El negocio de comprar un espacio de guardado

En la Ciudad de Buenos Aires los depósitos, bauleras, bodegas o simplemente espacios de guardado, hermanos menores de las grandes naves industriales, pueden ser vistos como una rara avis del real estate. Sin embargo, el negocio tiene una ocupación que supera el 90 por ciento durante todo el año, con un retorno en dólares para sus propietarios que puede alcanzar el 15 por ciento anual. Para Pablo Fiorita, responsable de parques industriales y logística de Adrián Mercado, hay una tendencia a la que comerciantes e industriales están recurriendo más asiduamente a pequeños galpones y depósitos, en la ciudad, a partir sobre todo de un contexto económico que obliga a una readaptación en la estructura de algunas pequeñas y medianas empresas. "Si bien es una tendencia incipiente y hay que ver cómo se adapta este modelo a la oferta tradicional resulta una alternativa para los propietarios de estos espacios que, suelen trabajar mayoritariamente con mudanzas y alta rotación", precisa el especialista y esclarece: "Para estas superficies suele ser más sencillo obtener la habilitación para dejar mercaderías y por otro lado, desde el punto de vista del emprendedor inmobiliario se generó un negocio de renta orientado a guarderías y bauleras, más pequeñas y con menos instalaciones, pensado para la guarda de mercaderías con contratos flexibles, con uso de una semana a un mes".

Sumando metros

Marcelo Fraschina, gerente General de Deposito Belgrano, la compañía más antigua en el rubro que opera en la Ciudad, sostiene que, aquellos que se mudan o necesitan guardar algún bien por un tiempo indeterminado representan el 70 por ciento de su negocio.

Deposito Belgrano, surgió a mediados de la década de los ochenta y hoy, suma cuatro sucursales y 15.000 metros cuadrados de superficie alquilable. "Ofrecemos bodegas privadas como las que se pueden encontrar en las bauleras de cualquier edificio. Acá la gente le pone candado y se lleva la llave", asegura y agrega: "Las empresas y los comerciantes completan el abanico de clientes, y son estos últimos, los que vienen con más frecuencia". Acceder a estos espacios puede oscilar entre los $ 1500 y $ 1800 mensuales para superficies pequeñas de 5 m2. Con la mira puesta en este fenómeno surgió Green Depot, hace solo un año y medio, en Villa Urquiza. "Nos especializamos en ofrecer depósitos chicos desde un metro cubico hasta 50 m2. En las manzanas típicas, el frente más común es de 8,66 y el fondo de 30 o 40 metros. Por lo que los depósitos más pequeños que se encuentran en Capital Federal, suelen ser de unos 250 metros cuadrados. De esta manera, elegimos desarrollar este negocio en un predio de 5000 y 7500 metros cuadrados construidos con acceso sobre la avenida de Los Constituyentes donde se permite el tránsito pesado, con salida a tres calles, y a cinco cuadras de General Paz", explica, Ignacio Villa Abrille, gerente Comercial quien prefiere reservarse la cifra que invirtieron en el desarrollo. "No solo atendemos la demanda actual, sino que también les enseñamos nuestros servicios a quienes no sabían que existía, por lo que creemos que nuestra demanda continuará en aumento", agrega el hombre de Green Depot.

Para Fiorita, la demanda en la Capital Federal se centraliza en naves pequeñas que son muy rentables, con costos de construcción similares a un depósito tradicional. Muchos desarrolladores, antes de avanzar con un edificio bajo de viviendas o cocheras, prefieren optar por este negocio, que puede duplicar la rentabilidad anual en dólares. "Sin embargo, el lucro cesante de tener diez galpones de 500 metros cuadrados no es lo mismo de tener uno de 10.000 metros cuadrados, si se va un inquilino no te afecta drásticamente, pero debe contar con una buena administración", advierte y completa: "Muchas unidades en la ciudad están subdividiendo en módulos sus espacios apuntando a múltiples clientes comerciales para diversificar riesgos".

Las amenazas

En el último informe anual del mercado, publicado en mayo y elaborado por Adrián Mercado coinciden que, ligados directamente a la actividad económica, los depósitos y centros industriales tuvieron un 2016 "amesetado". No hubo grandes cambios en cuanto a la incorporación de nuevos metros cuadrados, ni los precios se movieron significativamente. Y aclaran, el mercado de galpones, depósitos y naves industriales, no solo en Capital Federal, viene sufriendo varios cambios en los últimos años. Acosadas por costos que se incrementan, un dólar que pasó de $9 a $14 a comienzo de 2016 y las tarifas de los servicios públicos que se duplicaron, cientos de empresas decidieron mudarse en los últimos años a propiedades más chicas, a fin de enfrentar la menor rentabilidad y la crisis que persiste y atenta contra la llegada de nuevos inversores.

Para el analista Fiorita, uno de los principales inconvenientes puede estar en armar una buena administración que lleve adelante la operación y las cuentas del negocio. Por otro lado, es importante que, no se generen actividades ilícitas en los módulos.

Otro player de peso, que prefiere el anonimato, sostiene que, la rotación es una de las características que diferencia a esta actividad del resto de los negocios inmobiliarios. "El esfuerzo es constante para mantener contento al consumidor, más parecido a lo que ocurre con el consumo masivo", asegura y agrega: "Entre los costos, está la administración y el mantenimiento del edificio. Nosotros lo pintamos por completo todos los años".

Este actor tiene más de una década en el mercado y recuerda que, cuando incursionó en el rubro, la baja presencia de estos espacios, fue una de las razones que los llevó a invertir en la operación. "Hoy, hay más competidores, pero seguimos con una ocupación cercana al 100 por ciento", completa el empresario.

"Lo que más nos costó fue aprender a comunicar nuestro producto en un mercado donde no se conoce mucho el tipo de servicio que ofrecemos. Es un negocio que requiere de mucho know how, desde cómo comunicar el producto, hasta entender todos los servicios que requiere el cliente que nos contrata y nosotros dedicamos mucho tiempo a analizarlo a fondo para contar con la menor cantidad de contratiempos posibles antes de empezar", reconoce Villa Abrille.

"Seguimos con una ocupación superior al 90 por ciento más allá que el año pasado fue más complicado", confiesa Fraschina y sigue: "Hubo mayor rotación y tuvimos que salir a incentivar a los potenciales clientes a que nos elijan, algo que seguimos en 2017".

"Otro de los problemas que tenemos, es la morosidad, porque los clientes no lo tienen como un gasto fijo, ya que no es común su utilización, y a su vez, no son la prioridad", asegura el gerente General de Deposito Belgrano. "En el caso de las empresas, no suelen recurrir a espacios muy grandes en nuestras bauleras, porque a medida que aumenta la superficie se le encarece mucho, y si demandan más metros, como, por ejemplo, 150 metros cuadrados es recomendable que busquen otro espacio. Esto sucede porque estamos en barrios costosos, como Nuñez", explica.

Para finalizar, vale destacar que el mercado de depósitos tiene una presencia importante por fuera de los límites de la Capital Federal. El inventario de estas instalaciones en el Gran Buenos Aires alcanzó casi los dos millones de metros cuadrados, al primer trimestre de 2017. La zona norte concentra el 68,8 por ciento de la oferta, según el relevamiento que hace la firma Newmark Grubb Bacre. La superficie representa alrededor del 50 por ciento de la oferta nacional y el valor de la renta promedio ascendió a US$ 7 mensuales por cada metro, en el mismo período.

La vacancia ha sufrido pequeñas modificaciones respecto al trimestre anterior, explica el informe. "Así como algunas Pymes se están reacomodando para adaptarse a nuevos escenarios, otras empresas, mayormente las multinacionales, están solicitando nuestro asesoramiento para que los acompañemos en la revisión de planes de expansión que han debido poner en espera los últimos años", finaliza Domingo Speranza, director de la empresa.

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