Cuánto cuesta un local en la única avenida que resiste la pandemia

Con alrededor de 7000 comercios, el trayecto de la avenida Avellaneda que va desde el 2800 al 3600 es uno de los polos textiles más importantes de la Argentina. Inmediatamente después de la pandemia, cerca de un 30% no volvió a abrir sus puertas, según datos de Acoma, la asociación que nuclea a los comerciantes del área. Sin embargo, hoy, desde su epicentro -esto es, en su intersección con Nazca-, la arteria y sus zonas aledañas ya exhiben señales de recuperación.

De acuerdo con el reciente relevamiento que la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC) realiza desde el 2014, el tercer bimestre de 2021 detectó un total de 514 locales en venta, alquiler o cerrados en toda la ciudad de Buenos Aires. Desde el comienzo de la pandemia, la Cámara registró mayoría de locales ocupados únicamente en la avenida Avellaneda (2800-3800), ya que las demás avenidas comerciales relevadas -Córdoba (4000-5300); Pueyrredón (0-1200); Corrientes (200-6800); Cabildo (0-1800); Santa Fe (700-5300); Rivadavia (2000-2800; 4900-5400; 6300-7400; 11000-11600) y la peatonal Florida- detectaron aumentos en los locales vacíos.

Ciertamente se trata de un mercado con códigos propios, con un comportamiento si no extraordinario al menos peculiar. Aunque las fuentes no siempre se expresan de manera uniforme, los que conocen esta parte del Flores comercial dicen que si bien no se volvió a los niveles prepandemia tampoco falta demasiado para que ello ocurra, tanto sobre la avenida Avellaneda como sobre sus calles transversales y paralelas, especialmente una, la calle Bogotá, donde hoy es muy difícil conseguir un local. Aun así, los brokers del barrio consideran que todavía hay algunas oportunidades.

Oportunidades en la zona

¿Por dónde pasan? En principio, en el sector hacen hincapié en el punto de partida. Así, después de un año en el que, según Nicolás Ventura, titular de la inmobiliaria homónima, como todo el retail también la venta de indumentaria se vio impactada por la modalidad virtual, lo cierto es que se ha producido una importante rotación. “Los que tienen clientes que ya conocen la mercadería venden por Internet o por teléfono. En ese sentido, muchas marcas de Flores cambiaron sus locales por depósitos –muy cerca de allí, hacia Floresta—, donde abren sus showrooms”, observa.

“Pero, por otro lado, también hay quienes en los últimos meses se han instalado en Flores, básicamente, por un tema de presencia de marca en el universo mayorista textil y aprovechando una caída en los valores que se produjo hacia fines del año pasado, primeros meses de este 2021”, agrega Ventura, estimando este descenso en alrededor de un 20 a 25% y señalando que, en paralelo, los depósitos y fábricas subieron sus precios exactamente en la misma proporción.

De todos modos, de acuerdo con el comercializador, se trata de una tendencia que comenzó a revertirse -”después de cinco meses de cierre completo se vivió un efecto rebote”- ya que, señala, la pandemia no va durar lo que un contrato de alquiler y eso es lo que han tenido y tienen en cuenta en la actualidad los potenciales inquilinos, quienes piensan a mediano plazo, lo que redunda en un paulatino aumento de la cantidad de contratos.

“Por cierto, ya hay mucha gente que se está instalando en la zona proveniente de la feria de la Salada, lo que también ha empujado la demanda de locales”, apunta otro broker histórico del polo de avenida Avellaneda que pidió reserva de su nombre. Según explica, la tendencia es perceptible a simple vista, ya que en el área -que era enteramente textil-, han comenzado a abrir otros comercios como zapaterías, que provienen de los predios de Ingeniero Budge, en el GBA.

“Y también hay gente que cerró su local de Cabildo o de avenida Santa Fe y que se vino para acá”, continúa el vendedor, presente en la zona desde hace décadas. En este sentido, señala, la oferta comercial se encuentra en franca extensión: “Las galerías proliferan tanto hacia el lado de avenida Rivadavia como de Gaona, aunque hacia allí hay menos circulación y tránsito de personas. Nosotros mismos tenemos lotes en oferta para desarrollar el formato. Pero también hay demanda”.

Coincidentemente se expresa Diego Pulvirenti, responsable de Ventas de Grupo Mega Operador Inmopul, otra de las inmobiliarias con actividad en el barrio: “Si bien Flores acusó el golpe de la pandemia, también es cierto que por los precios de su mercadería se recupera con mayor rapidez que otras áreas de la ciudad, tanto sobre la avenida Avellaneda como también por las transversales (Joaquín V. González, Concordia, Lamarca) y paralelas (la ya citada Bogotá, y también Aranguren)”.

Valores de los locales

Según Pulvirenti, los precios de un local de 3,50 o 4,50 metros por 20, 25 o 30 metros de fondo puede rondar los $250.000. Entre $2500 y 2700 el metro cuadrado de alquiler”, precisa, destacando que otra de las características de Flores es la multivariedad de la oferta, que va desde puestos feriales hasta locales con dos o tres pisos. En el mercado informan que ese monto es el mínimo que se paga por un local sobre la avenida.

Las distintas fuentes concuerdan en que por las calles transversales -generalmente, con oferta sectorizada: Argerich, ropa masculina; Helguera, de mujer-, los valores caen, en algunos casos dramáticamente. “Oscilan según la ubicación”, define Rubén Martínez, miembro de la mesa directiva de Acuma, y que lógicamente tiene actividad en el área.

“Mientras que en la zona más álgida -Avellaneda y Cuenca- un alquiler puede rondar los $500.000, otro en una galería en una de las calles secundarias puede estar en $40.000. El abanico es enorme”, asevera Martínez, comentando que en tiempo presente todavía hay muchas galerías de ventipico de locales, con una vacancia del 50%. Según informan en Nicolás Ventura Propiedades, a dos o tres cuadras del centro comercial, hay oferta por $70.000 u $80.000. En sentido inverso, remarcan en el barrio, sobre Bogotá los valores crecen, al punto tal de equipararse con la misma avenida Avellaneda. O incluso superarla. “Las galerías garantizan tránsito peatonal”, analizan.

Párrafo aparte merece la llave, monto que el inquilino debe abonar para ingresar al local y a la zona, y que no figura en los contratos de alquiler. “Es un buen momento para entrar”, señala Martínez, compartiendo que por la pandemia las llaves son chicas o, en algunos casos, ni siquiera se cobran. “En otros, se prorratea con el alquiler”, explica.

“Aunque en otras áreas es una costumbre perimida y esencialmente es un concepto en desuso, en Flores aún se cobra llave”, ratifica Pulvirenti, confesando que en épocas de alto consumo, hay locales del área que han llegado a cobrar US$1 millón por este concepto. Otras fuentes coinciden en relación a la caída de los valores: una llave que cinco años atrás se abonaba US$ 350.000, hoy no supera los US$85.000. Conocedores de este segmento del mercado confirman que en estos tiempos de difícil acceso al dólar billete, no falta quienes prefieran el prorrateo en pesos. Hay casos concretos de alquileres que, sin llave, se disparan a $340.000, monto mensual que contempla un porcentaje correspondiente a este concepto.

Con todo, la zona parece reflejar el comportamiento del consumo del país, de lo que no sólo dan cuenta los números si no, también, las calles más o menos agitadas del barrio, con la presencia de buses, acercando a los clientes del interior. En las vísperas del Día del Padre, la postal mostró una considerable circulación. ¿El corto plazo para Flores? “Un futuro de normalidad, aun con la tecnología acechando al canal tradicional”, responde cerrando el integrante de la cámara de comerciantes de la avenida.

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