Devoto: la esperada mudanza de la cárcel y las oportunidades inmobiliarias
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PARA LA NACIONMaría Eugenia Usatinsky
Este año el conflicto que se generó por la decisión del Gobierno de liberar algunos reclusos de los penales por el avance del coronavirus abrió la polémica y puso sobre la mesa del mercado inmobiliario otro tema: cuánto afecta a la cotización de las zonas aledañas, por ejemplo, la cercanía con un penal. Por caso, las propiedades ubicadas en las calles periféricas a la cárcel de Devoto cotizan un 30 por ciento menos que el valor que podría tener un inmueble de similares características ubicadas apenas a dos o tres cuadras de allí. La razón, la zona está degrada y casi nula de actividad comercial. Sin embargo, hay expectativas de reconversión por un convenio firmado entre la Ciudad y la Nación para el cierre definitivo de la cárcel y el traslado de los reclusos a un nuevo complejo penitenciario que se construye en Marcos Paz. Esta decisión podría revalorizar esa zona de este barrio porteño y generar un escenario de oportunidades inmobiliarias.
En abril, el motín que se produjo en el penal de Devoto reavivó la problemática de quienes conviven con la última cárcel que existe dentro de la ciudad de Buenos Aires, ubicada entre las calles Bermúdez, Pedro Lozano, Desaguadero y Nogoyá de ese barrio porteño. Los gritos de los reclusos, el movimiento de familiares y de fuerzas de seguridad, los enormes paredones que delimitan el complejo, la falta de iluminación y de actividad afecta el día a día de los vecinos, degrada y devalúa los inmuebles así como toda propuesta urbana y comercial en su entorno directo que mejora a medida que uno se aleja de la zona.
Desde hace décadas propietarios, desarrolladores inmobiliarios, constructores, comerciantes y residentes depositan sus esperanzas en que se cumpla la añorada promesa de cierre y posterior demolición de la penitenciaría. Apuestan a que el nuevo proyecto urbano que se apruebe para este predio -de 48.000 m2- comprenda áreas verdes, comerciales y residenciales, lo que mejoraría la calidad de vida, el desarrollo inmobiliario y la valorización de esta zona.
Desde 2018 este deseo parece estar un poco más cerca de hacerse realidad: el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación construye un nuevo centro penitenciario federal en Marcos Paz, al que serían trasladados los reclusos de Devoto. A comienzos de marzo la obra presentaba un 60% de avance y se estimaba que las instalaciones podrían estar operativas a partir de abril de 2021, para luego establecer el cronograma de recepción de los presos. Pero la realidad es que el contexto de pandemia y coronavirus podría haber dilatado el proyecto.
En el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación explican que existe un acuerdo marco firmado con el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para la desafectación y venta del predio que quedaría vacante. Pero, su destino final se definiría a partir de un convenio con la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE).
De cumplirse, pueden presentarse interesantes oportunidades de negocio para aquellos inversores inmobiliarios que tengan la mirada puesta en el mediano y largo plazo.
A la hora de hablar de precios, si bien habrá que ver cómo se acomoda el mercado inmobiliario pospandemia, hasta marzo un terreno en las cuadras linderas a la cárcel presentaba un valor de incidencia que variaba entre los US$400 y US$ 500 por metro cuadrado, lo que podría generar unidades en pozo a un valor de US$1300 por metro cuadrado mientras que una propiedad usada se publicaba en alrededor de US$2300/m2 y una a estrenar se conseguía por cerca de $ 2600/m2.
En el entorno directo del penal priman los PHs y casas bajas que alternan con algunos galpones y talleres. Pero, en un radio menor a las cinco cuadras, edificios de mayor altura, avenidas, centros comerciales a cielo abierto y un shopping center traccionan el interés y movimiento de gente, por lo que los valores de las propiedades trepan.
"En todas las calles perimetrales hay un costo muy bajo porque desde las terrazas de las viviendas se llega a visualizar la cárcel. Por supuesto, esto dificulta mucho la comercialización de los inmuebles y solo se cierran operaciones con aquellas personas a las que les alcanza únicamente para la compra de ese tipo de inmuebles. Por lo general, cuando hay un rumor más firme de que la penitenciaría podría irse, empiezan a recibirse algunos llamados especulativos con la idea de comprar porque a futuro -si se llega a hacer un desarrollo que valorice la zona- podría haber un alza del valor", confirma el arquitecto Horacio Ludigliani, titular de la desarrolladora que lleva su apellido, que cuenta con varios proyectos propios en Devoto y Monte Castro.
En sus 35 años de presencia en el barrio, este empresario fue testigo de todas las promesas de mudanza del penal realizadas por los diversos gobiernos por lo que desconfía de que esta vez realmente se cumpla. "La gente no ve que el cierre tenga mucha fuerza porque es algo que se comentó tantas veces que prácticamente se descarta que suceda en lo inmediato. El año pasado hubo más consultas pero sobre todo relacionadas con qué se construiría para ver qué impacto tendría en los emprendimientos que se están construyendo cerca de allí. La cárcel genera una barrera dentro de la zona residencial de Devoto porque desde la avenida Beiro hacia la avenida General Paz cotiza mejor el metro cuadrado. De realizarse algún emprendimiento importante con espacios verdes dentro del predio, se abriría esa frontera y esto haría que se revalúe el precio del metro cuadrado", agrega el desarrollador.
Respecto a la oferta de inmuebles que están en la periferia inmediata del penal es antigua y ningún desarrollador se anima a dar el primer paso porque el penal genera que no haya mercado inmobiliario.
Para comparar, a dos o tres cuadras de distancia los valores del metro cuadrado alcanzan los US$2500. A modo de ejemplo, en Bermúdez 2979 (a tres cuadras del penal y una del shopping), Ludigliani construyó un edificio de cinco pisos de 120 m2, en el que solo queda una unidad de US$270.000 por vender. Son departamentos de cuatro ambientes, con palier privado y cochera. Pero, al cruzar Beiró los precios ascienden hasta US$3000/m2 y crecen más aún -hasta US$ 4000/m2- en algunos emprendimientos premium frente a la plaza Arenales, el corazón verde y comercial del barrio.
Obras y promesas
Si bien entre los vecinos aún reina la incredulidad respecto a que esta vez se concrete el cierre del penal, esperan también definiciones sobre la urbanización del predio vacante. En la Secretaría de Desarrollo Urbano porteño sostienen que -una vez desocupado- "como mínimo el 65% de la superficie total se destinará para uso público, priorizando nuevos espacios verdes parquizados. El predio es Urbanización Futura (UF) por lo que su edificabilidad y usos deberían ser establecidos por la Legislatura. Sin embargo, como está afectado como sitio de memoria, la Secretaría de Derechos Humanos de la Nación definirá los espacios a conservar y los usos.
A su vez, sobre el impacto que se espera tenga su desarrollo, el secretario de Desarrollo Urbano porteño, Álvaro García Resta, augura que "la ausencia de la cárcel y los nuevos espacios públicos deberían dinamizar el mercado inmobiliario de la zona, Este tipo de cambios suelen ser graduales pero hay mucho potencial. El final completo de la obra está previsto para 2023".
Lucas Laurenzano, cotitular de la inmobiliaria Daniel Laurenzano Propiedades y de la desarrolladora Smart Developments, cuenta que precuarentena, la firma de algunos convenios para mudar la cárcel generó la venta de lotes y propiedades cercanas a un valor "un poquito más alto" de lo que siempre se pedía. Se pusieron a la venta muchos terrenos alrededor de la penitenciaría y hay varios que ya compraron. Aclara que no obstante, frente al penal, todavía se sigue vendiendo "barato". "Por eso quien tenga un excedente y quiere apostar podría hacerlo porque en algún momento lo sacarán dado que es el único que queda en la ciudad", aconseja al mismo tiempo que reconoce la incertidumbre sobre el tiempo que puede tardar en transformarse "esta mole".
En números, afirma que las propiedades usadas en la zona se tasan a no más de US$ 2400/m2 pero como el costo de construcción bajó, el usado tendrá que acomodarse y bajar a menos de US$2200 para poder venderse. Sin ir más lejos, Laurenzano participóde la construcción de varios PHs. "El barrio no es feo y el valor del metro cuadrado se mantiene bajo", explica el desarrollador que negocia la compra de un terreno en el pasaje Leipzig entre Bermúdez, Desaguadero, Baigorria y Marcos Sastre, a dos cuadras de la cárcel. "El precio de incidencia de la tierra rondará losUS$400/m2. Es un pasaje, con PHs muy bonitos. Ahí la altura permite construir PB y dos pisos así que salen seis PHs", detalla el directivo.
Pablo Fontana, dueño de la inmobiliaria Fontana Propiedades, confirma que si bien "la gente está un poco incrédula, hace un par de meses hubo consultas de quienes buscan posicionarse con la compra de "algún terrenito cerca de la cárcel porque sabe que -si la sacan y se hace algún proyecto inmobiliario bueno o algún tipo de parque lindo- esa zona de Devoto, que está un poco dividida, se revalorizará y logrará una buena diferencia (de ganancia)". Adelanta que sí se cumple la promesa, sería una oportunidad. "Aunque en este país tenés que ser un poco mago, adivinar y hacer un poco de futurología", aclara. Fontana tiene un terreno en venta sobre Pedro Lozano al 4700 (entre Allende y Benito Juárez), a un par de cuadras del penal, por el que han recibido ofertas. Por el nuevo Código de Planeamiento Urbano este lote tiene calificación USAB 1 (Unidad de Sustentabilidad Altura Baja 1) por lo que -según detallan- pueden construirse aproximadamente 470 m2 (350 m2 vendibles), con una altura de 9 metros: "Permite edificar un complejo de PB y dos pisos. Se publica a US$ 210.000 por lo que el valor de incidencia del metro cuadrado ronda los US$450".
Por su parte, Emiliano Dorignac, líder de equipo en Remax Premium de la sucursal Villa Devoto, confirma que "cuando un inmueble está cercano al correccional, las personas temen mudarse allí porque creen que es inseguro. Las sucesivas promesas de mudanza, que nunca fueron concretadas, ilusionaron. Pero, como nunca pasó nada, los posibles compradores que aspiraban al futuro crecimiento, se desalentaron. El que compra en la zona asume que es un riesgo por lo que no hay demasiada demanda y alrededor de la cárcel casi no hay oferta".
Si bien coincide en que "cuando se conoció el último anuncio, el interés aumentó" y hubo quienes siguieron las novedades, actualmente "las consultas son aisladas porque los inversionistas y están esperando algunos indicios más concretos para tomar decisiones de compra".
La esperada transformación
Vecinos, comerciantes, desarrolladores y agentes inmobiliarios de Devoto coinciden en la necesidad de clausurar definitivamente el penal pero también temen que haya postergaciones en la reurbanización del predio.
Fontana cuenta que, si bien la gente manifiesta "que ojalá se saque la cárcel porque la zona se cotizaría muchísimo más cuando ya no exista, existe el temor de que suceda lo mismo que ocurrió con el penal de Caseros que permaneció durante años abandonado".
Las expectativas están puestas en que allí se replique el impacto positivo que tuvo el arribo del Devoto Shopping a la zona. El broker lo cita como referencia: "Cuando llegó este shopping se construyó muchísimo más, se hicieron varios edificios de cinco pisos a su alrededor y trajo un cambio importante al barrio. Una vez que no esté el penal, esa parte de Devoto cotizará bastante más, también por la cercanía al shopping".
Dorignac coincide en que, tras la inauguración de este centro comercial, la situación en los alrededores mejoró: proliferaron las ventas de lotes para desarrollos, se instalaron algunos locales comerciales y el valor del metro subió. Esta experiencia puede tomarse como un parámetro de comparación. Pero, en el caso del penal, dependerá de lo que se construya o impulse en su reemplazo. "Todavía es precoz comprar apostando al crecimiento de la zona pero no descartamos que se puedan conseguir buenas oportunidades para los desarrolladores", relata. A la hora de compararlo con el efecto shopping, cree que el desarrollo será más lento, aunque quizá con un contraste más alto en los valores del metro cuadrado ya que actualmente están deprimidos".
Rubén Vieyra, titular de la inmobiliaria homónima y residente de toda la vida del barrio, también está preocupado por el destino final que se le dé al predio y cómo esto afecte la zona: "Habrá que ver bien claro qué es lo que vendrá como para poder saber si incide positivamente o no. Cuando se sepa cómo será ese espacio y si cambiarán los usos del Código de Planeamiento para las calles que están alrededor, se visualizará cómo marcará la zona. Si se pueden habilitar negocios, restaurantes y lugares de esparcimiento sería más parecido a los alrededores de la plaza Arenales. Pero si queda todo únicamente residencial, se parecerá más a Villa Real o Monte Castro. Hasta que no se defina, no sabemos qué rumbo tomará", reflexiona.
Un dato no menor sobre la morfología de la zona es el que plantea Laurenzano. "A raíz de que nunca se sacaba la cárcel, se hizo mucha propiedad de calidad estándar por lo que -cuando la eliminen- convivirán los proyectos de quienes se avivaron y compraron terrenos para hacer algo de más calidad que podrán defender mejores precios, con otros inmuebles de nivel intermedio o muy comercial. Habrá un mix, pero el valor levantaría porque geográficamente la zona no es mala y tiene buenos accesos ", finaliza.
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