Pese al crecimiento del home office, hay 12 proyectos de oficinas en construcción, por qué y dónde están
En la zona del AMBA hay casi 380.000 metros cuadrados en construcción; dónde se concentra la mayor superficie en obra, en cuánto tiempo se terminará y cuáles son las áreas de mayor atracción
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LA NACIONLeandro Murciego
Luego de que analistas del sector inmobiliario especularan con el final de las oficinas, al menos en AMBA, hay señales de reactivación. Según recientes informes, en la Ciudad de Buenos Aires y en el primer cordón del conurbano bonaerense, se multiplican los proyectos. En la actualidad, existen unos 387.007 metros cuadrados de oficinas en obras, los cuales se distribuyen en 12 complejos corporativos. Las proyecciones de algunas firmas especializadas en el sector auguran que ese número podría seguir creciendo.
En cuanto a los nuevos metros en construcción, en 2022 se espera el ingreso de 140.692 m². “La zona norte de CABA, Palermo y el corredor Panamericana se mantienen como áreas de atracción de la demanda y son los que concentran la mayor superficie en construcción (63,1%), una muestra más de que los desarrolladores siguen apostando por la diversificación hacia el norte”, afirma Fernando Novoa Uriarte, director de Newmark Argentina.
En la actualidad, Palermo concentra el 25,5% de los metros en construcción, totalizando 60.257 m², de los cuales se espera su ingreso para 2023, sumando a la consolidación de este polo emergente. “Dentro de la ciudad se esperan los mayores ingresos en el submercado Catalinas-Retiro, estimando para 2023 la entrada de 42,000 m² en la esquina de Córdoba y Alem”, dice Novoa Uriarte.
Según, Juan Manuel Farola, de Colliers International, los metros cuadrados que se incorporarán a lo largo de este año significarían un crecimiento del 8% sobre el stock actual. “Existen 42 inmuebles de la categoría premium en etapa de proyecto aprobado o en vías de construcción, entre los cuales pueden reconocerse edificios de superficies que van desde los 3000 a 85.000 m²”, cuenta el broker.
Los ingresos al mercado de los inmuebles en etapa de construcción se prolongarán hasta 2025. Esto implica que, durante este lapso, el segmento de la más alta categoría podría expresar un crecimiento de más de 300.000 m² en la zona del AMBA. Estos nuevos espacios, se ubican en un 90% dentro de los submercados Norte de GBA y Norte CABA.
Un informe reciente del sector, elaborado por la firma Colliers, especula que si a los inmuebles en construcción se le suman los edificios en proyecto, se podría prever para los próximos cinco a siete años la incorporación de unos 800.000 m² de nuevas oficinas, lo que representaría un crecimiento del 43.3% con respecto al inventario actual. Pero claro, en este escenario cambiante donde muchos proyectos y/o zonas están atravesando fuertes procesos de reconversiones, existe la posibilidad que una buena cantidad de estos 800.000 m² pueda devenir en otro tipo de inmuebles, tanto residenciales como turísticos. “Estos proyectos, en su mayoría, son previos a la pandemia, motivo por el cual, muchos desarrolladores hace tiempo están analizando si les conviene cambiar el destino del inmueble, mantenerlo o hacer land-banking”, comenta Juan Querol, broker de Cushman & Wakefield.
El precio de alquiler pedido promedio experimentó una baja del 4,4% y se sitúa alrededor de los US$23/m². “Los inmuebles de categoría A+ registran un precio promedio de US$24,5/m² y los de clase A de US$19,8/m². Por submercado, el macrocentro sur se ubica como el polo con el valor más bajo (US$14,8 por m²), mientras que Catalinas y macrocentro norte reflejan los más elevados (US$27,6/m²).
En cuanto a las zonas, según Gonzalo Pellejero -gerente de la división oficinas del Grupo Adrián Mercado- el norte de CABA y el corredor Panamericana se erigen como las mejores opciones a la hora de pensar en la descentralización del sector. “Estos ejes son los más demandados. Las empresas buscan llevar las oficinas cerca de la casa de muchos de los miembros de su staff”, sostiene el analista. Y agrega Querol: “Dentro de CABA, la zona que concentra más proyectos es la de Catalinas, la cual también presenta más dudas”.
Para Pablo Kiesel, gerente comercial de Raghsa, hoy la mayoría de los desarrolladores tiene el foco puesto en Núñez. “La zona ofrece buena conectividad, espacios verdes, áreas de recreación, esparcimiento y disponibilidad de tierra para desarrollar”, explica Kiesel. Y agrega: “Allí se encuentra el Centro Empresarial Libertador, el mayor desarrollo de oficinas corporativas de Raghsa (con 100.000 m2), el cual hemos alquilado casi en su totalidad. Además, estamos construyendo una segunda torre que va a formar parte del complejo. Sin dudas, un proyecto que cambiará la dinámica de la zona será el futuro Parque de la Innovación (ex Tiro Federal)”.
Otro de los emprendimientos que se levanta por el área es Dome Business Plaza, un mega proyecto de oficinas -que lleva el sello de ADN Developers- y que ofrece 17.500 m² con plantas libres y flexibles (de 65 a 320 m2). Además, tendrá amenities y criterios de sustentabilidad, que buscan dar respuesta a lo que la demanda actual exige (SUM, terraza, rooftop bar, salas de reuniones, locales comerciales en planta baja, amplio hall de acceso, bike parking y seguridad 24 horas). “El tramo de Libertador entre Monroe y La Pampa, desde hace unos cinco años viene viviendo una gran transformación. Este lugar pasó de ser una zona residencial a convertirse en polo corporativo premium. Sin dudas, esto se debe a la gran búsqueda de descentralización que experimentan las empresas”, dice Elbio Stoler, fundador y director de ADN Developers.
Si bien las variables macro del país sumadas al efecto negativo que dejó la pandemia y a la coyuntura actual no dan forma a un escenario alentador, los desarrolladores no se amilanan. “Nosotros en un contexto así vemos una gran oportunidad, ya que miramos a la Argentina a largo plazo. Sabemos que las grandes corporaciones siempre van a necesitar una oficina para desarrollar sus actividades y en este contexto, seremos los primeros en ofrecer espacios para cubrir sus necesidades. Las oficinas corporativas hoy son un gran resguardo de valor y muchas empresas han empezado a entenderlo. Tanto es así que este último año se han realizado transacciones con precio récord (US$6000/m² a US$9000/m²)”, cuenta Kiesel. Y amplía: “Las principales operaciones fueron en Catalinas y Puerto Madero que siguen siendo áreas muy demandadas por las empresas”.
Tanto Kiesel como Stoler coinciden en que “hoy, hay que ser muy cuidadoso a la hora de llevar adelante un emprendimiento. No solo hay que entender qué zonas son las demandadas por las empresas y sus empleados, sino que, además, hay que ofrecer la infraestructura que le permita a los usuarios vivir muy buenas experiencias. La gente demanda: oficinas modernas, espaciosas y sustentables, con buena ventilación e iluminación natural, y que, además, cuenten con amenities que inviten a la socialización”.
Sobre la rentabilidad, Rodolfo Melazza, director de la desarrolladora Pedro Podesta que lleva adelante en Nordelta el proyecto Officia Nordelta (un complejo sustentable de 10.000 m² de oficinas distribuidas en cinco plantas y que ofrece superficies alquilables desde 200 m² hasta 2000 m² por planta ), sostiene: “Si bien el mercado ofrece una rentabilidad baja actualmente, este tipo de proyectos son una inversión a largo plazo, que por lo general suelen tener muy buena proyección”.
Nicolás Ferrero, research coordinator de CBRE concluye: “Los desarrolladores continuarán invirtiendo en este sector mientras los cap rates sean mayores y puedan proveer un riesgo menor a otros activos de real estate”.
Uno por uno los 12 proyectos
Estos son los inmuebles que se encuentran en obra y que tienen fecha Estos son los inmuebles que se encuentran en obra y que tienen fecha de entrega prevista entre 2022 y 2025
- Woko, GBA Panamericana, 48.893 m²
- Park 10, GBA Panamericana, 8000 m²
- Officia, Nordelta, 10.000 m²
- Libertador y Pampa, zona norte CABA, 24.500 m²
- Campos Salles, zona norte CABA, 50.000 m²
- Quartier Puerto Retiro, Catalinas Retiro, 38.880 m²
- Alem y Córdoba, Catalinas Retiro, 60.000 m²
- Bureau Diagonal, Microcentro, 7234 m²
- Mirabilia Central, Palermo, 37.000 m²
- Mirabilia 851, Palermo, 60.000 m²
- Nómada Palermo, Palermo, 25.000 m²
- Dome Business Plaza, Belgrano, 17,500 m²
Por Leandro Murciego
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