El sector del mercado que empezaba a reactivarse y ahora, nuevamente, se enfría

El mercado de oficinas clase A y A+ o premium comenzó a mostrar cierta cautela. Según los especialistas, en líneas generales la reactivación que se vivió a finales de 2022 en el sector comienza a enfriarse debido a los problemas que tiene el Gobierno para brindar previsibilidad al mediano y largo plazo.

Si se observa al sector por fragmentos, podría afirmarse que algunas categorías están surfeando mejor la ola que otras. “En el primer trimestre de 2023, el mercado de oficinas premium continuó dando leves signos de recuperación. Pero lo importante es que esto -en esta categoría- se viene repitiendo durante los últimos tres períodos de manera consecutiva. Otro dato relevante -que muestra la recuperación-, es el de la absorción neta del primer trimestre. Ésta fue de 6121 metros cuadrados”, comenta José Ignacio Viñas, director general de real estate comercial de Cushman & Wakefield para Argentina & Uruguay. Mientras que, para Colliers Argentina, el sector A+ mostró grandes diferencias. “Al término del primer trimestre de 2023. El inventario de oficinas no registró variaciones significativas. Por su parte, los valores de alquiler solicitados se mantuvieron estables, en tanto que la tasa de vacancia presentó un leve aumento. En comparación con el último trimestre de 2022, los espacios vacíos crecieron un 0,26%. Por su parte, el inventario se mantuvo en 1.854.475 m², mientras que el Asking Rent promedio tuvo una leve disminución del 3%”, explica Juan Manuel Farola, gerente comercial de Colliers Argentina.

El último informe de la firma Colliers Argentina permite observar que si se discrimina la disponibilidad según categoría de los inmuebles, se puede verificar que la mayor vacancia se presenta en los edificios A+, alcanzando el 19.4% (es decir, unos 235.099 m² libres). Por su parte, los inmuebles clase A expusieron una vacancia del 14.5% (unos 94.280 m²). En cuanto a la demanda, la categoría clase A+ arrojó una absorción neta negativa de -13.831 m², mientras que los A presentaron un saldo positivo de 10.482 m² . Es decir, que el mercado (teniendo en cuenta a ambas categorías) exhibió un saldo de -3348 m², en lo que tiene que ver con la absorción neta“, comenta Farola.

Para Fernando Novoa Director Oficinas de Newmark Argentina, los edificios de mayor categoría y con mejores amenities siguen siendo los más demandados, mientras que si de zonas se trata el corredor norte porteño su muestra como uno de los protagonistas. “Al término del primer trimestre, los desarrolladores siguen apostando por el corredor norte de CABA. Allí, durante ese lapso, el inventario creció un 25% (se entregó el edificio ubicado en Libertador y La Pampa -que está casi todo ocupado-). Este polo tiene una de las tasas de vacancia más baja del mercado con un 12,7%”, dice Novoa Uriarte.

Y agrega: “Pero, más allá de este eje, si hubiese que definir al mercado con una sola palabra, esta sería: expectante. El sector se encuentra atento al rumbo económico y político que podría tomar el país durante este período de transición electoral. En el primer trimestre del año, las transacciones de compraventa que se han acelerado fueron impulsadas por algunas empresas que acumularon pesos y que salieron a tratar de refugiar su liquidez en activos rentables”.

La demanda

En cuanto a la superficie alquilada, este trimestre prácticamente se duplicó, llegando a 45.356 metros cuadrados. “La demanda estuvo repartida en partes iguales entre la zona norte de CABA, del GBA y el CBD, en torno al 30% para cada una, mientras que los polos emergentes de Palermo y Parque Patricios concentraron el 7,3% de la superficie rentada”, explicó Novoa Uriarte.

Según el informe de Newmark Argentina, los mayores movimientos se registraron en el nuevo edificio de Libertador y La Pampa, donde se alquilaron 14.152 m², cifra que representa el 31% de la superficie absorbida en el período. “Este edificio alcanzó un hito importante en el mercado, ya que ingresó con el 70% de la superficie ya alquilada, consolidando al corredor norte como una apuesta atractiva tanto para desarrolladores como para ocupantes”, sostiene Novoa Uriarte.

La oferta

Al término del primer trimestre del año, el ranking de polos con mayor superficie disponible en alquiler estaba encabezado por el corredor norte del Gran Buenos Aires, con 78.396 m². Seguido por Puerto Madero (74.258 m²) y microcentro (46.409 m²), segundo y tercero, respectivamente. Mientras que el eje con menos metros cuadrados ofrecidos en alquiler era macrocentro, con 1118 metros cuadrados. El segundo lugar de ese escalafón estaba ocupado por Plaza San Martín (con 8588 m²) y Plaza Roma (con 25.146 m²). Por su parte, la firma inmobiliaria CBRE afirmó que durante el primer trimestre en el corredor Panamericana se sumaron unos 10.679 m².

Una parte importante del movimiento del mercado sigue estando relacionado con la tendencia conocida como “Fly to quality”. Ésta metodología llegó de la mano de muchas empresas que están aprovechando algunas oportunidades (cotizaciones inusuales -bajas- del mercado) para dejar viejos inmuebles, reubicándose en complejos más modernos y funcionales. El objetivo de estas compañías es mejorar tanto la calidad de sus espacios laborales como de los servicios que les ofrecen a sus empleados. “Una clara muestra de este fenómeno es que en el segmento de oficinas clase B la absorción neta fue casi nula durante el primer cuatrimestre del año, con solo 300 m². Es decir, la mayoría de las compañías está optando liberar metros cuadrados de inmuebles clase B para ocupar oficinas de mayor calidad”, sostiene Viñas.

Precios y rentas

Según los diferentes analistas, los precios se sostuvieron durante el primer trimestre del año. El Asking Rent promedio del mercado se mantuvo estable, situándose en los US$21,15/m². “Los inmuebles de categoría A+ presentaron un precio promedio de US$23,7/m² y los de clase A de US$18,6/m²”, sostuvo Farola.

Desde la firma CBRE aportan un dato interesante, la zona norte del GBA aumentó sus valores, mientras que en el CBD (el distrito financiero o corazón financiero) y en el eje norte de la ciudad de Buenos Aires hubo un mínimo descenso en los precios pedidos. “Esto sugiere un posible reajuste de la demanda de estas zonas, respecto de los otros submercados del AMBA”, explica Nicolás Ferrero, Research Manager de la firma CBRE.

Lo que se viene

Al cierre del primer trimestre de 2023, el inventario de las oficinas de Clase A y premium existente era de 2.556.228 de m² en CABA y Gran Buenos Aires. Según los especialistas, esta superficie se distribuye 1,6 millones de m² en el CBD, seguido por Zona Norte GBA con 0.49 millonoes de m² y Zona Norte CABA con 0.43 millones de m².

En la actualidad, la superficie en construcción ronda los 275.000 metros cuadrados, de los cuales se espera que para este 2023 ingresen al mercado unos 140.000 m2. Hoy, la mayor concentración de proyectos en desarrollo se encuentra en el CBD y a lo largo del corredor norte del AMBA. “Ahora, sólo resta observar -en medio de este complejo escenario- cuál será el impacto que esta nueva oferta pueda tener sobre el mercado”, concluye Novoa Uriarte.

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