El presidente de la Cámara de Desarrolladores revela la fórmula para que baje el costo de construcción
El sector privado es el único que puede responder con la escala y velocidad necesarias, especialmente en un escenario donde el propio presidente de la Nación ha admitido: “No hay plata”.
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PARA LA NACIONDamián Tabakman
Debido al déficit habitacional que existe en nuestro país, la demanda de viviendas en Argentina es virtualmente infinita. Sin embargo, más allá de reconocer la magnitud del problema, es fundamental pensar en soluciones concretas. Para abordar este desafío, es necesario reconocer que solo el sector privado puede responder con la escala y velocidad necesarias, especialmente en un escenario donde el propio presidente de la Nación ha admitido: “No hay plata”.
La solución, entonces, pasa por construir mejor, más barato y más rápido. Y para que eso ocurra, es indispensable una transformación profunda en varias áreas clave.
1) Financiamiento y desregulación: las bases del cambio
El financiamiento hipotecario a largo plazo, sostenible y accesible, es el pilar fundamental para dinamizar el sector. Es alentador observar cómo, de manera paulatina, esta herramienta comienza a reaparecer en la agenda del actual Gobierno. Sin embargo, es necesario avanzar también en otras direcciones.
Es crucial acompañar este avance con una profunda desregulación basada en la confianza en la responsabilidad profesional y patrimonial de quienes ejecutan las obras. Un buen ejemplo de esto es el régimen de declaración responsable que se utiliza en Madrid, España. Bajo este sistema, las obras que cumplen con ciertos parámetros pueden comenzar de inmediato bajo la responsabilidad del propietario y el profesional a cargo, quienes se someten posteriormente a las normas y sanciones correspondientes en caso de incumplimientos.
Además, en muchas ciudades del mundo se está empezando a usar la aprobación de planos por inteligencia artificial y eso es algo que deberíamos implementar en nuestro país lo antes posible.
Al mismo tiempo, es fundamental mejorar el sistema de financiamiento para los emprendimientos, acercándolo al modelo empleado en el resto del mundo, donde los créditos bancarios para la obra son una práctica habitual. Esta herramienta permitiría a los desarrolladores contar con los recursos necesarios para construir en mayor volumen y a menor costo.
2) Productividad y tecnología: claves para construir mejor
Incrementar la productividad debe convertirse en una prioridad. Para ello, es necesario un cambio cultural en el sector: los mecanismos retributivos basados en la productividad, que durante décadas estuvieron ausentes debido a la inflación, deben ser incentivados seriamente. En los países más desarrollados, las personas más productivas reciben mayores compensaciones. A nuestro criterio, es hora de adoptar este modelo.
Además, es momento de derribar prejuicios y adoptar tecnologías constructivas modernas que permitan construir más rápido y, potencialmente, a un menor costo. Materiales más livianos, como estructuras metálicas o de madera, junto con cerramientos innovadores, representan una oportunidad para optimizar recursos sin sacrificar calidad. Persistir en el uso del mampuesto, como se hacía siglos atrás, es incompatible con los desafíos actuales.
3) Apertura económica y reducción de la carga impositiva
La vivienda accesible también depende de abrir nuestra economía para permitir el acceso a materiales más competitivos y reducir costos, favoreciendo así el acceso a la vivienda.
Asimismo, es imprescindible avanzar en una reducción significativa de los impuestos que afectan a los proyectos inmobiliarios, especialmente aquellos que actualmente no son viables debido a la falta de un margen razonable de rentabilidad. Hoy edificar un metro cuadrado para clase media o media baja tiene un costo que está muy por arriba de su precio de venta, y la carga impositiva es una parte importante de esa ecuación.
De la mano de la reducción del gasto público que estamos viendo, bajar la carga impositiva es una parte importante para que los argentinos tengan mejores viviendas y eso tiene que ser una prioridad. Al menos en el segmento de vivienda social, es urgente.
4) Densificación y códigos urbanísticos
Densificar nuestras ciudades es otra medida indispensable para aprovechar la inversión en infraestructura existente y reducir así la incidencia de la tierra, promoviendo una urbanización más eficiente.
Edificar una torre es más eficiente -tal como sabe cualquier arquitecto o ingeniero- y el prejuicio que se ha generado con esa tipología, salvo en ciertos sitios, no es algo justificable.
5) El desafío de bajar los costos
En los últimos meses, los costos de construcción en dólares han aumentado considerablemente. Esto se debe -en parte- al tipo de cambio, pero también a la necesidad de abordar ciertos temas clave que no fueron suficientemente priorizados. Es que con alta inflación, simplemente no era posible.
Hoy tenemos la oportunidad de revertir esta situación. El objetivo es reducir sustancialmente los costos de producción habitacional, facilitando así el acceso a la vivienda para más personas, especialmente si esto se acompaña de esquemas de financiación en cuotas.
Hay infinitos renglones en los que operar. Por lo demás, es algo de enorme y evidente impacto social que además despierta el interés del desarrollador. Así funciona en otros países donde el grueso de nuestra actividad está orientada a emprendimientos para la clase media y media baja.
Esa es la agenda del sector para los próximos tiempos. También lo ha sido en el pasado, pero estamos convencidos de que este es el momento de acelerar. Hacia allá vamos.
El autor es presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU)
Por Damián Tabakman
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