El negocio inmobiliario en el que pocos invierten y es el más rentable
Concentra la mayor inversión privada, también hay iniciativas mixtas
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PARA LA NACIONGabriela Origlia
En el país hay alrededor de 650 parques industriales que albergan a unas 8000 empresas, aunque en el Registro Nacional de Parques Industriales hay inscriptos alrededor de 280. Los expertos entienden hay un “importante” potencial para seguir desarrollándolos por la demanda existente aun en una coyuntura económica como la actual, de recesión. Las apuestas privadas más fuertes, por el momento, son en el corredor norte de Buenos Aires, y en zonas cercanas a las ciudades de Córdoba, Rosario y Santa Fe. Hay expectativas de más inversiones en Vaca Muerta y zonas mineras del norte del país.
Los parques industriales no son solo zonas de interés para las empresas que, en un solo lugar encuentran lo que necesitan para funcionar, elevar la competitividad y la sinergia, sino que actúan como “ordenadores” urbanos.
Alejandro Reyser, director de Inmuebles Comerciales de Toribio Achával, precisa que la mayoría de los inversores privados en parques industriales provienen de la industria logística, “llegan por su conocimiento” y por “la experiencia que tienen en las dificultades de conseguir buenos depósitos y tierras”. La construcción de naves para entregar llave en mano, en general, las hacen a pedido.
Califica de “extraño” que no haya desarrollistas inmobiliarios involucrados en el negocio: “La demanda es creciente y, pese a eso, hay más en el mercado de las oficinas. Este segmento es una oportunidad”.
El director de Industria de Newmark Argentina, Alejandro Winokur, ratifica que “es una oportunidad” aunque advierte que se requiere una inversión muy importante, ya que el metro cuadrado de tierra rural en Buenos Aires, en las zonas de más demanda, está entre US$15/m² y US$20/m² (cae a unos US$10/m² en Zárate o pasando Exaltación de la Cruz). Para infraestructura estima que hay que sumarle entre US$30/m² y US$50/m².
“Los desarrollistas suelen hacer land banking -aporta-. Compran cuando hay una buena posibilidad, incluso van ‘pisando’ tierras en distintos sectores si proyectan que funcionarán. Además, hay que tener en cuenta el tiempo que insumen los trámites para cambiar la norma de uso del suelo, como mínimo dos años”. Grafica con el caso del grupo Ostapovich al que le llevó una década consolidar desarrollos. Winokur señala también que, en Buenos Aires, a diferencia de en el interior, es más frecuente que las inversiones sean privadas.
Desde la Red de Parques Industriales, Darío Parlascino coincide en que debe agilizarse la burocracia de las autorizaciones, a las que califica como “una traba importante”. Puntualiza que lo que busca la demanda es “estar cerca del cliente o del proveedor, tener capacidad energética, facilidad de movilidad” por lo que “no sirve usar el paraguas de ‘parque industrial’ en una zona donde hay varias empresas”.
La importancia de la sustentabilidad
“No hay un boom pero los municipios y las provincias los impulsan para generar valor agregado”, indica el presidente de la Federación Argentina de Parques Nacionales, Alfredo Cecchi, quien subraya que la demanda prioriza aquellos que ofrecen mejores condiciones de energía y también de economía circular: “La industria se asocia cada vez más al manejo del ambiente sustentable porque el mercado se lo pide, más todavía los sectores exportadores”.
En la federación están focalizados en la expansión de la energía renovable en los parques. Cecchi describe que hay una “L” imaginaria de Neuquén a Salta muy aprovechable para la energía solar; otra hacia el sur de Mendoza y Buenos Aires, con condiciones para la energía eólica y, con la extensión de los gasoductos, en el Litoral se puede trabajar con gas natural. “Es clave el acceso en las mejores condiciones para que las empresas no pierdan competitividad -añade-. Estamos avanzando para conseguir financiación de organismos internacionales, líneas a repagar con el ahorro que se logra en las facturas”.
En Córdoba está el primer parque industrial “verde” del país con un centro propio de recuperación de residuos y chipeo; Polo 52 nació hace seis años con una inversión que ya alcanza los US$70 millones. Cristian Martin, director y socio, plantea que están construyendo 70 naves industriales nuevas, cuyos ocupantes se sumarán a las 100 empresas radicadas. Forman parte de la red de parques de Córdoba, con lo que los instalados acceden a los beneficios tributarios y, además, llevan adelante una iniciativa de “capacitación” interna para ofrecer una “propuesta integral”. Ya hay 142 hectáreas desarrolladas y llegarán a 200 con la ampliación; la empresa solo comercializa naves con llave en mano.
Santiago Gatica, director y socio Distrito 13 en Guiñazú en la ciudad de Córdoba, señala que es el “primero circular porque los amenities industriales y toda la política del complejo, está orientada a acompañar a las empresas que se radiquen a incorporar buenas prácticas de economía circular en un sentido amplio”. Son 21 hectáreas, fraccionadas en macro lotes para comercios de gran porte; 70 lotes industriales de 1500 metros cuadrados y 20 lotes logísticos. En esta etapa se comercializan los terrenos; en la segunda venderán las naves. La inversión prevista es de unos US$5 millones en tres años.
“Hay demanda; la hemos orientado a Pymes y a quienes necesitan unidades mínimas de funcionamiento que es un sector que no estaba atendida”, precisa Gatica. Distrito 13 es un grupo desarrollista, que tiene en marcha en Sinsacate una iniciativa residencial, Colinas del Camino Real.
Precios e infraestructura
En general, las fuentes consultadas por LA NACION admiten que hay faltante de tierras en muchas de las zonas donde se concentra la demanda. Desde la división Industrial de Toribio Achával el broker Alejandro Simonelli detalla que las empresas de medianas a grandes son las que concentran los pedidos. Los precios en Buenos Aires por un terreno de 3000 metros cuadrados (de los que se pueden desarrollar, como máximo, 1600 metros), tienen mucha heterogeneidad; en Escobar sobre la autopista Panamericana, US$80/m²; en Tigre, US$110/m² “y no hay mucho”; en el Camino al Buen Ayre Km230 y Acceso Oeste, US$130/m²; en la zona de Hudson, US$120/m².
En distintas zonas de Buenos Aires hay parques en construcción. Está terminándose el de Camino al Buen Ayre y Panamericana; otro en Autopista del Oeste de 80 hectáreas incluso se vendió “completo antes de terminarse”, dice Simonelli. En cambio, “cuesta más porque está más alejado” uno cercano al parque industrial de Pilar y otro sobre la autopista La Plata- Buenos a la altura de Hudson. Para el 2025 hay proyectado uno en el Km26 de esa autopista con venta de terrenos y alquiler de naves.
Rodolfo Games, titular de la Asociación Argentina Parques Industriales, sostiene que después de la pandemia los capitales privados -sobre todo los relacionado a la logística- empezaron a involucrase más en los parques a la vez que también aumentó la cantidad de iniciativas mixtas. Esa tendencia, a su criterio, debería profundizarse ya que “la renta por venta y en alquiler de galpones llave en mano es más alta que la de la vivienda”. Por ejemplo, el alquiler en Córdoba y Rosario, ronda los US$6/m².
Coincide con Parlascino en que en el norte por la minería y en Vaca Muerta, por el petróleo y el gas, debería haber más proyectos. El Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones (Rigi) podría impulsar esas iniciativas, en especial para la instalación de las compañías que hacen de soporte de las más grandes en el área de logística, mantenimiento y servicios. “Es una alternativa para crear ciudades industriales, para concentrar empresas, generar empleo, desarrollar una cadena de valor extraordinaria”, suma Parlascino.
Winokur sostiene que los parques industriales son “todo beneficio. No hay que pensar siempre en 100 hectáreas. Eso puede darse en Córdoba que tiene escala, pero en otros lugares es difícil imaginar ese tamaño, pueden ser seis hectáreas o 10, adaptado a lo que se requiere”. Sobre los avances en otras zonas del país, grafica que en Neuquén los primeros que compraron tierras para estos desarrollos fueron las petroleras, mientras que en Zárate-Campana, lo hicieron también las compañías más grandes.
Respecto de la construcción de naves, Reyser indica que la mayoría de los desarrolladores ofrece hacerlas a medida: “Piensan mucho antes de construir en forma especulativa. Debería aparecer el crédito para los desarrolladores; desde hace muchos años no existe la posibilidad de una línea a tasas normales. Si surgieran habría una actividad enorme porque se calza la devolución con los ingresos que se generan”.
Orientación para Pymes
Sobre los requisitos de ingresos a los parques, la Red de Parques sostiene que hay consultoras que pueden aconsejar sobre cuál es la mejor ubicación en función de las necesidades de las Pymes, los servicios que ofrece el complejo, la superficie disponible y el precio por metro cuadrado. Una relocalización implica un impacto para quienes trabajan en la compañía.
Decidir entre comprar y alquilar requiere de evaluar costos y conveniencias y eso se vincula con el plan de negocios de cada empresa, aunque desde la Red reconocen que la inversión, en general, es “significativa” y se requiere de financiamiento. “Hay bancos que ofrecen alternativas”, añaden.
Otro factor a tener en cuenta son los beneficios fiscales y exenciones de pago de servicios específicos que otorgan municipios y provincias. “Esta ventaja puede mejorar la competitividad de la pyme y conviene evaluar su impacto para medir el rendimiento final de la inversión”, plantean.
Por Gabriela Origlia
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