El nuevo midtown que se está armando en el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires
La zona aledaña al Parque de Innovación, en Núñez, se consolida con desarrollos de viviendas y oficinas por su excelente conectividad en auto, colectivo, tren y hasta en bicicleta
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PARA LA NACIONNicolás Bal
Las novedades del mercado de oficinas de alta gama de la Ciudad de Buenos Aires tienen que ver con las mutaciones que experimentaron las tendencias en los últimos tiempos, promovidas especialmente por los sustanciales cambios de hábitos laborales que trajo aparejada la pandemia como protagonistas indiscutidos.
Así, con el foco puesto en la descentralización como uno de los factores que más traccionaron, el avance de la construcción de disímiles proyectos de edificios de clase A se encuentra dando origen a nuevos puntos neurálgicos corporativos. Y en ese escenario, con certeza, el más relevante es el Corredor Libertador: con el barrio de Núñez como epicentro, hace rato viene consolidándose como un distrito atractivo y muy demandado, sumando en sus “orillas” cada vez más desarrollos inmobiliarios.
Esta franja de la zona norte de la Capital Federal −antigua designación mediante− se viene transformando en un nuevo centro de negocios, con emprendimientos de real magnitud: “Es el potencial midtown de la ciudad, donde conviven usos residenciales, comercios de proximidad, la oferta gastronómica y entretenimientos, colegios, universidades y oficinas clase A y B”, especifica Domingo Speranza, CEO de Newmark. Además, el emplazamiento de nuevos edificios como el Centro Empresarial Libertador (CEL) y la creación del Parque de Innovación animan el impulso de la zona.
Mientras se espera para este año el ingreso de 113.000 m² nuevos de este tipo de oficinas en toda la Ciudad, este territorio porteño se vuelve un lugar idóneo para resolver cada una de las necesidades básicas en un radio de 15 minutos. Según el último informe de Newmark del segundo trimestre sobre el mercado de oficinas, una de las zonas que más reducciones de vacancia percibieron fueron los polos emergentes, especialmente Palermo y Corredor Libertador cerrando en 8,8%. El precio promedio pedido de alquiler allí es de US$29.10/m². En cuanto a inventario hay 108.494 m², en construcción 68.995 m² y e, proyecto 150.000 m².
Aunque Catalinas continúe teniendo el mayor inventario clase A y con el mejor acceso de transporte público de CABA −lo que, sumados otros atributos, la diferencia del resto de los submercados−, “Núñez se ha transformado en un lugar aspiracional de mudanza de empresas de muy variada índole, no solo por los nuevos proyectos, sino por su proximidad al eje Libertador y todo su entorno”, confía Speranza. Por esos lares, el desarrollo del Polo de la Innovación en el ex Tiro Federal refuerza y consolida un nuevo centro de negocios, pero “concebido como área de usos mixtos a escala metropolitana”, refuerza el CEO de Newmark. Y asevera que empresas de todo tipo husmean la zona “motivadas por el atractivo de los nuevos emprendimientos y por la búsqueda de talento joven”.
Confluyen en la zona no sólo los nuevos desarrollos de edificios, sino también el efecto derrame del Parque de Innovación que, según un estudio de Cushman & Wakefield genera un fenómeno en el área conocida como “el Distrito de la Convergencia”.
“Las funciones sociales básicas en una ciudad son trabajar, educarse, proveerse, mantenerse en forma y entretenerse. Estudios recientes realizados en la Ciudad de Buenos Aires comprobaron que en la zona de Libertador y Udaondo convergen todas las características que permiten a las personas un muy alto nivel de acceso a estas funciones en un radio de 15 minutos a pie o en bicicleta desde su lugar de residencia”, aseguró Herman Faigenbaum, CEO de Cushman & Wakefield Sudamérica. En ese sentido, enumeran “la convergencia” de la innovación con la tradición, la proximidad y la cercanía, el barrio y la metrópoli, la ciudad y la naturaleza, y la razón y la pasión. “Nos hace pensar en una transformación del territorio, en la posibilidad de vivir y trabajar en un mismo lugar, en un barrio que nos ofrece tener todo lo que necesitamos para vivir y acceder en menos de 15 minutos”, agrega Facundo Benavente, coordinador de Marketing de Cushman & Wakefield.
Así las cosas, en un mercado que venía demorado respecto de la incorporación de nuevos metros cuadrados, el avance de esta miniciudad abocada al universo laboral “viene a dar respuesta a la demanda insatisfecha y canibaliza a la existente; pero, sobre todo, genera más impacto en edificios clase B, donde inquilinos migran a nuevos edificios más eficientes, con mejores prestaciones, en búsqueda del mentado fly to quality”, desentraña el experto. Hasta tal punto de haberse convertido en uno de los submercados que “mejor han defendido su precio”, junto con Palermo, con valores de renta estables en US$23,4/m².
Es que, su excelente conectividad desde todo punto de vista −en auto, colectivo, tren y hasta en bicicleta− y su fácil acceso desde la Provincia “hacen que resulte ideal para recibir colaboradores de distintas localidades, produciendo que sea el corredor de más rápido crecimiento en el último tiempo”, confirma Juan Querol, broker de Cushman & Wakefield. De este modo, queda evidenciada la inclinación por reubicarse en la zona norte de la Ciudad, “que es donde vive la mayor cantidad de gente que trabaja en los edificios de oficinas y en las empresas que buscan espacios para sus empleados. Y esto es algo positivo”, adiciona Alejandro Reyser, director comercial de Toribio Achával.
La apuesta por el Parque de la Innovación
Este gran predio emplazado en las antiguas 32 hectáreas de Tiro Federal, que suma cada vez más desarrollos inmobiliarios de distinta envergadura, viene urbanizándose a un ritmo vertiginoso. Este ambicioso proyecto busca crear una “mini ciudad” que albergue espacios públicos, modernos edificios de oficinas y viviendas, una variada oferta de locales comerciales y gastronómicos. Además de funcionar allí universidades y empresas vinculadas con el mundo de la tecnología y la ciencia.
En efecto, “el Parque de la Innovación generará un impacto positivo, ya que se trata de una propuesta urbanística distinta, con centros educativos, edificios residenciales, oficinas, comercios y espacios recreativos”, explica Alejandro Reyser, director comercial de Toribio Achával. Y desde luego que se dará un incremento en la cantidad de personas que transcurran el día en el corredor, que se calculan unas 29.000: 18.000 estudiantes y 11.000 lo harán por razones laborales, de acuerdo con estimaciones del Gobierno porteño, como también todo ello formará parte del “empuje final que [esta zona] necesita para posicionarse como uno de los submercados estrella del segmento de oficinas”, se ilusiona Querol.
A la hora de analizar dónde ubicarse, esta propuesta de usos mixtos que rodeará a los proyectos de oficinas de la zona de Núñez posiblemente corra con ventajas para las empresas que deban tomar tamaña decisión. En definitiva, será idóneo para las multinacionales tecnológicas o principales pharma del mercado que pretendan permanecer cerca de sus empleados, por ejemplo, como también para los que necesiten estar dentro de CABA por temas impositivos o para las organizaciones que busquen proximidad a los accesos a Provincia y el aeropuerto.
Qué se está construyendo en el nuevo Catalinas
De acuerdo a un informe realizado por Cushman & Wakefield y Urbanteo que releva la zona que se extiende al rededor del cruce de Libertador y Udaondo, la zona cuenta con 406.432 m² construidos, aunque a futuro está previsto que se sumen otros 479.544 m² más, que se distruibuirán de la siguiente manera: 62% habitacional, 20% educativo y 18% corporativo. Hay proyectados 35 edificios/emprendimientos de los cuales 34 son en el Parque de Innovación en rubro residencial, corporativo de oficinas, educación, salud y usos mixtos.
Actualmente hay alrededor de 50 empresas internacionales instaladas en la zona en oficinas clase A. La vacancia de edificios de oficinas clase A esta área entre el Centro Empresarial Libertador y Libertador 6350 es del 17.3% promedio, según datos recientes de Cushman&Wakefield. El Centro Empresarial Libertador (CEL), que ya funciona desde 2020 al 7200 de la avenida de nombre homónimo, es un ejemplo concreto de la creciente relevancia que va configurando esta zona, devenida en el nuevo punto estratégico para diversas empresas.
En la manzana comprendida por las calles Juana Azurduy, Arribeños y Manuela Pedraza, y con una inversión que demandó US$200 millones, esta imponente torre desarrollado por Raghsa, con un monumental hall de entrada con 10 metros de altura, propone versatilidad y flexibilidad en sus 26 amplias plantas libres de hasta 2900 m² rentables a un valor mensual promedio de US$33/m². Consagrado como el edificio de oficinas triple A más grande de la Argentina, posee vistas panorámicas al río y a la ciudad, 27 ascensores y amenities entre los que se alistan un auditorio, bicicleteros, drop off, vestuarios para ciclistas y 850 cocheras distribuidas en custro niveles.
Pero la desarrolladora va por más en este nuevo polo: en enero pasado adquirió un nuevo terreno lindero de 2800 m² −vecino del “imperecedero” Mc Donald´s, donde hasta hace muy poco funcionaba una estación de servicio de Axion−, con el fin de construir otro edificio corporativo de alta gama para destinarlo al mercado de la renta de oficinas premium. Con una inversión que, se estima, rondará los US$160 millones, el nuevo emprendimiento contará con 50.000 m² totales de construcción y 25.000 m² rentables, aproximadamente, con plantas libres y flexibles dotadas de tecnología de última generación.
Del otro lado de la manzana, en Manuela Pedraza y Arribeños, Raghsa también tiene previsto inaugurar a mediados de año el Centro Empresarial Núñez (CEN), una nueva torre de oficinas de alta gama de 50.000 m², con plantas de 1400 m². Mediante este proyecto, y con la idea de continuar consolidando su alta participación en el mercado, la desarrolladora alcanzará los 200.0000 m² en su portafolio en este nuevo distrito corporativo del Corredor Norte. “Lo novedoso del CEN es que contará con una serie de amenities integrados a la dinámica del edificio que valen la pena seguir, dedicándole muchos metros cuadrados a generar la mejor experiencia a sus inquilinos”, comenta Reyser.
Junto a estos emprendimientos de oficinas, pero unos metros más allá, dentro del masterplan del Parque de Innovación, el puntapié inicial lo dieron HIT ILVA (Campos Salles 1168), que tras una inversión que demandará US$20 millones tendrá 11.500 m² totales a valores de US$30/m², promedio, y precios de venta US$4000/m²; y HIT Sancor (Udaondo al 1100), con una inversión de US$ 35 millones y 23.000 m² totales, al mismo precio que el anterior. Se estima que ambos edificios empezarán a construirse dentro de tres meses y que estarán listos para entrar al mercado en dos años.
Estos edificios contemplan 11 pisos más terraza, tres subsuelos, cocheras, grupo electrógeno, aire acondicionado, certificación LEED Gold y fachadas con carpinterías exteriores de aluminio con DVH 8 templado. En definitiva, si bien la transformación es paulatina, todos estos desarrollos tendrán un impacto muy positivo para el barrio porque contribuyen a un crecimiento más que destacado de esta zona de gran potencial de la ciudad de Buenos Aires.
Por Nicolás Bal
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