Cuál es la ciudad de Estados Unidos que pasó de ser meca turística a base corporativa con boom inmobiliario
En Orlando la propiedad es más barata que Miami y, según la analista de finanzas WalletHub, es la mejor ciudad del estado de Florida para invertir
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PARA LA NACIONLucila Marti Garro
Casas que se venden por encima del precio de lista, ofertas múltiples por una propiedad, o inventario que desaparece en menos de una semana son algunas de las características que han dominado el mercado de real estate en Florida el último año. Sin embargo, por primera vez en septiembre, algunos índices empezaron a calmarse. “Con el precio medio cayendo levemente y el inventario con una tendencia al alza, estamos viendo señales de que las cosas se están estabilizando después de meses de que este mercado está en llamas”, dijo Natalie Arrowsmith, presidenta de la Asociación de Realtors Regional de Orlando (ORRA por sus siglas en inglés). “El mercado todavía está muy a favor de los vendedores, pero está mostrando algunos signos de volver a estar más equilibrado”, definió.
Según la ORRA, el precio medio de una vivienda en Orlando se redujo en US$2000 en septiembre con respecto a agosto, lo que estableció un quiebre en relación a los últimos 11 meses previos de crecimiento. Las ventas totales en septiembre cayeron un 5,25%, y las casas pasaron a estar un promedio de 27 días en el mercado, un aumento del tiempo del 8% desde agosto. El inventario subió además por quinto mes consecutivo, un leve 0,8% de agosto a septiembre. Ninguno de estos signos asusta o es visto como una amenaza al mercado inmobiliario.
“Orlando es una de las ciudades de mayor crecimiento en Estados Unidos. Por quinto año consecutivo tiene récord de crecimiento de empleo (exceptuando el año de pandemia), y eso hace que mucha gente se mude a vivir allí. Hay trabajo, buen clima, y costo de vida razonable. Eso hizo que la construcción explote. Hay mucha radicación de empresas tecnológicas grandes. La compañía que tiene una nómina laboral grande le conviene venir a Florida porque tiene un salario que es menor al del Norte del país. Un 47% de la fuerza laboral ya no depende de los parques ni el turismo, lo cual es muchísimo porque antes todo giraba en torno a Disney. Hoy la ciudad ya tiene vida propia”, asegura Rubén Kaufman, presidente de MIR Developments, con desarrollos inmobiliarios en el área.
Kaufman también da fe del boom de la zona. “Estamos arrancando con Millenia Park, 960 unidades en un predio cerca al Millenia mall. Son ocho torres de 120 unidades cada una, sumado a un pequeño centro comercial. Salimos a vender hace dos meses la primera fase y ya tenemos 80% vendido. La venta es diaria, la verdad esta demanda no la hemos vivido nunca. Lo que pasa en el mercado es muy bueno”, sintetiza. El 99% compra para inversión y renta. Los precios arrancan en US$180.000 a US$250.000 con un retorno típico de entre un 6% a 7% anual.
Disney, KPMG, Sonesta International Hotels e InnovaCare Health Inc. se encuentran entre las empresas más recientes en anunciar planes para expandirse o mudarse a la ciudad. Disney, que ya tiene presencia en Orlando, dijo que trasladará 2000 empleos de altos salarios de California, por lo que pagó en septiembre US$46 millones por casi 24 hectáreas en Lake Nona para su futuro campus de oficinas.
Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty, asegura que Orlando está rindiendo muy bien. “Es más atractivo ahora porque la rentabilidad es mejor que Miami, y los precios son más bajos. Al cliente le da lo mismo dónde invertir mientras el negocio sea seguro”, explica y detalla que el 50% de sus inversores son argentinos.
El mercado ofrece viviendas para renta temporaria o anual, y gran parte de las inversiones se canalizan en las nuevas viviendas. “Podés comprar de pozo con un 10% con la firma de la reserva y 10% adicional al contrato. Luego se completa el 50% durante la construcción, a veces en cuotas, y con la entrega se paga el otro 50% restante. Para la última parte se puede pagar cash o sacar un crédito hipotecario con un interés del 4,5% anual a 30 años”, sostiene. Los requisitos, entre otros, son certificación de ingresos, carta de un contador, referencias bancarias, y personales. Para un extranjero, la mejor opción es crear una corporación o LLC, para evitar impuestos sucesorios y mayor presión impositiva a la hora de vender.
Según Kupferman el alquiler temporario deja una renta de entre un 7% y 10% anual, mientras el alquiler fijo (los contratos son anuales) dejan alrededor de un 6% de rentabilidad. El mismo condominio suele tener su administración para alquiler temporario, ellos promueven la renta y le hacen el rendimiento al inversor. “Lo que pasa es que, depende la administración, puede darte más dolores de cabeza”, señala.
WalletHub, una herramienta online de finanzas personales e inversión, posicionó a Orlando como el mejor mercado de real estate de toda la Florida, y en el puesto 40 a nivel nacional. Para hacer su ranking comparó 300 ciudades de diferentes tamaños bajo 18 indicadores clave de atractivo y fortaleza económica del mercado inmobiliario. Las variables van desde la apreciación media del precio de la vivienda hasta el crecimiento del empleo.
Sin embargo, no todos están de acuerdo. Daniel Rutois, broker de Rutois International Realty con base en Miami, cree que Orlando fue salpicado por la subida de Miami. “El estallido en la demanda vino de los condados de Miami Dade, Broward y Palm Beach. Yo creo que Orlando subió gracias a Miami, que es la tierra prometida como fue New York en los 90 -expone-. Es un buen mercado, pero imagináte el que compró antes de la pandemia. Durante casi dos años se comió un clavo, es una zona aún muy dependiente del turismo”, opina.
Mabel Pérez, de Century 21 Carioti, relata la suba de precios del último año: “Fue medio irreal lo que estuvo pasando. Las casas se estuvieron vendiendo como subasta. Se publican un jueves y se aceptan ofertas hasta el domingo. Y la gente oferta más que el precio de lista”. En septiembre Pérez asegura que el mercado se calmó, también porque la temporada alta de mudanzas suele ser de junio a agosto.
Pérez, que vive hace 24 años en Orlando, es algo escéptica al hablar del boom de construcción en la ciudad. “Ha crecido en una proporción desmesurada. Hay una enorme cantidad de departamentos que se está construyendo, y los precios de alquileres han subido mucho. Antes alquilabas en US$700 lo que ahora te piden US$1000. Se están haciendo muchas unidades nuevas, pero el alquiler de una habitación en esos condominios se va a US$2000. Es probable que quede mucho departamento vacío, yo no veo que vaya a haber tanta demanda, vamos a ver qué pasa”, opina.
Otro de los factores que impulsan la ciudad es Lake Nona Medical City, la primera ciudad médica en Estados Unidos que tiene 263 hectáreas. Su proyección comenzó en 2005 para asentar una escuela de medicina de la Universidad del Centro de Florida. Hoy es hogar de hospitales, institutos de investigación y escuelas de estudios de medicina, aún con mucho terreno por desarrollar.
Orlando es hogar de la Universidad del Centro de la Florida, la casa de estudios pública más grande del país por cantidad de alumnos. El año próximo estará inaugurada la línea de ferrocarril Brightline que une Miami, Fort Lauderdale y West Palm Beach con la estación de Orlando. En un futuro, una nueva estación estará ubicada en Disney Springs, el complejo comercial de Disney.
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