Aires (FEMAPE). En números, durante el tercer y cuarto mes de 2021 se detectaron un total de 100 locales sin actividad comercial en las áreas relevadas. A principio del 2020 eran 53.

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