Damián Tabakman: “No somos opositores al Gobierno sino realistas”

La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, más conocida como la CEDU, que nuclea a las empresas más grandes del sector tiene un nuevo presidente: Damián Tabakman. El empresario que viene del mundo académico es un acérrimo defensor del ladrillo como refugio de inversión pero reconoce que el sector atraviesa una situación complicada. "Hay un contexto recesivo con compradores temorosos que postergan decisiones. La demanda de créditos UVA está castigada, los bancos fríos y los desarrolladores prefieren esperar antes de lanzar nuevos proyectos", describe la foto actual y aclara "queremos que al Gobierno le vaya bien, no somos opositores, sólo realistas".

-Más allá del enfriamiento, ¿la devaluación mejoró la competitividad del negocio?

-Sí, el costo de construcción en dólares bajó y permitió que aparezca una mejora en el margen que antes no existía. Es decir, hay un colchón más grande y un posible espacio para la baja de precios. Esto podría leerse como una buena noticia pero la realidad es que tampoco se sabe en qué plazo la inflación se comerá la devaluación. Hay una necesidad de consolidar el control de la reciente corrida cambiaria, bajar la inflación y evitar la recesión. Sin resolver estos temas hacer emprendimientos inmobiliarios se vuelve virtualmente imposible. Los desarrolladores prefieren esperar y aquellos que necesitan lanzar proyectos para alimentar las estructuras de sus compañías, reducen el tamaño de las obras que tenían planeadas.

-¿Plantea una baja en los precios?

-Hasta ahora los valores se mantuvieron sólidos y hay una expectativa de baja. De hecho hoy el valor de reposición de un proyecto cayó. Pero por otra parte, en el corto plazo, la coyuntura se nos impone, y no es nada fácil. Cada compañía está trabajando puertas adentro al respecto, aunque hemos identificado la problemática de las demoras en los permisos y aprobaciones de los proyectos como un tema cuya solución es urgente. En la Provincia de Buenos Aires, la multiplicidad de jurisdicciones dilata los tiempos y los retrasos generan pérdidas e ineficiencias. Lo mismo pasa en la Capital Federal donde el cambio en los códigos está generando incertidumbre sobre qué se puede construir. No tener un marco normativo es un problema grave.

-¿Qué falta para que el sector despegue?

-Mejorar las fuentes de financiamiento tanto de los developers como de los compradores. Las actuales tasas hacen inviables los pocos créditos intermedios –para el desarrollador– que hay en el mercado. Otro punto clave es abordar seriamente la pesada carga impositiva que afrontan nuestros proyectos. La presión de los impuestos es escalofriante en ciclos de maduración tres o cuatro años como los que tiene un emprendimiento. El negocio no resiste por ejemplo el impuesto a las ganancias sobre los valores históricos en pesos sin indexar. Para proyectos de larga maduración como son los nuestros, el perjuicio es enorme porque se pagan impuestos sobre la inflación como si fuera ganancia. Se dan casos paradojicos en los cuales el impuesto a las ganancias a pagar supera a la ganancia real del negocio .

-¿Este punto dilata la ejecución de proyectos para el segmento medio?

-Sí porque en ellos no hay márgenes para incrementos mientras que en los premium sí se puede trasladar a precio. Por eso nos gusta el modelo de Uruguay que promulgó una ley de vivienda social con muchas desgravaciones impositivas que permitió la ejecución de emprendimientos que si esa norma no existiría directamente no se construirían. Es decir no puede analizarse desde la visión de lo que el Estado deja de percibir porque son obras que no existirían. Mejorar la tecnología y productividad edilicia son también cuestiones relevantes en la agenda de mediano y largo plazo. La tecnología para la construcción admite mejoras gigantes y sin ella es imposible lograr un costo del metro cuadrado más accesible que es lo que necesitan los emprendimientos con foco en la clase media. El problema es que el mercado está cerrado y sindicalizado.

-Durante años la CEDU estuvo dormida, ¿por qué toma este desafío?

-Mi plan personal es que las mejores prácticas globales del desarrollo inmobiliario lleguen algún día a ser usuales en nuestro medio. Vengo del mundo académico, fui fundador y primer presidente de APPI, la institución que agrupa a los profesores de real estate, y ahora me toca representar a los líderes de la industria. Creo que desde la CEDU tendré más herramientas para lograrlo.

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