Dónde están los mejores terrenos para uso industrial en el AMBA y las oportunidades de precio

Comprar cosas por internet es uno de los hábitos que más se potenció durante la pandemia y que parece que prevalecerá en la “nueva normalidad”. La explosión del comercio electrónico impulsó la demanda de centros logísticos, que registraron altas tasas de ocupación y una estabilización de los precios de renta, en medio de un mercado con un crecimiento lento.

En este contexto se plantea una incógnita: ¿dónde van a construir los desarrolladores en el futuro? Con el objetivo de responder esa pregunta y al considerar que la nueva disponibilidad tendría que estar finalizada en un corto plazo para satisfacer la creciente demanda, Newmark analizó las zonas con potencialidad para el desarrollo industrial y logístico localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en un área limitada por los partidos de Zárate, General Rodríguez y La Plata.

“Encontramos que existe una gran variedad de terrenos a la venta, tanto en conglomerados industriales como fuera de ellos. Justamente esto hace que los valores de venta pedido muestren grandes diferencias”, destaca Maylingh Contreras, del área de Research y Valuaciones de Newmark. “Identificar zonas con potencial de crecimiento nos permite proyectar el futuro del mercado”, asegura Karina Longo, Gerente de Research y Valuaciones.

Del relevamiento se desprende que la superficie disponible en parques industriales se encuentra principalmente en la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA) (46%), seguida por la zona sur (31%) y oeste (23%). En tanto, la superficie fuera de parques industriales está en zona norte (66%), zona sur (18%) y zona oeste (16%).

En los terrenos dentro de parques industriales el precio de venta es más elevado y supera en promedio en un 38% a los espacios en venta fuera de los mismos. En zona norte, el valor pedido en parques industriales alcanza los US$94,8/m² contra US$61,5/m² por fuera de los mismos. En GBA oeste esos valores son de US$86,8/m² contra US$19,5/m² y, en GBA sur, de US$68,8/m² contra US$23/m².

La diferencia de los precios pedidos se explica por los servicios e infraestructuras que ofrecen los parques a las industrias que se instalan, además de los beneficios fiscales según el municipio. Por el contrario, los valores de venta de tierras fuera de estos conglomerados industriales muestran precios más asequibles, con diferencias atractivas para inversores que buscan reducir la incidencia del valor del suelo sobre desarrollo.

El informe de Newmark remarca que, sin embargo, más allá de las diferencias en los valores de venta, es importante considerar otros factores. La opción de invertir dentro de un parque industrial “es buena cuando el plazo de desarrollo es corto, como en este caso, con un mercado que comienza a mostrar las primeras señales de escasez de superficie disponible”, explica.

Mientras tanto, en el caso de las opciones de terrenos fuera de parques industriales, con precios más accesibles, hay que tener en cuenta los costos y tiempos que puede suponer una rezonificación, en caso de ser necesario, urbanizar, conectar con infraestructura vial, así como proveer los servicios necesarios para la industria.

Por lo tanto, la elección de un predio no solo incluye una localización estratégica. La incidencia de costo de la tierra es clave y quienes puedan asumir un mayor riesgo, impulsarán el desarrollo de plataformas logísticas e industriales fuera de las áreas en las que se acostumbra a ver este tipo de emprendimientos.

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