Estados Unidos: los remates online ganan popularidad
MIAMI.- Hace una década atrás, la compra de una propiedad en remate era solo para unos pocos. Se hacían en vivo, había que pasarse el día en la Corte del condado, y el proceso era engorroso. Pero en la última década, las subastas online han simplificado la transacción haciéndola accesible a todos los inversores. Se pueden encontrar buenas oportunidades, aunque cuidado: dejarse llevar por precios tentadores puede a veces ser un pésimo negocio.
La mayoría de las subastas de viviendas en Estados Unidos son a raíz de ejecuciones hipotecarias. Cuando un propietario no ha pagado la hipoteca puede caer en incumplimiento y terminar en el proceso de ejecución. "Hay dos tipos de subastas: las que opera directamente la Corte, que se suben a las páginas web de cada condado; y los sitios de subastas online, portales que en general trabajan con los bancos para vender sus inmuebles. Las subastas que hace la Corte hay que manejarlas con mucha cautela, tenés que ser casi experto en el tema. A mis clientes en general les explico el proceso y se dan cuenta que no es para ellos. En cambio, en los sitios de subastas online el nivel de riesgo es apenas mayor que comprar en proceso común. Son las propiedades que han ido a juicio en cada condado, y las readquirió el banco, quienes suelen subirlas a estos portales. Al haber terminado su proceso legal, eso deja limpio muchos de los problemas de título que puede haber", explica Eduardo Brandt, broker de ONE Sotheby’s International Realty.
Según su visión, comprar en subasta directo de la Corte no ofrece garantías y es inmediata. A veces no hay información sobre si la propiedad está o no ocupada, y no se puede ver por dentro. A diferencia de una compra regular, o incluso de las subastas online, allí se compra a ciegas. Los dos condados más ansiados por el inversor argentino son los de Miami y Broward. En el caso de los portales de remate online, como hubzu.com, o auction.com, las propiedades a veces suelen incluso estar listadas en el MLS, (el sistema donde se publican todos los inmuebles al que acceden los agentes inmobiliarios) y se pueden visitar por dentro. Hay casos, no obstante, en que auction.com funciona como portal de la Corte. Se encuentra allí una propiedad pero para ofertar se redirecciona a la web del condado donde hay que registarse. "Los portales de subastas son menos riesgosos porque te dan una póliza de título. En general recibís la casa sin deudas, pero también hay que saber que la mayoría de la parte administrativa de estos sitios está delegada a centros de información que están en India. Si comprás una casa vas a estar tratando por Internet con alguien que no está acá. A veces igual vale la pena, porque conseguís buenas oportunidades de precio", dice Brandt.
Pablo Hoberman, CEO de Urbis Real Estate, ha comprado unidades en la Corte, pero explica que sus abogados le hacen dos días antes un estudio completo del título, que sale unos US$200 por unidad. "En 2008 o 2009, el 80% de las unidades que se vendían en Miami eran de remate. Eso bajó drásticamente en el 2011 y hoy las unidades que van a remate están entre el 3 y 5%. No es el negocio que era antes, ni el volumen de unidades. Ya no lo hacemos tan habitualmente, si bien podés encontrar inmuebles al 50% de su valor", adelanta.
Brandt también menciona que hay casos donde uno puede hacer el estudio previo de título, y cuando llega a la subasta resulta que el abogado presentó documentación para extender la fecha de la ejecución. "Tal vez le dan tres meses al dueño para resolver la situación, y ya habías hecho el estudio de título. En cambio cuando le compras a un banco en un portal, generalmente tienes las mismas garantías de una venta normal", detalla.
En cualquier subasta online el proceso es transparente y es fácil de ofertar, siempre y cuando no se tiren ofertas a ciegas. Hay que conocer qué riesgos puede haber detrás de cada inmueble. Por ejemplo, puede tener una segunda hipoteca (que el comprador no esté al tanto), deudas de expensas, embargos de constructores que no han cobrado sus trabajos, o multas de la ciudad.
La mayoría de las subastas en línea requieren que el usuario se registre y deje un pequeño depósito reembolsable con tarjeta de crédito. Esto asegura que todos los oferentes sean serios. Si no resultara ganador, se devuelve el depósito. Algunas propiedades tienen lo que se denomina una "prima del comprador", que es la tarifa que cobra la empresa de subastas por realizar la venta, desde la comercialización hasta el cierre. El monto puede variar, pero ronda el 5% de la oferta ganadora. Las ventas directas de la Corte en cambio, no tienen ningún tipo de comisión. Otro punto a saber es que las operaciones son cash y requiere decisiones casi inmediatas porque se compite en vivo contra otros que van subiendo sus apuestas. En el caso de la Corte hay que pagar a las 24 o 36 horas de adjudicar un ganador, mientras que en los portales online se compra a 30 o 45 días.Por último, leer toda la información, incluso la letra chica, es el mejor de los consejos. El mes pasado tomó estado público el caso de Kerville Holness, un hombre que pensó que compraba una casa que cuesta US$177.000 en US$9100, pero luego resultó que en verdad estaba comprando una franja alargada de terreno de 30 centímetros de tierra entre dos casas, algo que no tiene siquiera lógica. El hombre salió a reclamar su dinero, aludiendo que fue estafado, pero el condado contestó que no hace reembolsos. Agustín Merlo en cambio compró su casa cerca de Fort Lauderdale en hubzu.com sin ningún tipo de sorpresa. "Cuando hice la oferta online puse el email de mi realtor. Al día siguiente de ganar la subasta le escribieron, y empezaron a darle las indicaciones para continuar el proceso. Incluso pudimos visitar la casa, que tenía la puerta con combinación electrónica. Nunca vimos a nadie. La compañía de título del vendedor estaba en la India pero todo fue online, y terminó con la transferencia electrónica a los 45 días. Compré una casa en 275.000 dólares cuyo valor de mercado era 350.000", relata. Un remate puede ser un buen negocio. Solo hay que hacer los deberes correctos antes de dar el clic. •
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