Efecto dólar: cuál es el negocio con el que hoy ganás el doble que hace un año

La pandemia reconfiguró completamente el negocio de las oficinas, aumentando la oferta y disminuyendo la rentabilidad. Sin embargo, desde hace un tiempo, varias piezas del tablero se empezaron a mover y este mercado se encuentra ante una jugada distinta, que llevó a que, en algunos casos, se duplique la ganancia que dejaban estos alquileres hace un año atrás.

En 2023, la brecha entre el dólar oficial y el dólar blue era superior al 100%, pero desde hace varios meses la situación es otra. Hoy la moneda muestra muy poca diferencia entre ambos tipos de cambio, realidad que generó una revolución en el mercado de oficinas que se rige en dólares, pero que los propietarios reciben el pago del alquiler en pesos al tipo de cambio del dólar oficial. El escenario se reconfiguró y la situación dejó de ser tan desventajosa para los dueños de estas propiedades, cuya rentabilidad pasó de ubicarse el año pasado entre el 2 y el 3% a subir al 6% o a 8% en algunos casos.

“Se trata de una renta más justa, que incentiva a que el mercado sea más atractivo desde el lado del desarrollador”, comparte Fernando Novoa Uriarte, director de Oficinas de Newmark Argentina y explica que volvieron a acercarse a “rentas más reales y competitivas”. “Hoy la brecha casi no existe, algo que corrige una situación que estaba totalmente desequilibrada”, opina Alejandro Reyser, director comercial de Toribio Achával, y agrega: “Siempre el achicamiento de la brecha es positiva, da transparencia al mercado y confianza a los inversores”.

Aunque esto llevó a que los ingresos por el alquiler de oficinas -que hoy promedian los US$23,5/m² según Newmark, pero llegan a US$36/m² en las mejores oficinas- subieran (al hacer la conversión en pesos), los expertos consultados aseguran que, en muchos casos, no hubo grandes conflictos con los inquilinos: “El costo aumentó, pero el mercado sabía que lo que había antes era ficticio. No hubo negociaciones ni devoluciones, el mercado lo naturalizó y entiende que es normal”, señala Novoa Uriarte.

Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, comparte la mirada de Novoa, y asegura que el mercado no ha cambiado mucho, y que las empresas han continuado pagando el alquiler, “saben que durante mucho tiempo estuvo desfasado, entendieron que era algo lógico que podía pasar”. Y señala que en algunos casos ha ocurrido que, dado que “tuvieron un impacto fuerte en pesos, porque de un día para otro se duplicó el precio, algunos propietarios ofrecieron algún descuento o atención, para amortiguar el cambio”.

¿Invertir en el mercado de oficinas?

Durante mucho tiempo, el mercado de oficinas vivió la mencionada situación de amplia brecha entre los tipos de cambio, que hacía que las empresas pagaran un alquiler muy barato, situación que implicó que el retorno de inversión para los propietarios fuera bajo. Si a esa ecuación se suma el impacto del Covid-19, el resultado habla de estragos en este ecosistema: surgió el home office, quedaron libres muchos metros de oficinas y se generó una sobreoferta. Sin embargo, frente al nuevo panorama, “a sólo defecto de que el oficial haya subido a comienzos del año y el dólar billete haya estado bajando últimamente y se acortaron las diferencias, mejora la rentabilidad, porque se achicó esa brecha que había”, explica Novoa y agrega: “Al disminuirse la diferencia, se vuelve un negocio más atractivo para los inversores”.

El broker explica que, construir un edificio destinado a oficinas implica una inversión de entre US$60 y US$200 millones. Además, se trata de una apuesta en la que no existe preventa, herramienta que en el sector de las viviendas ayuda a ir financiando las obras. Sin embargo, “venimos de tres trimestres de absorción positiva y los edificios de mejor calidad técnica y ubicación se están ocupando”, expresa alarmado el broker, que agrega: “Si la demanda sigue en senda positiva -se toman más metros de los que ingresan-, en un futuro cercano va a haber una necesidad muy alta de oficinas de calidad y poca oferta”. Explica que la posibilidad de responder a esa demanda es lenta, ya que “hace tres años que no se toman decisiones de inversión en este mercado, que requiere de tres a cinco años de construcción”.

Actualmente, según el último informe de Cushman & Wakefield, la vacancia de oficinas de alta categoría se encuentra en 15,9%. “Durante este trimestre, se ocuparon 14.812 m², lo que refleja una sólida demanda de este tipo de inmuebles. Este crecimiento está impulsado por una notable reducción de la tasa de vacancia en 0,7%., que representa una clara señal de recuperación del mercado”, agrega el informe. En el caso de los números de Newmark, la vacancia se ubicó en 16,9%, subiendo levemente respecto del trimestre anterior, “debido a la entrega de nueva obra terminada”. Por su parte, desde Toribio Achával también registraron un descenso en la superficie disponible, en comparación con los dos trimestres anteriores, lo que bajó el índice de vacancia del mercado y lo ubicó en 18,61%.

Los datos de las tres firmas expertas en el sector señalan una tendencia positiva en la absorción de los metros disponibles, es así como desde Cushman hablan de 9564 m², en Newmark de 21.559 m² y en Toribio Achával de un poco más de 18.000 m² en el segmento Green y de 14.000 m² en el segmento clase A (en el tercer trimestre de 2024). “La oferta futura es acotada, entre lo que queda de 2024 y principios de 2025 ingresarán 104.109 m², de los cuales una porción importante ya está pre alquilada y sólo 44.225 m² quedarán por finalizar hasta el 2028”, señala el informe de Newmark.

Desde Toribio Achával, aseguran que esta situación en la que la superficie en construcción permanece sin cambios continuará, debido a los altos niveles de vacancia, la espera de la definición de la modalidad de trabajo que prevalecerá en el futuro y por el incremento constante de los costos de construcción, que, en dólares, acumula un crecimiento de entre el 60% y 70% en lo que va del año, según Reporte Inmobiliario.

“Con una oferta limitada y una demanda constante de espacios premium, las empresas, inversores y desarrolladores deberán actuar rápidamente para asegurar los mejores espacios disponibles”, agrega el informe de Newmark.

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