Efecto consumo. Hay listas de espera para alquilar un local en las avenida Santa Fe, Rivadavia y Cabildo

No es preciso ser un analista del sector para comprender que el mercado de los locales comerciales se encuentra atravesando, luego de haber padecido la pandemia, un momento de notoria recuperación. En la actualidad, se encuentran ocupados el 91,2% de los locales porteños, según la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La entidad sostiene que sobre 15.344 locales en los 53 ejes comerciales porteños relevados, hubo 13.998 ocupados y 1346 libres. Sin dudas, desde la irrupción del Covid el sector comenzó a mutar de manera acelerada con la creación de nuevos polos (centros barriales) y la metamorfosis de algunos ejes o arterias. Además, se dio un cambio de paradigma comercial, tanto para las empresas como para los clientes que modificaron su forma de buscar y comprar productos.

Según los especialistas, uno de los motores de este repunte es la recuperación del consumo, que se traduce en la creación de nuevos centros comerciales, de distintas magnitudes, en diferentes barrios porteños, como por ejemplo Plaza Arenales en Devoto y el foco comercial que se desarrolló en el bulevar Ramón Falcón de Villa Luro.

“Estos son espacios donde se desarrollaron interesantes propuestas gastronómicas -desde restaurantes, cervecerías hasta cafeterías- y centros de cuidado de la salud o de belleza, entre otros. En la actualidad, dos de estos focos -que comenzaron a captar la atención de varias firmas- cuentan con propiedades que se encuentran a la espera de ocupantes, tal es el caso de algunas zonas de Villa Devoto, con 29 locales, y Villa Luro, con 13″, explica Jésica Amendola, responsable de oficinas del Grupo Adrián Mercado.

Esta situación se replica en varios centros comerciales emergentes. Sin embargo, en los principales corredores porteños, como algunos tramos de la avenida Santa Fe y Cabildo, viven una realidad opuesta.

En los ejes comerciales más consolidados, las marcas o los emprendedores que se encuentran a la caza de una propiedad deben contentarse, desde hace un tiempo, con formar parte de una larga e importante lista de espera.

“En el último tiempo la oferta de locales comerciales ha variado según sus ubicaciones y características específicas. En las arterias más importantes, hoy, la vacancia es nula. Por consiguiente, en áreas comerciales consolidadas, la disponibilidad de locales ha sido muy limitada, y en algunos casos existen listas de espera. Este fenómeno generó cierto nivel de competencia entre los interesados”, explica Jorge Gayoso, broker de la División Locales de L.J. Ramos.

Gonzalo Bustos, director en Fast Propiedades, sostiene que la vacancia en la avenida Santa Fe, en la actualidad, es mínima.

“A lo largo de toda la traza se estima que hay unos 700 locales, de los cuales tan sólo 30 se encuentran vacíos o en alquiler (muchos de ellos se ubican próximos al cruce con la Avenida 9 de Julio). En tanto, sobre el eje Cabildo, hoy, no se encuentra un local libre”, explica el broker. Gayoso agrega que: “Cada cuadra de la avenida Santa Fe tiene entre 15 y 25 locales. Allí la vacancia es casi nula. Sin dudas, éste es uno de los ejes comerciales más importantes de la ciudad. Hay tramos en esta arteria que cuentan con lista de espera desde hace casi un año. En la mayoría de los casos se tratan de locales con superficies que van entre los 80 y los 1000 metros cuadrados, estos últimos más conocidos como XXL. La particularidad es no hay una demanda que pueda focalizarse en algunos rubros. Todo lo contrario ‘aquí todos quieren estar presentes’”, resumen los especialistas.

Según los datos aportados por la firma Fast Propiedades, más de la mitad de los locales comerciales que se encuentran a lo largo de toda la avenida se dividen en tres rubros. El 30% de ellos pertenecen a indumentaria y calzado, mientras que el 25 por ciento, restante, responde al sector gastronómico. Estos sectores buscan comercios medianos con superficies que van entre los 100 y los 400 metros cuadrados y que estén desarrollados en no más de dos plantas. “El tipo de local más buscado por las marcas -actualmente- suele tener entre 200 y 400 m2. Evidentemente, algo que varió pospandemia, ya que en años previos se demandaban espacios de mayores superficies que iban entre los 500 y 600 m2″, explica Lucas Desalvo, Gerente de Market Research de Cushman & Wakefield.

Gayoso sostiene que, otros ejes que dan cuenta de una vacancia nula y en los que se multiplican los interesados son Acoyte y Rivadavia y Cabildo y Juramento. En ambos polos, hace un tiempo, comenzaron a existir este tipo de listas. “Lo mismo ocurre en el tramo de Rivadavia que pertenece al barrio de Flores y en la zona de Palermo Soho. Allí no solo no hay locales libres, sino que se multiplicó notoriamente la demanda, dando forma a así a listas de espera”, coincide Santiago Winokur, broker en Newmark.

La contracara de esto, tiene como, principal, referente al Microcentro porteño y en especial a la peatonal Florida. Allí aún la oferta supera a la demanda. “Es un eje que le está costando mucho retomar el pulso que supo tener previo a la pandemia. Pero, de a poco, está mejorando. Por ejemplo, si comparamos agosto de 2023 versus el mismo mes de 2022, encontramos que la vacancia pasó del 16 a solo el 6 por ciento.

Otro eje que muestra grandes mejorías, tomando como referencia el mismo lapso, es el de la avenida Corrientes, donde la vacancia disminuyó un 50%, aunque en la actualidad cuenta con una cantidad importante de locales vacíos -unos cuarenta, diez más que Santa Fe y veinte más que la avenida Córdoba”, dice Bustos. Y agrega: “Soy optimista, estimo que en poco tiempo el sector volverá al ritmo que se vivía en la prepandemia y esto, también, tendrá su impacto en los ejes más castigados”.

Por otra parte, Gayoso afirma que el escenario comercial del AMBA empezó a definir nuevos polos, entre los que se destacan: “Las Lomitas, Quilmes, Lanús (en zona Sur), Morón (Oeste), algunos sectores específicos de Tigre (Norte) y Mataderos, Villa Crespo y algunos rincones de Núñez en CABA”.

Los valores

En los últimos meses, no solo los precios de los alquileres se dispararon (venían de valores relativos bajos), sino que los contratos se dolarizaron. Hoy, podría decirse, que no existen valores de referencias para el mercado en general, dado que existe una gran brecha entre el piso y el techo. “Se han informado algunos números de referencia que oscilaban entre los U$S 25 y los US$45 por metro cuadrado². Es, justamente por esto, que no recomiendo hablar de valores sin un análisis determinado de cada inmueble en particular. Sólo la evaluación puntual, caso por caso, permite ofrecer precios competitivos. Pero tan solo para poner un ejemplo, los precios de alquiler de locales comerciales, con superficies de 150/250 m², oscilan entre los $100.000 y $500.000 por mes. Mientras que para la venta un comercio de unos 150/250 m², puede defender desde US$60.000 hasta US$500.000″, cuantifica Gayoso.

Para finalizar, el hombre de L.J. Ramos sostiene que las perspectivas para el mercado de locales comerciales en el AMBA siguen ligadas a la evolución de la recuperación económica. La adaptación a nuevos modelos de negocio y la flexibilidad en los contratos de alquiler. Estas variables serán claves para mantener la actividad comercial. En el sector, se espera que, a medida que la situación se estabilice, la demanda siga en aumento, especialmente en áreas con alta afluencia de público”.

A pesar de los buenos augurios y de las expectativas de los brokers, la incertidumbre sobre el futuro político y económico del país alerta. Y nadie duda que para saber cómo y de qué manera continuará la historia habrá que esperar el segundo capítulo electoral. El tiempo dirá.

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