Esencia intacta

San Telmo, barrio histórico, testigo del ineludible transcurso de los tiempos y con su patrimonio arquitectónico intacto. Es como un imán para jóvenes y extranjeros, que aprecian las pintorescas esquinas que evidencian el devenir de otros tiempos.

El Area de Patrimonio Histórico (APH), cuyos inicios datan de los siglos XVII y XVIII, fue donde Buenos Aires comenzó a expandirse y a poblarse con el nombre de Alto de San Pedro. También fue conocido como Barrio del Puerto, que fue testigo en el año 1600 de la aparición del culto a San Pedro González Telmo, designado entonces patrono del viejo convento de Santo Domingo, que se encontraba en lo que hoy es la manzana de Perú, México, Bolívar y Chile.

El barrio afianzó su eje comercial y también residencial. El sector más requerido para vivir -según la opinión de los operadores de la zona- es el APH porque la gente se asegura que si vive allí estará a salvo de que levanten edificios altos en las cercanías. Desde luego que si se habla de precios en esta cuidada zona, las propiedades son las más caras de San Telmo.

Aunque como parte del mercado tiene sus momentos de mayor esplendor. Y aunque las opiniones no son coincidentes es posible que en años electivos surjan los interrogantes y cierta cautela antes de adquirir un inmueble.

Marcelo Abalo, de AM Propiedades, opina: "La gente está expectante por el dólar. Su valor está retrasado y hay duda acerca de lo que puede suceder en los meses que vienen. De todos modos, la propiedad es un refugio siempre seguro más allá de que los aranceles impositivos disminuyen bastante la rentabilidad. Se vende lo que está a muy buen precio y con algunos ahorros propios o que le presta su familia".

Por su parte, Jorge Bianco, titular de Bianco Bienes Raíces, difiere con su colega: "Siempre el sector se ve afectado en épocas de elecciones, pero este año la gente perdió ese miedo a invertir, porque cree que no habrá muchos cambios en la conducción de la política económica". Y cuando se trata de definir cuáles son las preferencias de la demanda, Francisco Ercolano, uno de los socios de Hit Propiedades, afirma: "En el casco histórico tienen fuerte vigencia los PH chicos de un dormitorio con patio o terraza desde 40 m2, así se evitan el costo de las expensas".

Si se piensa en inversiones en San Telmo, las grandes empresas constructoras encuentran restricciones para levantar obras debido a que se trata de una zona de preservación histórica.

Abalo agrega: "Por eso a mi entender creo que San Telmo se quedó un poco. Los valores se dispararon. Otro tema es que no se hacen ventas a turistas como otros años porque consideran que la Argentina es cara. Y tampoco invierten en la zona. Eso sí, para los monoambientes hay más movimiento y es ideal para el pequeño ahorrista; se cotizan en 1700 dólares el m2. Estos son más fáciles de ubicar que las unidades grandes".

Fernando Giesso, titular de la Inmobiliaria Giesso, tiene otra visión del mercado: "En San Telmo hay bastante movimiento. La gente busca departamentos en general chicos y también los inversores adquieren principalmente esas unidades. Disminuyó un poco el segmento de las unidades más grandes".

Tal vez una de las cualidades que ejerce atracción en este antiguo rincón de la ciudad es su carácter heterogéneo. Esa mezcla del visitante circunstancial, de los turistas que viven en forma permanente y de los porteños que no cambian ese barrio por ningún otro. A pesar de los vaivenes económicos, Bianco admite como Giesso que en estos días el movimiento es más fluido que hace unos meses. Es obvio que en San Telmo la antigüedad tiene un valor agregado. "El europeo lo elige justamente porque sus edificios mantienen su estilo francés o italiano", amplía Ercolano.

Entre el público que compone la demanda se incluyen parejas jóvenes sin chicos o gente sola. También buscan este rincón porteño jóvenes del interior y extranjeros que vienen a estudiar a las universidades del barrio como la de Cine, UCA, UADE e Ingeniería.

"Entre público joven del exterior figuran brasileños, chilenos, colombianos. En cuanto al comprador local también están los que pueden calificar para los créditos que ofrecen algunas entidades como los bancos Ciudad, Nación y Provincia para profesionales con un ingreso de 10.000 pesos mensuales, que tienen un ahorro y el resto lo brinda el banco. Es gente joven que lo destina para su primera vivienda", comenta Ana García, de Pardo Propiedades.

Después de la crisis de 2001/2002, los valores bajaron mucho y se produjo una fuerte demanda de extranjeros que compraban a valores muy acotados. "Sin embargo, las cotizaciones hoy en San Telmo son más altas que antes de la crisis. Muchos de los extranjeros que compraron ahora venden. Además, como el costo de vida aquí creció mucho, ya no les resulta tan tentador quedarse temporadas completas como antes. Mientras, los argentinos compran y venden como entonces", afirma Giesso.

En general, los precios de los departamentos usados sin amenities en San Telmo están en la franja de los 1400 y 1800 dólares el m2 con superficies de 40 a 80 m2. Los edificios antiguos reciclados también cotizan bien, hasta los 2000 dólares el m2, cifras idénticas en las unidades a estrenar fuera del casco histórico, torres con amenities.

La incidencia del terreno en San Telmo ronda entre los 350 y 400 dólares el m2.

Sobre alquileres, Giesso explicó: "La demanda es muy alta y los departamentos que salen en alquiler se ocupan muy rápido porque hay poca oferta". Una vivienda estándar sin amenities de un dormitorio desde 40 m2 tiene un costo entre 1600 y 1800 pesos, y los de dos, de 2000 a 3000 pesos. Según Bianco, los alquileres han aumentado aproximadamente un 20% en el último año. Los inversores apuntan a San Telmo para aprovechar la renta de los alquileres temporarios. "La mira está puesta en el turismo joven, que no gasta tanto y le resulta más barato y más cómodo que un hotel", dice Ercolano. Se alquilan unidades monoambiente, de uno y dos dormitorios completamente equipadas y con todos los servicios, con superficies entre 35 y 70, de 650 a 1000 dólares mensuales. La renta anual está en el orden del 8 al 10% en dólares.

"El progreso que se ha evidenciado en los últimos años es muy importante. La cercanía con Puerto Madero tuvo su influencia. Además mejoró muchísimo el tema de la seguridad. Y el circuito cultural, artístico y gastronómico lo erige como un barrio turístico"

Christian Macris, 37 años, empleado

"Soy de Trenque Lauquen y hace dos años que vine a Buenos Aires a estudiar. Primero alquilé, y desde hace un año mi padre me compró un departamento monoambiente y no dudé en optar por San Telmo. Estoy cerca de la Facultad y me recuerda mucho a mi ciudad".

Silvia Alvarez, 21 años, estudiante

"Nací y me críe en San Telmo. No cambio por nada a mi barrio. Acá hay movimiento de día y de noche durante los siete días. Claro que la visita de turistas extranjeros tuvo mucho que ver con la actualidad que vive el barrio. Todo eso lo hizo progresar muchísimo".

Celeste Bazzo, 23 años, estudiante

"Vivo en San Telmo desde hace 35 años. Al principio me costó acostumbrarme, pero en los últimos diez, el barrio cambió muchísimo. El turismo fue esencial para cambiar su imagen. Es una zona pintoresca con mucho movimiento durante todo el día. La plaza Dorrego es clave del barrio"

Edith Portillo, 75 años, jubilada

Moderna y de calidad

"Quartier San Telmo es uno de los edificios en obra que suma al barrio la opción de suites para alquiler temporario; también residencias o estudios", explica Miguel Camps, presidente de la desarrolladora Argencons.

La torre crece sobre un predio de más de 4000 m2, donde se emplazará una torre con 27 pisos, rodeada de espaciosas áreas verdes parquizadas.

"Esta proyecto alcanza gran valorización por su potencial rentabilidad. Los departamentos responden al criterio general de satisfacer las necesidades de un público joven y dinámico para vivir cerca de todo y con la energía que emana de este histórico y tradicional barrio. Los accesos son inmediatos a la autopista", agrega Camps.

La inversión de la torre Quartier San Telmo alcanza los 40.000.000 de dólares. Se comercializa bajo la figura jurídica del fideicomiso al costo, en un precio que ronda los 1950 dólares el m2 propio.

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