El sueño de vivir en el verde y con gastos controlados
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Por Carla Quiroga y Victoria Aranda
Impulsados por una oferta con precios más accesibles que lo que cuesta comprar un lote y construir una casa en un barrio cerrado, el formato de los condominios y las townhouses gana adeptos. “Si bien no podemos decir que aumentó la demanda con respecto al tiempo anterior de la cuarentena, sí es cierto que se modificó la composición porcentual de la consulta, disminuyeron las consultas por los departamentos usados y aumentó la de terrenos, y propiedades similares a las townhouses”, relata Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, la empresa que comercializó El Boulevard ubicado en Pilar. Fue el primer proyecto del mercado basado en el modelo de townhouses adaptado al país ,en donde hoy las reventas son ocasionales.
El emprendimiento fue lanzado en 2009 y se terminó de comercializar en 2012. Se levantó en un lote de 4250 m2, sobre el kilómetro 42,5 del ramal Pilar de la Panamericana. Tiene 22 unidades con jardín y dos plantas. Son construcciones cercadas de forma perimetral y próximas a áreas comerciales. Cuentan con piscina, solárium, gimnasio, salón de usos múltiples, área de parrilla, guardacoches en la planta baja y en el subsuelo, laundry y tendedero. Además, tienen seguridad las 24 horas. En el grupo desarrollador Coria también admiten un aumento de las consultas por este tipo de producto. Su CEO, Tomás Coria, reconoce que tienen más de las que tenía antes de empezar la cuarentena, un promedio de 60 diarias. El empresario lanzó a principio de junio, Townhouse Arces un emprendimiento con 10 casas con jardines, dentro del Barrio Los Arces en La Cañada de Pilar con unidades desde los US$100.000 hasta los US$135.000 y un esquema de financiación que permite pagar 20% de anticipo en dólares, con refuerzos durante la obra hasta completar el 100% del valor de la unidad en la posesión. "Son productos en los que el valor del metro cuadrado arranca en los US$650", detalla Coria, quien afirma que el mercado está ante la tercera gran oleada histórica de migración al suburbano, por la calidad de vida, el costo del metro cuadrado, tiempos y calidades de obra, y una oferta educativa y recreativa en crecimiento.
Hugo Guindani, gerente comercial de Nucífora Propiedades, firma con operaciones en Nordelta, coincide en que, después del éxito en desarrollo de barrios de casas, se sumaron los condominios de casas y en altura y las townhouses. "Tienen el valor agregado de conjugar seguridad, amenities y servicios pero con espacios privados verdes como jardines y terrazas", detalla el broker. De acuerdo con el comercializador, para el caso de los condominios en altura los diferenciales pasan por la vivienda en comunidad, con amenities y seguridad, en sitios estratégicamente ubicados como por ejemplo, dentro de Nordelta. "Los compradores tienen la capacidad de acceder a todos los beneficios que ofrece un barrio consolidado, pudiendo adquirir unidades de pocos metros cuadrados", desgrana y expone el caso de La Balconada, con una etapa ya casi terminada y otra en desarrollo. El proyecto ubicado dentro del barrio Los Castaños posee unidades con espacios al aire libre, privados, pero con amenities compartidos, lo que redunda en expensas más accesibles.
El bajo costo de mantenimiento de este tipo de propiedades, su diseño y la eficiencia energética son argumentos que han incentivado la demanda. Jorge Von Grolman, Gerente Comercial de Eidico diferencia a los condominios de las townhouses. "En este último caso, no superan las tres plantas y el gasto de expensas es muy inferior. Además, replican estándares de privacidad de una casa y ofrecen una buena relación precio/calidad", comenta el ejecutivo que se animó a lanzar la primera etapa del proyecto Santa Ana Joven en Tigre, en plena cuarentena. Un barrio abierto con 228 unidades que se desarrollará en cinco etapas. El emprendimiento tiene casas, dúplex y townhouses. La decision surgió tras el aumento de consultas, entre abril y mayo, por proyectos con unidades en contacto con la naturaleza registrados. "Contará con 38 unidades que se entregarán en noviembre 2021 y forma parte de un barrio abierto. Es un emprendimiento en donde el valor del metro cuadrado es menor a los US$1000 con tickets que rondan los US$100.000 para casas que cuentan con jardín o terraza, parrilla y dos cocheras; los duplex se ofrecen a US$91.500 (US$863/m2) y las townhouses a US$98.000 (US$929/m2). "Pueden adquirirse abonando un adelanto en dólares y 16 cuotas en pesos, ajustadas mensualmente por índice CAC", detalla.
La buena recepción del producto por parte de la demanda explica por qué los desarrolladores apostaron por los condominios en todo el corredor Norte. De hecho, es posible ya toparse con los mismos desde la avenida Marquez en San Isidro hacia el Norte. La explicación desde el punto de vista del negocio es que a los desarrolladores les resuelve un tema de disponibilidad de tierras. "Es más fácil vender 100 unidades de un condominio que hacer un loteo de 250 parcelas", analiza Arturo Hoefner, titular de Blanco Propiedades con operaciones en Nordelta, Villanueva y en Pilar.
En cuanto a las razones que impulsan a la demanda a comprar este tipo de unidades se destacan:
1-Tienen bajo costo de entrada. Si bien la incidencia de la tierra es mayor a la de un departamento es muy inferior a la de una casa con terreno. A eso se suma la ventaja temporal que generó la coyuntura: la baja del costo de construcción en dólares que se retrajo un 57,47% comparado con el pico que se pudo observar en noviembre del 2017 según datos de Reporte Inmobiliario. Benvenuto agrega que hoy el costo de la tierra para hacer barrios cerrados con terrenos de más de 500 metros cuadrados, se torna inaccesible en tiempo de crisis.
La realidad es que hoy el mercado tiene los valores de referencia de unidades a construirse más competitivos de los últimos 20 años. En La Balconada –en Nordelta-, por ejemplo, hay unidades desde US$1450 por metro cuadrado. "Obviamente los metros cuadrados en construcción se abonan en pesos", remarca Guindani. Por caso, en Decs, el complejo multifamiliar sustentable para la clase media con 96 viviendas ubicado en Garín, las unidades de 118 m2 en un terreno de 203 metros cuadrados bajaron su valor de venta de U$S165.000 a U$S140.000. "También hay unidades de pozo a U$S120.000 con un 40% de adelanto y saldo hasta en 36 cuotas con entrega en la número 24", comenta Benvenuto sobre el emprendimiento que ocupa un terreno de 4,3 hectáreas, cercano a barrios cerrados y de emprendimientos logísticos y deportivos, y a 1500 metros del kilómetro 36,6 del ramal Pilar de la Panamericana. Las viviendas serán construidas, espejadas y apareadas, compartiendo medianeras, en 8 bloques de 12 unidades, separados entre sí por un gran espacio común.
También hay oportunidades en las reventas en Casas de Santa Maria, Villanueva en donde una propiedad de 80 m2 con parrilla y jardín, sobre terreno de 300 m2 se vende na U$S125.000 y se entrega en 2021.
Otro caso es el de Altos del Encuentro, un proyecto de townhouses de Eidico lanzado en 2018 y ubicado en dos hectareas de Pacheco, las últimas casas de 74 metros cuadrados en oferta se vendieron en abril de este año a un promedio de US$130.000.
En zona Sur, en Robles de San Vicente, hay unidades en venta desde los US$45.000; en Bambú Relax, las unidades de 45 m2 nuevas con cochera, arrancan en los US$68.000, mientras que Bell Barri tiene dúplex de US$85.000, de dos plantas con cochera. En líneas generales en esa zona, los precios han bajado en el orden del 40% en los proyectos en plena obra y en usados entre 25 y30%. Un valor por metro cuadrado atractivo para un condominio a estrenar en la zona puede rondar los US$1200.
2- Es un producto estandarizado. Benvenuto, de Izrastzoff comenta que sólo se trabaja en dos plantas, con diferentes cuadrillas a la vez, con diseño y materiales repetitivos y estandarizados lo cual disminuye riesgos, tiempos y costos de construcción. Además, son tipologías que suelen tener muy buen aprovechamiento del espacio y distribución de los ambientes, beneficiadas en tiempos de crisis cuando predomina la compra racional.
Damián Garbarini, director de DG Negocios Inmobiliarios, firma que comercializa y desarrolla en el Sur del Gran Buenos Aires agrega que en el contexto actual, surgen otros interesados. "En las compras de los condominios de Canning tiene preponderancia el consumidor final y sólo el 30 por ciento son inversores. Pero ahora, en el efecto pandemia se observa un incremento de consultas de estos últimos", analiza. "El driver es comprar metros cuadrados como resguardo a mediano y largo plazo. La tipología condominio al costo y de pozo asoma ante la brecha del dólar blue versus el oficial", complementa.
En Canning, la oferta de condominios está dentro y fuera de los barrios cerrados. Alejandro Mazzei, presidente de Mazzei Propiedades, otro broker con actividad en la zona Sur comenta que este tipo de emprendimientos suelen ser elegidos por su ubicación céntrica y porque tienen expensas muy bajas, sin personal de seguridad, pero con un circuito de cámaras y portón eléctrico que hace que solo sus propietarios tengan el control.
3- La oferta se concentra en zona Norte. Un punto clave que no resigna la demanda que busca este tipo de propiedades son los buenos accesos. "La comunicación con Pilar, como así también con la zona de Villanueva y Nordelta es clave", agrega Benvenuto, de Izrastzoff. Son productos que se ubican fuera de la Capital Federal porque a medida que uno se acerca a la ciudad de Buenos Aires, hay cada vez hay menos superficie libre construible y poca oferta de terrenos amplios.
Por otra parte, Von Grolman de Eidico explica que la multiplicación de este tipo de desarrollos en esta zona se debe a varios factores. Primero, hay poca oferta de terrenos que cumplan con las hectáreas necesarias para proyectar un barrio privado. "Quedan predios de menor tamaño donde los desarrolladores encuentran una solución de vivienda para la clase media de Capital y zona Norte que desea ganar metros cuadrados en un entorno natural", comenta el ejecutivo. Otro movimiento del mercado que empuja a las townhouses son las tierras en manos de los dueños de las grandes quintas que todavía quedan en zona Norte como, por ejemplo, el desarrollo de 40 viviendas distribuidas en un predio de casi 6400 m2, en lo que era la quinta "La Fernanda", en Villa Rosa, Pilar. "Al "achicarse" sus familias, resuelven vender propiedades de una manzana promedio. Esa es una oportunidad que los desarrolladores no desaprovechamos, atentos a la demanda de viviendas que combinen una buena relación de precio/calidad", comenta Grolman y detalla que por ejemplo sobre 5000 metros cuadrados, donde antes vivía una familia, ahora lo pueden hacer por lo menos 20.
4- Tienen gastos controlados. Es una de sus principales ventajas. Si hay algo que buscan las personas mayores que ya vivieron en una casa con amplio jardín, o los que no tienen grandes ingresos para el pago de un jardinero es la facilidad y bajo costo de mantenimiento. Este tipo de viviendas no requieren jardineros para estar impecables. Un dato a tener en cuenta es que, en general, las townhouses tienen expensas más bajas que los condominios porque sus espacios comunes son más reducidos. Por ejemplo, los ingresos a cada unidad en un townhouse son privados; no hay un lobby central. Hoefner de Blanco Propiedades, afirma que los condominios resuelven problemas de espacio y gastos. Asimismo, indica, que no demandan ni el tiempo ni el esfuerzo de mantener una casa, aunque, señala conservan bastantes de sus ventajas. "Y son algo así como el entry level, por sus valores, a un barrio cerrado", enfatiza el broker. En concreto, se refiere a los casos de parejas jóvenes que no pueden acceder a una casa y se quiere quedar en la zona. O un matrimonio mayor con el síndrome del nido vacío. "También son formatos muy buscados por los hombres divorciados que no quieren alejarse de sus hijos", analiza. "A esos perfiles se suma una generación que nació por ejemplo, en Pilar, y no quiere irse de su barrio pero, a la vez, quieren vivir solos. Y muchísimos estudiantes que cursan ya que aquí está la universidad Austral, la UBA y la del Salvador…", completa.
5- Poseen amplios espacios descubiertos o jardín. Esta es una de las características que más seduce sobretodo en cuarentena. Es decir, lo que hasta marzo era un plus, hoy es un amenity imprescindible y valorado por quien decide mudarse.
Por Carla Quiroga y Victoria Aranda
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