Precios y demanda: cuánto cuesta alquilar un local en Buenos Aires y las zonas más buscadas

El número de locales vacíos en los principales ejes porteños registró una baja durante los primeros dos meses del año. Este dato, que se desprende de un relevamiento efectuado durante el bimestre enero-febrero de 2023 por la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC), da cuenta de una caída interanual del 28,3%, si se lo compara con el mismo período de 2022.

“En concreto, durante el primer bimestre se detectó un total de 271 locales en venta, alquiler o cerrados en las áreas relevadas de CABA. Por otra parte, respecto a la medición anterior, correspondiente a noviembre-diciembre de 2022, se registró un aumento del 32,2%, ya que entonces los locales vacíos eran 205″, explican los voceros de la CAC. Y agregan: “En parte, esta variación se debe a que, en muchos lugares, los propietarios elevaron la cotización del metro cuadrado a la hora de renegociar los contratos de alquileres y esto generó movimientos”.

Analizando exclusivamente los locales en alquiler y venta, se observa que en el primer caso hubo una suba de 28,1% en relación con el periodo anterior noviembre-diciembre y una disminución del 43,1% con respecto al período enero-febrero de 2022. En lo que tiene que ver con los inmuebles para la venta, no hubo cambios significativos comparados con el bimestre anterior, y cayeron un 8,3% en comparación a enero-febrero de 2022. “El mercado de locales en CABA tuvo un importante repunte en los últimos meses, lo que hace que este 2023 tenga un buen presente, con poca vacancia y una demanda sostenida”, dice Diego Grau, broker de retail de Jones Lang LaSalle (JLL). Pablo Houghton, titular de Houghton Propiedades, agrega: “el mercado de locales atraviesa un momento de alta demanda y baja oferta de alquileres. En cambio, para la venta la ecuación es inversa”.

Según Jesica Améndola, gerente de la división locales y oficinas del Grupo Adrián Mercado, los comercios ubicados en los principales ejes, a la hora de la renegociación de los contratos, manifestaron importantes incrementos. “Esto invitó a sus residentes a tener que buscar zonas en crecimiento o menos consolidadas”, dice la especialista.

Para Grau, durante el primer bimestre del año continuó el buen ritmo de consultas y de operaciones. “El año pasado terminó con una característica: los locales comerciales se alquilaban muy rápido y eso fue algo que se sostuvo durante los dos primeros meses de este nuevo período”, cuenta el broker.

Este presente, en gran parte, se debe a que desde la salida de la pandemia los precios se fueron acomodando hacia una nueva realidad y esto hizo que el sector experimentara un sinceramiento, el cual abrió oportunidades -en diferentes ejes- a nuevos rubros, permitiendo tener una gama más amplia de potenciales inquilinos. “El mercado fue creciendo sostenidamente, llegando a porcentajes de ocupación iguales o mayores a los de la pre-pandemia. Los motivos del alza de la ocupación pueden ser diversos. Por un lado, se debe al crecimiento del consumo. La gente, en estos tiempos, compra para ganarle a la suba de precios y ahorra en productos. Esto se traduce en comerciantes ávidos de expandir sus sucursales. Es decir, nuevos contratos de alquiler”, dice Houghton.

Con respecto al mercado de compraventa, la situación es distinta. Desde 2017/8 el valor de las propiedades fue bajando. A fin de 2022 hubo un repunte en la cantidad de escrituras, debido a la baja en los valores de los inmuebles, pero en enero y febrero último esa tendencia mermó. “Aquí, el panorama sigue dominando por incertidumbre y la especulación. Sobre todo teniendo en cuenta la volatilidad del dólar y las expectativas que genera el escenario eleccionario que debe atravesar el país. Éstas variables frenaron y continúan frenando las operaciones”, coinciden Houghton y Grau.

Los rubros más activos

Los rubros que están traccionando al mercado del retail son el gastronómico (cervecerías, bares, cafeterías, confiterías y restaurantes) y el de los supermercados. “Después de la pandemia, la demanda de locales ha ido cambiando hacia otros formatos. En la actualidad, se buscan espacios más chicos, entre 150 a 300/m², máximo. Hoy se buscan locales con: buena altura, sin desniveles en el solado ni columnas y con espacio aéreo”, comenta Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers Argentina. “Hoy, el crecimiento de la firma Dia es el que está liderando la demanda”, agrega Grau.

A estos dos rubros le siguen dietéticas, perfumerías, textiles, bazares, telefonía y accesorios, gimnasios, peluquerías y belleza, entre otros. “Hay una alta demanda de espacios para instalar canchas de pádel y fútbol, pero resulta difícil poder satisfacerla. También escasean los locales aptos para gastronomía, con gas y tiraje a los cuatro vientos y que se encuentren en una buena y transitada esquina”, dice Houghton.

Según los especialistas, el rubro textil es al que le resulta más sencillo encontrar una locación, ya que requieren de espacios más pequeños, salvo en el caso de las grandes marcas que buscan posicionarse con comercios de mayor porte. “En las arterias más comerciales casi no existen espacios disponibles. Los locales antes de que se desocupen casi que ya tienen un nuevo inquilino. En muchos barrios, para ingresar a algunos inmuebles, se comenzaron a observar listas de espera. Mientras, en las arterias secundarias hay una vacancia que alcanza el 15%”, comenta Jorge Gayoso, broker de la división locales de L.J. Ramos.

Un párrafo aparte merecen las zonas estrellas del sector, ellas fueron: Santa Fe, Cabildo y el tramo de Rivadavia entre Caballito y Flores. “Estos tres submercados fueron los protagonistas indiscutidos durante esta primera parte del año porque sumaron la mayor cantidad de demandas”, sostiene Grau. Pero esos ejes no fueron los únicos que captaron la atención, ya que existen polos que acumulan una gran cantidad de consultas como: la calle Avellaneda (y aledañas), el barrio de Once, algunas zonas de Villa Urquiza, Devoto y Parque Patricios.

Por su parte, el microcentro está en un proceso de transición. Antes solía ser una zona muy fuerte de lunes a viernes en horario laboral, producto de la actividad generada por las oficinas y los bancos. Hoy se sostiene, principalmente, por el turismo, que viene creciendo desde fines de 2021. “Tanto, la peatonal Florida como la avenida Corrientes están evidenciando signos de recuperación. Allí, se han empezado a alquilar locales que estuvieron vacíos durante mucho tiempo; pero estos ejes tradicionales aún se encuentran en deuda, respecto a lo que supieron ser”, afirma Grau.

En los últimos tiempos comenzaron a manifestarse o a reafirmarse algunos sectores comerciales de la mano del crecimiento urbano. “Como sucede en el cluster comercial del bulevar de Ramón Falcón -entre Albariño y Escalada, y en sus alrededores- en Villa Luro. Otro caso similar es el de la avenida Emilio Castro, en Liniers”, cuenta Gayoso.

Los precios de alquiler de los principales corredores han venido subiendo, en algunos casos, por encima de la inflación. El repunte en la actividad y la alta demanda provocó una recuperación en la rentabilidad de muchos de los locales. “Hoy, el metro cuadrado en alquiler ronda los US$15 y US$50, en los principales corredores”, dice Zuliani. Mientras que para la venta, sostiene Amendola, los valores parten desde los US$2400/m². A pesar de estar en un año electoral, el broker de JLL es optimista: “Los corredores importantes seguirán con un buen desempeño, la demanda sigue sostenida y los rubros en las que se apoyan tienen un buen nivel de actividad”, concluye Grau.

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