Centros logísticos: del aliento al desaliento en el primer trimestre del año

La pandemia sigue castigando con fuerza a muchos sectores de la economía argentina. Aunque el comienzo del año marcó un repunte del consumo gracias a la apertura de los comercios y de los shoppings, el aumento de casos de Covid-19 en los últimos meses puso en jaque al sector tanto por la reducción de la circulación vehicular como por la del horario de los comercios.

“El mercado había comenzado a mostrar signos de recuperación con una tasa de vacancia que, luego de dos años de crecimiento, desciende de 18,3 % a 16,6 %, como consecuencia de superficies alquiladas en el submercado Norte, principalmente en Triángulo de San Eduardo y Ruta 8. En la actualidad, la Ruta 9 y la zona Sur son los corredores que muestran mayor cantidad de espacios libres con 22,6% y 21,4%, respectivamente. La contracara es el eje Oeste donde se registró un 7,9 por ciento. Esta segunda ola no hace menos que preocupar, ya que con ella podría volver a ponerse en pausa la aceleración que se había manifestado durante el primer tramo de este 2021”, comenta Lucas Desalvo, Market Reseach Manager de Cushman & Wakefield. Y agrega el especialista: “Este primer trimestre había registrado una absorción neta de 39.425 metros cuadrados, estableciéndose así un índice positivo en los últimos dos trimestres”.

Para Alejandro Winokur, presidente de Newmark Knight Frank Argentina, el primer trimestre se mostró por demás alentador. “Durante el primer tramo del año se observaron muchas consultas y algunas operaciones que dieron cuenta de la ansiada recuperación del sector. Podría decirse que para esta parte de la economía estaba cambiando el viento y que hacía pensar en un panorama más prometedor. Muchas empresas llegaron a replantear su estrategia comercial y así fue como comenzó a subir la demanda. Pero la llegada de la segunda ola del Covid-19, junto con el crecimiento de casos, no hace más que ensombrecer el escenario”, comenta el especialista.

Según el nuevo informe “Panorama de inmuebles logísticos” que elaboró -para el primer trimestre del año- el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield (empresa global de servicios inmobiliarios corporativos), dos de los tres indicadores más mirados por el sector se mantienen por encima de los 42,7 % de inflación (dólar +47% e Índice CAC +56%). Esto motiva una recomposición en algunos contratos de alquileres vigentes.

Los precios

El precio de alquiler pedido se mantiene estable respecto al trimestre anterior ubicándose en US$5,2 por m² equivalentes a $502 por m². “Los valores del metro cuadrado dieron cuenta de una caída del 1% si se lo compara con el trimestre anterior. Esto determina que los precios se mantuvieron estables”, afirma Desalvo.

En obra

Para el próximo trimestre se espera la finalización de 60.228 m², que actualmente están en construcción, de los cuales el 80% entrará pre-alquilado sumando absorción positiva al mercado y conteniendo la tasa de vacancia. “Durante el último trimestre del año deberían entrar unos 94.000 m² al mercado, que en la actualidad se encuentran en distintas etapas de construcción. Gran porcentaje de ellos se ubica en un radio mayor a 45 kilómetros de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el sector que experimenta más cantidad de espacios libres”, cuenta Santiago Isern, Broker Senior Industrial de Cushman & Wakefield.

La última milla, la estrella

Los especialistas sostienen que los depósitos de proximidad o los denominados centros logísticos de última milla son los que encabezan las demandas, no sólo por las empresas usuarias sino también por los inversores. “Este tramo sigue mostrándose como el sector más atractivo para invertir, con una vacancia de 11,7% (la más baja del mercado) y con un precio de alquiler pedido de US$5,9/m², dentro de lo más elevado del sector. Pese a estos indicadores, en la actualidad no se presentan superficies en construcción, siendo un llamado de atención para los desarrolladores del negocio que buscan posicionarse de cara a los próximos años”, concluye Isern.

Sobre el futuro Winokur no se muestra muy optimista: “De volver a cerrarse todo, como parece que sucederá, hay muchas empresas -fundamentalmente las pymes- que verán en riesgo su continuidad. Todo hace pensar que, de volver a guardarnos por un tiempo prolongado, muchas compañías que quedaron tambaleando por la pandemia recibirían su tiro de gracia. Sin dudas, de repetirse el aislamiento generalizado, se liberarán metros cuadrados del sector logísticos que volverían a permitir el reposicionamiento de grandes jugadores, firmas vinculadas con el e-commerce, el sector alimenticio o esencial”.