Fin de la ley de alquileres. Los barrios en los que más se activó la oferta y la modalidad de ajuste que piden los propietarios
Parque Centenario registra el récord con un 300% más de publicaciones, al tiempo que se disparan los avisos en zonas tradicionales como Palermo, Belgrano y Caballito; el impacto en los precios, el renovado entusiasmo por las rentas y las nuevas condiciones para los contratos
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En medio de la inflación sin freno que marcó los últimos años, el valor de los alquileres era el único que se ajustaba cada 12 meses, con contratos de por lo menos tres años. La ley, que comenzó a regir en 2020, terminó distorsionando el mercado inmobiliario y perjudicando a todos los actores. Los propietarios vendían o dejaban vacíos sus inmuebles para no perder dinero y los inquilinos se quedaban sin opciones: en algunos barrios se llegaron a registrar cero publicaciones. Caída la ley, la pregunta que se impone es: ¿aumentó la oferta? La respuesta es que sí y la microzona que picó en punta fue Parque Centenario.
Desde que el presidente Javier Milei derogó la norma mediante el DNU con el que inició su gobierno, las partes negocian los puntos más importantes de los contratos: el tiempo de duración, el precio, los ajustes y su frecuencia, la moneda en que se pagará, la garantía a presentar, entre otros.
De a poco, los propietarios comenzaron a poner a disposición nuevamente sus inmuebles y, a casi dos meses de la derogación de la ley de alquileres, el número es elocuente: la oferta de viviendas en CABA aumentó un 74% entre diciembre y febrero.
Ante este cambio en el mercado, LA NACION relevó cuáles fueron los barrios de la ciudad de Buenos Aires con mayor incremento de la oferta. En primer lugar, con un aumento del 300% en los últimos dos meses, se destaca Parque Centenario (microzona dentro de Caballito), aunque es importante tener en cuenta que partía de una base muy reducida de publicaciones.
En números, Palermo, Belgrano y Caballito registraron entre 300 y 600 nuevas publicaciones de alquiler en el mismo período. Una explicación del marcado aumento en estos barrios es su larga tradición como zonas de inversión, donde siempre se construyeron proyectos con unidades chicas, de 1 y 2 ambientes, que los propietarios destinan al alquiler. Sin las regulaciones de la ley, esos inmuebles volvieron a los portales. Los dueños buscan ahora recuperar la rentabilidad que resignaron en los últimos años.
Además, estos barrios suelen ser altamente solicitados como lugares de residencia permanente o temporaria por la proximidad a medios de transporte, universidades y lugares de trabajo y por la amplia oferta de comercios.
Un dato no menor es que Palermo es el barrio más grande de la ciudad, lo que lógicamente implica una mayor cantidad de departamentos disponibles en comparación con otros más pequeños. En porcentaje, la oferta de alquileres subió un 35%.
La microzona de Caballito
El fenómeno de Parque Centenario, que experimentó el mayor aumento de avisos de alquiler de diciembre a febrero, puede explicarse por el efecto “derrame” que recibe de Palermo, Villa Crespo y Caballito, con inquilinos que amplían su búsqueda y nuevos proyectos que acompañan este movimiento.
Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, señala que hace años los desarrolladores de barrios como Caballito y Palermo han avanzado sobre Parque Centenario, que tiene mayor disponibilidad de terrenos, para encontrar nuevos lotes. La mayor actividad constructiva se traduce en una oferta ampliada de unidades a estrenar.
“El resultado es que se consiguieron terrenos más amplios, se construyeron obras de alta calidad con ambientes más grandes o balcones aterrazados, como se demanda ahora, sumado a que el parque está muy lindo”, agrega el broker.
Durante los últimos tres o cuatro años, la zona fue testigo de una notable proliferación de emprendimientos. Según Luis D’Odorico, director de D’Odorico Propiedades, esta tendencia se explica por la baja incidencia del valor del terreno, que oscila entre los US$300/m2 y US$400/m2 en propiedades de 1, 2 y 3 ambientes a lo largo de las avenidas Díaz Vélez y Honorio Pueyrredón. El valor promedio de venta de una propiedad a estrenar es de US$2466/m2, en pozo es de US$2471/m2 y usada, US$2003/m2.
“Las obras que se iniciaron hace cuatro años ahora se encuentran finalizadas, pero la falta de fluidez en las ventas llevó a que los inversores que quieren vender opten por poner sus propiedades en alquiler para cubrir los gastos de mantenimiento”, describe D’Odorico. Y agrega: “La mentalidad de los dueños en estos barrios tiende a favorecer el alquiler, ya que valoran una renta constante sobre la especulación financiera, que es más común en los propietarios de otros barrios de mayor poder adquisitivo”.
Del lado de los inquilinos, Walger plantea que “la escasez de oferta en general los llevó a que ampliaran su mapa de búsqueda y consideren áreas que no estaban en sus planes iniciales”. La proximidad a un espacio verde y la cercanía a Palermo, Villa Crespo y Caballito convirtieron a Parque Centenario en una microzona atractiva para todos los protagonistas del mercado inmobiliario.
D’Odorico destaca la rapidez con la que se disparó la oferta desde que entró en vigencia el DNU. “Como ahora se puede alquilar una propiedad y rescindir el contrato con un preaviso en caso de venderla, muchos inversores que tienen su departamento en venta optan por el alquiler en lugar de bajar los precios de venta. Y esto sucede no solo en Parque Centenarios sino en muchos otros”, explica.
Precios…¿suben o bajan?
Después de la pandemia y con la ley de alquileres en curso, la disponibilidad de unidades en alquiler disminuyó constantemente hasta alcanzar un mínimo histórico en febrero de 2023, con 4700 publicaciones. Un año después, hay más de 10.000.
El año pasado fue uno de los más traumáticos para el mercado, con un aumento anual del valor de los alquileres del 260% (2,65 veces más que en 2022) y por encima de la inflación de 2023, que cerró en 211%.
En este contexto, y a pesar de la oferta creciente, durante el primer mes del año el precio medio de alquiler en CABA subió un 21% en relación a diciembre de 2023, de acuerdo a los registros de avisos de Zonaprop. La inflación de enero fue del 20,6%.
El alquiler promedio de un departamento de 2 ambientes en la ciudad se ubica hoy en los $405.218 por mes. En diciembre, por la misma unidad se pedían $334.888. Un dato que refleja los altos valores de las publicaciones es que en ningún barrio se encuentran departamentos de 2 ambientes por debajo de los $300.000 mensuales. Los monoambientes tienen un costo de alquiler de $327.295 promedio, mientras que los de 3 ambientes alcanzan los $558.710.
Palermo se ubica como el más costoso para alquilar, con un valor mensual de $508.160, más de medio millón de pesos por una unidad de 2 ambientes. En segundo lugar se encuentra Belgrano y sorprende Chacarita, uno de los barrios que más creció en los últimos años, en el tercer puesto.
Si bien los valores no bajaron, “los propietarios comienzan a resignar precios” para concretar operaciones, cuenta Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades. “Tuvimos varios departamentos en los que bajamos el valor; el mercado los va ajustando. Es muy difícil que en términos nominales se vean reducciones con los niveles de inflación que tiene el país. Los alquileres van a tender a estar parejos con la inflación. Habrá una desaceleración y aumentarán cada vez menos. Pero estamos en un proceso”, analiza la broker.
En este sentido, Enrique Abatti, abogado especializado en mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, anticipa que el mayor aumento de la oferta se consolidará recién en seis o siete meses. “El propietario que alquile hoy conseguirá defender un mejor precio que dentro de un tiempo, cuando haya más competencia y cuando el inquilino esté en una posición de exigir más condiciones”, plantea.
Nuevas modalidades de contratos
El DNU también tuvo un impacto en la modalidad de los contratos al otorgar libertad a las partes para consensuar diversos aspectos del alquiler. Aunque ahora cada acuerdo puede ser diferente y particular, las inmobiliarias coinciden en una tendencia. “La gran mayoría está optando por una duración de los alquileres de dos años”, comenta Peter Woyzechowsky, director de marketing y comunicaciones de Finaer.
Abatti, por su parte, pone el acento en otro formato que suele aparecer desde que se cayó la norma: “Los propietarios prefieren acordar contratos por un año para evaluar el comportamiento del inquilino. Comprometerse a un contrato de dos años, aunque sea la preferencia de los inquilinos por la estabilidad, implica asociarse con alguien que aún no conocen, a menos que ya tengan experiencia previa con esa persona”.
A la hora de elegir un índice con el que ir actualizando el precio del alquiler, Woyzechowsky señala que en CABA mayoritariamente se utiliza el Índice de Precios al Consumidor (IPC), aunque también existen casos en los que el incremento se rige por el Índice de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), o incluso porcentajes acordados directamente entre las partes.
Por otro lado, Abatti observa que fuera de la ciudad de Buenos Aires prevalecen los indicadores provinciales para sellar los contratos. “Dado que no todos los lugares tienen el mismo costo de vida, prefieren utilizar los índices proporcionados por los institutos de estadísticas y censos de cada provincia”, menciona. En cuanto a la frecuencia del ajuste, los expertos coinciden en que los períodos actualmente se establecen preferentemente de manera trimestral o cuatrimestral y, en menor porcentaje, cada seis meses. La premisa es clara para los propietarios: no perder (o perder lo menos posible) contra la inflación.
Pese a que proliferaron publicaciones en dólares en los últimos meses, Abatti asegura que los alquileres en moneda extranjera son poco comunes y que se están utilizando pesos argentinos en la gran mayoría de las operaciones.
Otro cambio importante que trajo el DNU, que favorece a la reintegración de nuevas propiedades en el mercado de alquiler, es la posibilidad de rescindir el contrato por causas específicas, siempre y cuando estén previamente acordadas y sean debidamente expresadas en el documento a firmar (con la ley solo se permitía la rescisión parte del inquilino o en caso de venta de la propiedad, previa aclaración en el contrato).
Actualmente, se puede incluir una cláusula en el contrato, permitiendo ampliar las posibilidades de finalización adelantada por diversos motivos y acordando una indemnización. Ambas partes tienen la facultad de rescindir el contrato en cualquier momento, siempre que eso esté estipulado en el acuerdo.
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