¿Invertir en departamentos u oficinas? Qué opción genera mejores rentas y por qué

Con una estabilidad en el tipo de cambio oficial, el incremento anual en el alquiler de las oficinas quedó por por debajo del índice de inflación por tercer año consecutivo. De acuerdo con un informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos junto a Reporte Inmobiliario, las oficinas siguen dando un retorno superior a los departamentos aunque con menor diferencia que años anteriores.

Mientras que en el caso de los departamentos, la situación es más compleja, como consecuencia -principalmente- del régimen de actualización anual impuesto por la ley de alquileres 27.551. No obstante, en el último año mostraron una mejora respecto a los años anteriores. Tal es así que según la información publicada por los especialistas ambos activos rindieron por encima de la inflación.

Durante el tercer trimestre de 2022, se percibió un incremento interanual en el valor locativo de los departamentos de 17% y de 10% para las oficinas, mientras que las variaciones interanuales resultaron en los siguientes valores: la inflación llegó al 66%, el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores) al 51% y el tipo de cambio oficial sólo se incrementó un 16%, mostrando de forma clara la influencia que tiene en el mercado de oficinas corporativas.

¿Qué pasó en el mercado de oficinas?

Luego de varios periodos de crecimiento, se alcanzó un punto de inflexión: la estabilidad del tipo de cambio oficial y la suba sostenida del índice de inflación provocaron una retracción en el precio pedido que, medido en pesos a valores constantes, ha acumulado una suba de sólo 10% desde 2014.

A pesar de esta situación se están generando oportunidades de inversión, ya que el tipo de cambio, que se mantiene estable desde 2020, y el excedente de pesos por parte de grandes empresas ante la restricción a la compra de dólares han provocado un escenario en el cual grandes firmas continúan invirtiendo en la compra de oficinas, superando, al cierre del tercer trimestre del año, los US$400 millones.

Las ventas se están produciendo en pesos al tipo de cambio MEP, mientras que las rentas se perciben, en gran parte, al tipo de cambio oficial. Esto genera una compresión en la tasa de retorno que llega al 4,5 %.

“Pese a la baja en el precio de alquiler pedido de las oficinas, continúa la oportunidad de resguardo de valor en este segmento del mercado. La tasa de retorno percibe una leve suba de 0,5 puntos porcentuales. Los espacios premium son los activos que predominan en la elección de inversión por el momento, ya que ofrecen tasas de retorno que superan los promedios del total del mercado”, explica Carolina Wundes, coordinadora del área de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield.

Cuáles son las zonas que se posicionan para el 2023

Para los especialistas, en 2023 se continuará con la tendencia de recuperación en el mercado de oficinas en la Ciudad de Buenos Aires, sobre todo en el corredor Libertador.

“El corredor Libertador en CABA será el eje que tendrá más crecimiento y demanda de oficinas en los próximos años. Desde Palermo, con Paseo Gigena que ya tiene 2000 m² alquilados por una importante empresa, hasta la zona de Belgrano y Núñez donde se están construyendo grandes edificios de oficinas que ya están teniendo mucha demanda”, analiza Hernán Castro, bróker senior de Cushman & Wakefield.

Qué pasa con el mercado locativo residencial

En cuanto al mercado locativo residencial, en este segmento se percibe una marcada recuperación del valor de alquiler en los primeros tres meses del año, atribuible al impacto provocado por las limitaciones en la periodicidad de actualización del precio inicial.

En este sentido, el mercado residencial experimenta una recomposición en el precio pedido con una consecuente recuperación en la tasa de retorno anual, con un 3,4% que se acerca en este trimestre a la tasa de retorno de oficinas.

“La evolución de los precios de alquiler residenciales es positiva, esto se debe en parte a las actualizaciones dadas por la ley de alquileres y a ciertos factores sociales. Con una rentabilidad anual en incremento y una tasa de retorno en alza, continúa la disparidad entre el mercado locativo pesificado, que se ajusta en relación con el impacto de la devaluación, mientras que el mercado de compraventa dolarizado continúa más inelástico”, señaló José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.

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