Efecto crisis: bajan los precios de los avisos de las propiedades

La devaluación del peso y pérdida de la capacidad de ahorro en dólares sigue impactando en el mercado inmobiliario que acumula 17 meses consecutivos de caída interanual de las operaciones en la ciudad de Buenos Aires, según el último relevamiento realizado por el Colegio de Escribanos porteño. En concreto, durante octubre se realizaron 3152 operaciones de compraventa, un 14,1 por ciento menos que en igual mes de 2018. En tanto, si se compara con septiembre pasado, hubo una mejora del 9 por ciento - en ese mes se habían realizado 2871 compraventas-. "La tendencia de los últimos dos meses nos hace imaginar que 2019 será, junto a 2014, los dos registros más bajos de nuestra serie histórica", dijo Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires respecto a su relevamiento que data de 1998.

Estos números ya tuvieron su correlato en los precios. Los brokers inmobiliarios reconocen que se aceptan contraofertas de hasta el 25 por ciento. Una realidad muy distinta a la que el sector vivía hace poco más de un año atrás cuando los valores de publicación parecían inmutables. De hecho, en el último año, este indicador registra una baja del 3,8 por ciento, según el último informe presentado por Mercado Libre Inmuebles. El mismo también apunta que el metro cuadrado porteño promedio está en US$2792, el nivel más bajo desde el cuarto trimestre de 2017. "Poca demanda y una competencia fuerte estarían incidiendo en esta caída", explica Juan Manuel Carretero, el hombre que tiene a cargo el área de clasificados de Mercado Libre. El informe menciona que la situación cambiaria modificó la dinámica tanto de la oferta como la de la demanda. En números, en el primer trimestre de 2019, el 77 por ciento de la demanda era por alquileres, mientras que el interés por la compra representaba el 23 por ciento.

Pero si la comparación es con los tiempos de gloria de los créditos UVA, la diferencia es notoria. En ese momento la demanda de venta superaba a la de los alquileres: por caso en el tercer trimestre de 2017 la relación fue 46 por ciento (alquileres) y 54 por ciento (ventas). "Lo que está sucediendo hoy es que tras el creciente interés por comprar, que se había producido por los créditos UVA, mermó y se trasladó nuevamente esa búsqueda hacia el mercado de alquiler", explica Carretero.

Este bajo interés por comprar, sumado a las restricciones crediticias, entre otras variables, generaron un aumento sostenido de la oferta de venta publicada en Mercado Libre con una suba de 3 puntos porcentuales en un año, llegando de esta manera a representar el 83,4 por ciento del total de viviendas publicadas. "Este mismo aumento de oferta propició que, durante este año, se hayan observado disminuciones más importantes de precios de venta respecto al año precedente", analiza Carretero.

En el análisis por barrios, Puerto Madero sigue siendo el barrio más caro, con un metro cuadrado promedio de US$5482, aunque bajó un 11,6 por ciento respecto del año pasado. Completan el top five Recoleta (US$3414/m2), Palermo (US$3386/m2), Belgrano (US$3341/m2) y Núñez (US$3275/m2). Por otro lado, los barrios más accesibles de la ciudad de Buenos Aires son Villa Lugano (US$1349/m2), Nueva Pompeya (US$1655/m2), La Boca (US$1782/m2), Constitución (US$1862/m2) y Parque Avellaneda (US$1976/m2). Un dato interesante es que los sectores con precios más accesibles en la ciudad mostraron las principales alzas: Nueva Pompeya, Versalles y Parque Avellaneda acumulan incrementos anuales de entre el 3 y el 6 por ciento. Sin embargo, si se miran los barrios que dejan una mayor ganancia en el negocio de alquiler para los inversores, Puerto Madero está en el segundo lugar de la tabla con una rentabilidad anual del 3,4 por ciento -esta se calcula sumando los 12 meses de alquiler dividido lo que salió el inmueble- detrás de Villa Lugano, barrio en el que la rentabilidad es del 3,5 por ciento.

En tanto, la rentabilidad promedio para toda la Capital Federal es del 2,5 por ciento, la mitad que en el primer trimestre de 2017. Este porcentaje implica que quien compra una unidad tardaría 40 años para recuperar la inversión. "Un peso que continúa devaluándose con respecto al dólar y contratos de alquiler que no pueden ir ajustándose al mismo ritmo que la inflación estarían afectando de manera relevante en las tasas de retorno anual en el mercado de inversión de vivienda", afirma Carretero.

En este sentido, según el relevamiento, los alquileres subieron, en pesos, un 25,8 por ciento en 2019, muy por debajo de la inflación anual. Este incremento es menor al del cierre del año pasado, que había registrado una suba del 37 por ciento. El valor promedio de un alquiler en la ciudad de Buenos Aires se situó en $16.924 para departamentos de entre uno y tres ambientes. Respecto al análisis por barrio, Puerto Madero concentra los precios más altos con un valor mensual de $60.269 en promedio. Al igual que en venta, Recoleta se posicionó en el segundo lugar, con $20.871, y Palermo en la tercera ubicación, con $19.788. Mientras que, dentro de los más accesibles, aparecen Nueva Pompeya, con $11.750; Villa Lugano, con $12.170, y Constitución, con $12.420. La mayor alza se produjo en Parque Patricios, con un 50,4 por ciento, y la menor en Versalles, con un 6,5 por ciento.

Finalmente, el informe comparó los precios de departamentos de la Ciudad de Buenos Aires con las principales localidades del país y se observaron valores bastantes disímiles, con los de las publicaciones de las unidades ubicadas en la Capital Federal liderando. Así, por ejemplo, en Buenos Aires, el valor del metro cuadrado en dólares es un 50 por ciento más alto que en Mar del Plata, la ciudad que ocupa el segundo lugar dentro de la medición. Ahora bien, si se realiza la comparación con San Miguel de Tucumán, que presentó los precios más bajos dentro del estudio, la diferencia se acrecienta a un 151 por ciento por metro cuadrado. "Una mayor demanda y un suelo más caro explican en mayor medida este fenómeno, que se replica en gran parte de los países de la región, en los cuales y del mismo modo, sus capitales o principales urbes superan en precios a las ciudades del interior", concluye Carretero.

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