Efecto ley de alquileres: récord histórico de la oferta de propiedades en venta

El mercado inmobiliario atraviesa una de las mayores crisis de su historia con valores de venta en baja. Los departamentos se publican con precios 10 por ciento más bajos que hace un año, a lo que hay que sumarle los márgenes de negociación que si bien dependen de la necesidad del vendedor de deshacerse de la unidad pueden alcanzar al 20 por ciento. A esto se suma un aumento de los alquileres (los precios de publicación subieron casi 9 por ciento en los dos primeros meses del año en comparación al mismo periodo del año pasado- como consecuencia directa de la ley de alquileres. Tal vez este contexto es el que explica por qué cada vez son más los propietarios que buscan desprenderse de sus propiedades. De hecho, hoy hay un promedio de 103.000 avisos publicados de departamentos en venta ubicados en la Capital Federal. El dato se desprende del portal ZonaProp. “es la cifra más alta desde que comenzó el registro en 2012”, comenta Soledad Balayan, directora de la inmobiliaria Maure, quien analizó en detalle el fenómeno.

La especialista explica que el stock viene en aumento desde la turbulencia cambiaria de mayo 2018, mes en el que se la moneda local tuvo la mayor devaluación frente al dólar desde la salida del cepo cambiario: el peso se depreció entre 21,5% y 22,2%. “La acumulación de avisos se genera por la baja en la cantidad de operaciones para el nivel de este tipo de propiedades que van ingresando al mercado”, agrega.

Actualmente es el cepo al dólar uno de los factores que colabora en la disminución de la actividad inmobiliaria. “Cada vez que se aplican este tipo de medidas se produce acumulación de stock de propiedades en venta ya que genera muchas restricciones y complicaciones en las operaciones, no es simplemente la restricción de compra de divisa”, remarca Balayan, en diálogo con LA NACION.

Entre febrero y marzo, la oferta en la Capital Federal paso de 100.000 a 103.000 avisos. “En ese mismo mes de 2020, es decir previo a la pandemia, fueron 89.560” agrega la analista del mercado inmobiliario. La importancia de la cifra radica en que los departamentos conforman el 74% de la oferta total de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires.

Con respecto al panorama en el mercado inmobiliario de cara al 2021, Balayan sostiene que actualmente la oferta de departamentos en venta aumenta mientras que la de alquiler cae. Según la base de su empresa, durante febrero la oferta de departamentos en alquiler cayó un 7% respecto al mismo mes del 2020, mientras que la de venta aumentó un 12% con respecto a febrero 2020. “Será clave ver qué pasa con las variables macro de la economía ya que si no logran mejorar, la tendencia puede profundizarse”, aclara. Además agrega que los dueños tienen miedo de rentar sus propiedades. “Los argumentos que recibo cuando vienen a la inmobiliaria es que por menos prefiero no alquilarlo, tengo temor a que el precio quede muy por debajo del valor de mercado, a que no me pague alquiler o expensas en algún momento y que la Justicia no haga nada; si el vínculo no es bueno, no podré deshacer el contrato hasta dentro de 3 años, tengo miedo de que no cuide el inmueble y luego no me alcance el dinero para poder dejarlo en condiciones, tengo miedo de que me vuelvan a congelar el valor del alquiler o me prohíban el desalojo por falta de cumplimiento con el contrato. Todas estas son sensaciones y temores de los propietarios en los últimos tiempos”, detalla. En el mismo sentido, Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate, agrega que “con la entrada en vigencia de la ley, los precios de los alquileres no han hecho otra cosa que escalar. De acuerdo con el último Index elaborado por Zonaprop, en los últimos seis meses los valores ajustaron a una velocidad de 83% anual, la mayor de la serie histórica calculando desde el 2012. Al establecer una nueva metodología de ajuste del valor del alquiler, pasando a ser de una actualización semestral a una anual y basado en un porcentaje que no definís vos sino el Estado, generó que los propietarios que tenían que renovar contratos ajustaran fuertemente los valores”.

Otra de las implicancias de este fenómeno es la caída en los precios de venta. Sin embargo, lo paradójico es que los propietarios prefieren vender barato que alquilar caro. Los valores caen desde hace casi dos años y no quieren arriesgarse a mayores cimbronazos. Sin embargo en el mercado inmobiliario advierten que los valores tocaron su piso.

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