Edificios con oficinas: el amenity estrella que impuso la cuarentena
PARA LA NACIONMarysol Antón
Los espacios de trabajo en las áreas comunes de los edificios se imponen. Totalmente equipados para las jornadas laborales, combinan funcionalidad con vistas abiertas y replican la atmósfera distendida de los coworkings. Algunos tienen hasta salas de reuniones y el proyecto es que, muchos de ellos, en un futuro cercano, puedan recibir invitados.
En estos días, cuando la sorpresa de que los hogares se transformaron en oficinas y aulas empieza a disiparse y deja paso a la aceptación de lo que serán, al menos, los siguientes meses, es cuando se visualizan los cambios que se producen en el mercado inmobiliario. Primero, los balcones y las terrazas se convirtieron en la vedette del mercado, ahora son las oficinas ubicadas en el mismo edificio las que toman protagonismo. Se tratan de espacios de trabajo, un lugar, como prestaciones al estilo coworking, pero al que solo pueden ingresar propietarios e inquilinos de los proyectos residenciales.
Escapando de los pocos metros del monoambiente o buscando un momento de concentración alejado del sonido familiar, muchos vecinos anhelan poder empezar a usar estos espacios para desarrollar sus actividades diarias. Si bien aún no fueron habilitados, por lo menos en el área metropolitana de Buenos Aires (AMBA), no son pocos los edificios que ya los tenían instalados, y ahora ya lo suman algunos que están en los inicios del proyecto, es decir en pozo.
Sabiendo que el trabajo se trasladó al ámbito hogareño, muchas personas buscan tener un segundo lugar para poder desarrollar su tarea diaria con buena iluminación, mayor concentración y hasta con la posibilidad de contar con un café caliente en todo momento y a mano.
"La creación de nuevos espacios en edificios de viviendas es algo que los desarrolladores se están replanteando, tanto para incluirlos en los amenities como también en las unidades. En algunos casos, el salón de usos múltiples se transformará en espacio de coworking en horario diurno; o si el proyecto lo permite se creará una zona que cada consorcio manejará a su criterio", explica María Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y Emprendimientos de Interwin.
Para Matías Botello, director comercial de NorthBaires, estas propuestas están pasando de ser amenities a convertirse en espacios esenciales. "Los desarrolladores debemos estar atentos a los nuevos contextos, y ofrecer soluciones acordes. La pandemia aceleró la necesidad de contar con este servicio, que se estaba gestando poco a poco. Gracias a las nuevas tecnologías, la necesidad de que todo el equipo de trabajo esté 40 horas semanales en el mismo espacio físico es innecesario. Pero, al mismo tiempo, se volvió prioritario contar con un espacio, afuera de casa, para poder trabajar profesionalmente", analiza el ejecutivo.
"La demanda se incrementó en los últimos años, pero frente a la nueva modalidad de trabajo implementada a partir de marzo las consultas sobre este tipo de amenities han crecido mucho", observa Marcela López Gatti Gerente comercial de Global Investments, firma que incluyó estos espacios en su emprendimiento Global Porto ubicado en Olivos.
"Es un nuevo tipo de amenity que eleva el valor percibido de las unidades, dado que muchas personas empiezan a visualizar una vida laboral con esquemas mixtos entre la oficina y el home office. Además son espacios que permiten la posibilidad de trabajar cómodo sin tener que movilizarse a una oficina, evitando el uso del auto o del transporte público, pudiendo volver al hogar para el almuerzo, y tal vez, para una pequeña siesta", se esperanza Botello, de la desarrolladora que construye OM Palermo, el proyecto de US$30 millones que se levanta en el predio donde funcionaba la productora Polka.
La compañía especializada en el segmento premium reconvirtió, en plena pandemia, los lineamientos que había proyectado en ese terreno. Planeaban un edificio de oficinas, pero ahora construirán un proyecto residencial con unidades que en el caso de los monoambientes arrancarán en los US$71.000.
La buena noticia para los compradores de proyectos con espacios de trabajo es el relativamente bajo impacto que tienen estos en las expensas. "Una de las razones es que no requieren mayor mantenimiento", afirma López Gatti y aclara que el mayor costo vendrá de la contratación de personal extra para la limpieza.
Ahora bien, ¿cómo es la proporción ideal para que los amenities no eleven las expensas? Gerardo Azcuy, fundador y director de la compañía de real estate que lleva su apellido responde: "En nuestros proyectos tenemos un porcentaje de metros destinados a los amenities que varía entre el 9 y el 11% de los metros totales del edificio. Esta superficie debe ser equilibrada porque si es excesiva puede encarecer los costos de mantenimiento y expensas, pero también deben ser espacios amplios y funcionales para los propietarios", sostiene el desarrollador. Explica que la clave es entender que estos espacios de trabajo no se agregan, sino que reemplazan parcialmente otros servicios. "Por eso es importante construir áreas flexibles, que puedan ser transformadas o adaptadas según las necesidades y tendencias que van surgiendo, y que sean aprovechables para los propietarios de todas las edades", relata. Azcuy lanzó en plena pandemia, Donna Magna, un emprendimiento de 13 pisos y US$20 millones de inversión ubicado sobre la avenida Directorio en el barrio porteño de Caballito en el que las unidades promedian los US$2600 por metro cuadrado. Fiel a lo que viene, este proyecto tendrá en su planta baja un espacio de coworking. "Sabemos que comenzó una tendencia de vivir y trabajar en el mismo lugar, por lo cual creemos que ese espacio de trabajo será clave para quienes empleen la modalidad home office porque podrán contar con un espacio distinto a su departamento, pero sin salir del edificio", relata el desarrollador.
Retomar el silencio
Hoy todavía no es posible, pero en cuanto se puedan volver a concretar encuentros personales, muchos trabajadores tendrán que verse entre el dilema de ir a la oficina simplemente por una reunión o encontrarse en un café más cercano al hogar. Para ellos, algunos desarrolladores están pensando nuevas soluciones. "Como espacio común estamos creando salas de reuniones insonorizadas y equipadas con tecnología de punta para garantizar conectividad. También brindan la posibilidad de contar con un espacio adicional para presentaciones o encuentros comerciales fuera de las viviendas", describe Diego Defranceschi, director de Obras de Saltum Developments.
En el mercado inmobiliario ya se plantea la posibilidad de que la tendencia de sumar oficinas como parte de los amenities pueda generar la muerte de los coworkings. Si bien nadie se anima a dar una respuesta concreta, está claro que esta nueva modalidad trae comodidad a los trabajadores y, sobre todo, a los independientes. Estos últimos, un perfil que siempre señalaba como un punto negativo de su modelo laboral carecer de espacios más personales para poder recibir a sus clientes o proveedores, y para muchos sumar el costo del alquiler de una oficina o del espacio compartido no era posible.
Por otra parte, este contexto de pandemia genera que, a muchos, les preocupe la seguridad sanitaria, y por eso prefieren espacios pero con cierta intimidad. "En nuestro caso, diseñamos un área muy ventilada hacia un jardín propio, con sectores individuales de trabajo, tanto en el interior como en el exterior. Cada puesto tiene una toma 220V y puertos USB. Además, en la sala hay una cocina equipada y un baño", cuenta Ariel Venneri, Socio de Mahe Desarrollos Inmobiliarios.
Los desarrolladores coinciden en que cada vez son más las personas que eligen que eligen proyectos con buenos servicios comunes. Respecto a cuáles son las más amenidades más valoradas, Ezequiel Leibaschoff, gerente Comercial de Grupo Portland, comenta que en las estadísticas que llevan en la desarrolladora indican que las más usadas son las salas de reuniones junto con las de usos múltiples sociales. "Este diferencial es crucial con el producto terminado porque la gente elige cada vez más los emprendimientos con servicios de amenities de primer nivel", advierte el ejecutivo.
El equipamiento de las salas de trabajo no es un tema menor. Por caso, en los proyectos de Portland por ejemplo se incluyen proyectores, televisores de alta definición, equipos de aire acondicionado, volumen de refrigeración variable (VRV), cafeteras de calidad y dispensers.
Una novedad del mercado son los desarrolladores que se animan a generar espacios de trabajo en las áreas comunes descubiertas. Algunos proyectos, como Alley, desarrollado por Jack Green, cuentan con terrazas exteriores equipadas para trabajar. La idea es poder unir funcionalidad y paisajismo, porque posee además un corredor de biodiversidad y hasta una huerta. "Esta propuesta invita a los residentes a habitar el espacio común como una extensión de su vivienda, aprovechando el equipamiento del edificio para desarrollar sus actividades laborales, no solo en el espacio de coworking, sino en cada espacio común que existe", define Martín Urgoiti, socio de Jack Green.
Equipamiento y sabores
Uno de los puntos fuertes de las oficinas es el networking, y estos espacios compartidos pueden ofrecerlo. Claro está, para los argentinos, hacerlo con un café de por medio es casi sagrado. "Cada vez es más valorado que el trabajo en estos espacios colaborativos tengan coffee points, que invitan a los usuarios a mantener conversaciones amenas y que, a su vez, incluyen espacios de dispersión", relata Mariano Wagner, el hombre que maneja Nespresso Professional. Según una encuesta realizada por esta división de la famosa marca de café en cápsulas, más del 75% de los participantes indicó que los coffee points son esenciales para motivar charlas distendidas y de conexión personal y laboral. "Estoy convencido que los equipamientos serán de lujo e innovación: salas automatizadas, iluminación y colores perfectamente estudiados para colaborar con la productividad", suma Wagner. Por ahora, con la cuarentena todavía vigente, el concepto es de Nespresso take away, para que quienes usen estos espacios puedan seguir viviendo la experiencia, como cuando iban a sus cafeterías favoritas.
El poder de una buena vista
Qué se ve no es un tema menor. Hace al entorno y a la predisposición. Contar con vistas amplias y luz es fundamental. Por eso los desarrolladores planean las salas de trabajo con grandes ventanales. Generar armonía entre el interior y el exterior parece ser la clave. "Antes de la pandemia habíamos tenido en cuenta el crecimiento que tendría el home office, por eso los hicimos con perspectivas abiertas", comenta dice Sebastián Sommer, CEO de CasasArg que en su proyecto ubicado en Caballito, Prima, las áreas de trabajo dan a las piscinas del complejo. "Además, es interesante que con este tipo de propuesta, la gente no tiene que dedicar metros de sus viviendas para fines laborales", analiza y agrega otro servicio que cobró valor a partir de la pandemia: la sala de paquetería. ¿De qué se trata? "En ella se reciben todos los envíos que llegan al complejo y mediante una app se le notifica al propietario que tiene un paquete a retirar", suma Sommer.
En Pilar, el emprendimiento Studios Work & Live, de Ayres Desarrollos, también incluyó una propuesta para paquetería, pero pensándolo para quien se dedican al comercio electrónico. Es por eso que tiene bauleras y lockers. "Este es un servicio que creció exponencialmente en su demanda", dice Javier Rius Vilela, gerente general de la compañía. A esto se agrega que los espacios de trabajo comunes se distribuyeron en distintos pisos, para evitar aglomeraciones. Claro está que, en cuanto se puedan usar, estos espacios tendrán que ir adecuándose a las normativas sanitarias vigentes. Hasta el momento los desarrolladores intuyen que se darán turnos. El objetivo es asegurar el distanciamiento y la higiene. Muchos, están evaluando colocar mamparas en las estaciones de trabajo. Un tema tanto en la agenda de los desarrolladores como de los compradores, es cuánto influye este nuevo servicio en el valor de los departamentos. Matías Wepfer, director Comercial de Rosbaco & Partners, minimiza el impacto en el ticket de las unidades: "es mínimo porque el porcentaje está distribuido entre las distintas unidades, como el resto de las amenities, y dependiendo del tamaño de las mismas es el costo porcentual que se agrega", analiza.
Ahora bien, distinto es cuando se empieza a analizar el retorno que dejará la renta. Mientras para muchos desarrolladores esto dependerá del interés del público y de cuánto estén dispuestos a pagar, para Wepfer, estos espacios de trabajo generan un plus que se pueden concretar en rentas diferenciales. "Si uno toma en cuenta que este tipo de edificios permite ahorrar gastos en traslados, cuotas de gimnasio y en el alquiler de horas en un coworking tradicional, se puede generar un diferencial", afirma.
Así las cosas, que se afiance la tendencia dependerá de la demanda. El desarrollador Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, cree que el movimiento está en adecuar las unidades, es decir tener un ambiente más para que pueda ser oficina o flexible. "Hoy se valora más un balcón o una terraza", sentencia. En la misma línea, Víctor Zabala, fundador de +i Sumar Inversión, advierte que la demanda buscará más superficie en espacios privados dentro de las diferentes unidades. Lo cierto es que la comodidad de tener el trabajo a "un viaje de ascensor" dejó de ser un lujo para convertirse en una elección de muchos.
Por Marysol Antón
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