En la crisis inmobiliaria más larga de la historia, ¿cuáles son las luces que se ven al final de este túnel?

Desde mediados del 2018 el mercado inmobiliario viene sufriendo, como muchos otros sectores, las consecuencias de la crisis económica. A medida que pasaban los meses, las dificultades se fueron incrementando, incluyendo la restauración del cepo cambiario a fines del 2019. La pandemia generó efectos aún peores, haciendo todo el contexto mucho más complejo, a punto tal que la actual crisis inmobiliaria se constituyó como la más extensa de la historia.

Luego de un piso histórico de operaciones en 2020 y una primera recuperación en 2021, en 2022 algunas variables parecen mostrar algunas luces para el mercado.

¿Dónde se ven luces dentro del mercado inmobiliario?

Las luces, a la hora de pensar una potencial recuperación del mercado inmobiliario, se encuentran principalmente por el lado de los precios.

Uno de los ajustes de precios más grandes de la historia

Como punto de partida, los precios de los inmuebles en CABA cayeron un 35% entre el segundo trimestre de 2022 y el primer trimestre de 2019. El ajuste es probablemente mayor si la base de comparación fuese 2018 y aún más grande si ajustamos los precios por inflación (de USA). Esto significa que el ajuste de precios fue impresionante, y uno de los más grandes de la historia. Esta caída de precios debiera convocar a los inversores y compradores en general en el corto/mediano plazo y dinamizar la demanda.

Las distorsiones de precios disminuyeron

Durante 2022 hemos se logró, con herramientas como el ROI, mostrar el gran gap que existe entre los valores de publicación y los precios reales de venta. Este trabajo fue central para ir eliminando distorsiones en el mercado inmobiliario. El sinceramiento de precios logró dinamizar el mercado con tasaciones más precisas y por supuesto, un incremento en las ventas, y es un cambio que vino para quedarse.

Existe un segmento claro de oportunidades

Para la Expo Real Estate 2022, se realizó un ambicioso estudio cruzando los valores de publicación provenientes de los avisos activos, con los precios de cierre del ROI. Los resultados fueron impactantes: el 70% de los inmuebles publicados están fuera de precio, con un ajuste promedio necesario del 16%. Sin embargo, también mostramos que un 11% de la oferta se encuentra dentro de valores de mercado y que un 19% se encuentra por debajo de los precios de venta del ROI. Cuando se habla de oportunidades se trata de este segmento: existen más de 26.000 departamentos, casas y PHs que hoy configuran oportunidades únicas para los compradores.

Señales de precios tocando un piso

Durante el primer semestre del año se continuó viendo que los precios cayeron respecto del mismo período de 2021. Sin embargo, los datos del tercer trimestre del 2022 comparados con el segundo muestran una recuperación. Lo mismo había sucedido durante el primer trimestre del año respecto del cuarto trimestre de 2021 y, sin embargo, los precios continuaron cayendo. Este comportamiento dice que la estacionalidad en las ventas también impacta en cierta forma en los precios. Por lo tanto, aún es demasiado prematuro para hablar de recuperación de precios, pero existen señales de ruptura de tendencia a la baja. Lo concreto desde el punto de vista del corretaje inmobiliario es que hoy el mercado sigue sin tomar las propiedades fuera de precio: una propiedad sobrevaluada no obtiene ni visitas ni consultas, es invisible a la demanda.

Cambio de expectativas por año electivo

Sin lugar a dudas, las expectativas juegan un rol central en la demanda. Por este motivo son muchos los que auguran un cambio de expectativas ante la posibilidad de un cambio de Gobierno el año que viene. Si bien es cierto que este factor va a impactar, también es cierto que viene de la mano con la posibilidad de un plan de estabilización, que también va a impactar en las expectativas. No es tan claro, por lo tanto, que se destrabe en el corto plazo el “wait and see” que nos acompaña desde 2018.

Incremento del costo de la construcción

Si el costo de la construcción en dólares se acelera, puede ponerle un piso al valor de las propiedades. El boom actual en la construcción tiene que ver con que el costo de construir hoy se encuentra por debajo de la expectativa de precio de venta a futuro.

Inflación mundial deteriora el poder adquisitivo del dólar

Importantes referentes del mercado financiero norteamericano (Ray Dalio y Sam Zell, por mencionar solo algunos) están mostrando una gran preocupación por la inflación que está enfrentando EEUU. Si bien para los argentinos es poco significativa, quienes tienen liquidez y posiciones en dólares están perdiendo poder de compra del orden del 8% anual de esos ahorros. En un país con tanta inflación doméstica y con pocas alternativas de inversión que le ganen a la inflación, el ladrillo es un excelente refugio para canalizar el ahorro y esto a corto y mediano plazo debería transformarse en un factor de demanda.

¿Cuáles son los desafíos o las sombras que preocupan y dónde hay que poner la lupa dentro del mercado?

Ahora bien, estas luces que describimos están también acompañadas por una coyuntura de corto y mediano plazo que amenaza con postergar la recuperación. Estos desafíos vienen de la mano de las variables que se deterioraron fuertemente desde fines del 2019 y que tienen que ver con la macroeconomía del país.

Escasez de divisas y cepo cambiario

La economía argentina se encuentra en una situación de escasez total de divisas y, por lo tanto, existen casi nulas posibilidades de que tanto el actual Gobierno como el próximo en su primer año de gestión puedan levantar el CEPO. Muy difícilmente se pueda tener un mercado inmobiliario activo y ágil si existen restricciones cambiarias. El CEPO rompe muchos mecanismos de transmisión, como puede ser el crédito hipotecario y el impacto positivo de la liquidación de divisas del sector agroexportador en el mercado inmobiliario. Por otro lado, si no se sabe cuál es el verdadero precio del dólar, difícilmente podemos saber el verdadero precio del ladrillo. Es importante mencionar que

Inflación y devaluación

La problemática de la inflación no pareciera tener solución de corto ni mediano plano. Debemos convivir con ella y tener en cuenta que afecta el precio del dólar. La inestabilidad cambiaria genera siempre freno en la actividad inmobiliaria. La inflación, además, impide toda posibilidad de tener crédito hipotecario.

Deterioro significativo del poder adquisitivo (salarios rotos)

Claramente, los salarios medidos en términos reales no muestran posibilidad alguna de acceder al ahorro, menos aún para la casa propia. Con todo lo mencionado anteriormente no se cumplen las condiciones necesarias para un contexto donde pueda desarrollarse el crédito hipotecario.

Ley de alquileres y revalúos inmobiliarios

Quizás una de las variables más sencillas de modificar y que tendrían un impacto muy positivo y rápido sobre el mercado es la derogación de la ley de alquileres. Esto podría dinamizar el mercado de alquileres, volvería a ser más atractiva la inversión en inmuebles para destinar al alquiler (proporcionando mayor oferta en este segmento) y no se generaría tanta presión sobre los precios como ha ocurrido los últimos dos años. Lo concreto es que la actual ley generó mucha incertidumbre, al igual que los revalúos inmobiliarios, y no hace más que retraer al inversor y sustraer un factor clave de la demanda.

Conclusión y perspectiva 2023

¿Es sostenible el nivel actual de actividad en 2023? Con todo lo analizado vemos un balance con luces y sombras en el sector, donde a mediano plazo predominan las luces, pero donde también es innegable que a corto plazo la volatilidad macroeconómica y la incertidumbre política sigan impactando en las expectativas y, por lo tanto, siga predominando la postergación de decisiones de compra.

*La autora es titular de Maure Inmobiliaria y el autor, presidente de la inmobiliaria homónima, ambos son coordinadores del ROI

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