El modelo comercial de los strip centers

El resurgimiento de nuevos proyectos de uso mixto por fuera de countries y barrios cerrados, abiertos a los mismos habitantes de la urbanización y, también, al resto del público de la zona, confirman su reactivación en el mercado inmobiliario suburbano. Llevados a cabo, en general, por los mismos desarrolladores del masterplan original, estos emprendimientos tienen como principal objetivo proveer de servicios complementarios al barrio cerrado y, a la vez, a la zona de influencia. Sectores que, por lejanía, carecen de cantidad y calidad de servicios a disposición, y tienen una demanda genuina del público en materia de comercios, escuelas, gastronomía, centros de salud, divertimentos, entre otros servicios. El aumento sostenido de la densidad poblacional en zonas suburbanas y las nuevas tendencias mundiales de urbanismo, explican la reactivación de este tipo de proyectos. Tal es el caso de Pueblo Caamaño, ubicado en el kilómetro 46 del Ramal Pilar de la Panamericana. El proyecto que está a punto de inaugurar la primera etapa del centro comercial del emprendimiento, un espacio con 52 locales.

“El complejo, una vez terminado, contará con un total de 7300 metros cuadrados y 90 locales destinados, no solamente a proveer de servicios de conveniencia a los más de 1500 personas que vivirán y trabajarán allí –antes de fin de año–, sino también acercará una oferta de espectáculos y de gastronomía a más de 25.000 personas que viven en barrios cerrados y countries de los alrededores”, comenta Ricardo Mataloni, director comercial de Vitrium Capital.

En cuanto a la superficie, los locales oscilan entre los 56 y los 105 metros cuadrados, teniendo la posibilidad de unificarlos para obtener superficies aún más grandes. En el centro, cuenta con dos amplias superficies de 443 y 694 metros cuadrados que están pensadas para la incorporación de un supermercado. ‘’Nos interesa crear un polo gastronómico único en la zona y brindar una amplia oferta de locales de servicio”, comenta Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital. La comercialización del centro comercial hasta el momento marcha viento en popa. “Sólo nos queda para la venta una docena de locales con cochera cubierta incluida; de los 52 previstos para esta primera etapa. Los valores de venta de estos espacios comerciales parten desde $38.000/m2. Los primeros contratos de alquiler que estamos cerrando se encuentran en el orden de los $260/ m2 más expensas, sumando un 15 por ciento de fondo de publicidad y promoción’’, detalla Mataloni.

Otro caso es Nuevo Quilmes Plaza, en la puerta del barrio Nuevo Quilmes, que está próximo a lanzarse y ofrecerá un centro comercial, más de 4000 metros cuadrados de oficinas, un centro de salud y un estacionamiento para 3000 autos. “La zona Sur ha tenido un desarrollo interesante y sostenido en materia de loteos a lo largo de los últimos años. Recién ahora se ha logrado tener una masa crítica de habitantes para justificar la inversión en este tipo de proyectos de uso mixto y garantizar un posible retorno”, sostiene Ignacio O’Keefe, de O’Keefe Propiedades, que comercializa el proyecto. Se estima que Nuevo Quilmes Plaza demandará una inversión total de US$ 30 millones.

Hacia el oeste bonaerense, comienza a tomar color Luján Walk, un emprendimiento comercial donde ya funciona un supermercado de la cadena Walmart y que convivirá, desde el año que viene, con un complejo de salas de cines de última generación de la Cadena Village, un mall de 50 locales comerciales y un amplio salón gastronómico que conllevará una inversión de US$ 15 millones. El emprendimiento está situado junto al complejo urbanístico La Concepción de Luján, que cuenta con más de 300 familias viviendo en forma permanente y 232 lotes en pleno desarrollo. “Fue necesario que transcurran 15 años para que se consolide la parte residencial, y luego iniciar la etapa del centro comercial”, explica Aníbal Furman, gerente comercial de Desarrollos Inmobiliarios de Luján S. A. “Hay un reflorecimiento de este tipo de proyectos. No hay duda del aumento de la densidad poblacional. Y el hecho de que ya haya una comunidad establecida es una ventaja enorme. No obstante, estos proyectos no se pueden pensar para una sola urbanización. Tiene que haber una justificación comercial. Es necesario que haya más demanda, entonces aparece este concepto de uso mixto. De lo contrario, le resolvés un problema a la gente cercana, pero vos te generas otro si no logras que fluya gente de otro lugar”, aclara Furman.

La tendencia también se propaga a nivel nacional. Con una inversión de US$ 45 millones, la desarrolladora Los Canales de Plottier lanzó “Los Canales Urbanización Abierta”, en la ciudad de Plottier, a 15 minutos de la capital de Neuquén. Sobre una superficie de 128 hectáreas el emprendimiento ofrecerá un mix de ofertas para cumplir con las necesidades de los habitantes de otros proyectos de urbanización linderos y de la localidad de Plottier. El masterplan contará con clínicas privadas, escuelas –ya se encuentra funcionando una bilingüe–, supermercados, oficinas, paseos comerciales, restaurantes y, al estar situado junto al Río Limay, tendrá guarderías de embarcaciones y un club náutico.

“Hay una tendencia mundial conocida como New Urbanism, que tiene que ver con desarrollos urbanos sustentables, alejados de las grandes ciudades. Busca que los habitantes de los suburbios cuenten con todo lo necesario para resolver su vida diaria a una escala peatonal. La tendencia también involucra la vida en comunidad, contemplando la forma de relacionarnos con nuestros vecinos a través de áreas comunes. Es un cambio de hábito de cara al trabajo y a las actividades diarias”, resalta Santiago Cerruti, gerente general de Los Canales.

Cómo ingresar

Las modalidades de comercialización de las unidades de los proyectos de uso mixto varían según el desarrollador. En Lujan Walk, no se venderán locales comerciales, tendrán un costo locativo. “Se administra como un centro comercial. La venta de espacios en este tipo de proyectos siempre fracasó. Es necesario mantener una línea comercial que se complemente para que todos puedan convivir y, sobre todo, la oferta sea atractiva al público”, explica Furman. Los alquileres, dependiendo de distintos complementos, tendrán un costo aproximado del 8 por ciento de la facturación del comercio.

En esta primera etapa del Nuevo Quilmes Plaza, los desarrolladores del proyecto ofrecen a inversores la alternativa de comprar un local y, una vez terminada la obra, utilizarlo a título personal o ponerlo en alquiler a través del sistema de pool de renta del mismo emprendimiento. “En el futuro, también se podrá ingresar al proyecto como locatario pagando un valor de mercado según el tamaño y ubicación del local”, describe O’Keefe. En el caso de Los Canales Urbanización Abierta, por ahora, las empresas que quieran instalarse en el proyecto deben comprar su terreno y desarrollarlo bajo las premisas contempladas en la estrategia del masterplan, y bajo las normas y usos establecidos por el municipio.

Seguridad y privacidad

El ingreso de personas ajenas al barrio cerrado puede ser un punto de controversia entre los vecinos. En el caso de Nuevo Quilmes Plaza, los desarrolladores optaron por generar un ingreso a la zona mixta totalmente independiente del que corresponde al barrio privado. “Con esto se logra aumentar, considerablemente, el flujo de clientes sin menoscabar la seguridad y privacidad de aquellos que eligieron vivir en el barrio cerrado”, destaca Ignacio O’Keefe. Y agrega: “El proyecto fue diseñado contemplando, entre sus prioridades, la cuestión de la seguridad. Si bien se tratará de un complejo abierto al público, contará con un sólo ingreso y seguridad privada”.

Furman, de Luján Walk, destaca: “Si vos vendes una idea de aire libre, y a 150 metros planteas un lugar que se llena de gente extraña, puede resultar una invasión. En nuestro caso hay una distancia tal en la que no va a haber una sensación de hacinamiento o proximidad. El complejo comercial está a 1200 metros, en un camino directo. Es una distancia que de ninguna manera puede molestar a los vecinos”.

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