Créditos hipotecarios UVA: los secretos de un plan para que a los deudores no los ahogue la cuota mensual
El principal problema al que se enfrenta quien tiene una linea de crédito es la caída del salario real y la inflación, que hace a las familias cada vez más desafiante el pago de la cuota.
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PARA LA NACIONIván Kerr
La Cámara de Diputados le dio media sanción al proyecto de Ley que intenta crear un sistema que propone atender la situación de los deudores de los créditos hipotecarios UVA. Un tema muy trillado, pero el de que verdaderamente pocos entienden con profundidad.
La UVA ha sido fuertemente demonizada por el actual gobierno. Ya durante la campaña de Alberto Fernández, se hablaba de terminar con la “estafa de los créditos UVA” y - en su propuesta para los primeros 100 días de gobierno- se establecía que se iba a “revisar en forma integral su operatoria”. Sin embargo, en 3 años y medio nada se hizo, nos encontramos en el peor momento en términos de acceso al crédito de los últimos 80 años: todo el stock de crédito hipotecario para vivienda representa solo el 0.2% del PBI.
El debate en Diputados versó alrededor de varios proyectos, presentados por diferentes espacios políticos, votándose, finalmente, uno que tenía como principal impulsor al Diputado Julio Cobos. Sin embargo, la pregunta que subyace es si el Fondo Fiduciario de Compensación que se crea en el actual proyecto votado soluciona el problema que la alta inflación ha generado sobre el sistema UVA.
Antes de seguir, hay que aclarar que el principal problema que tenemos hoy es la caída del salario real y la inflación, que hace a las familias cada vez más desafiante el pago de la cuota.
A nuestro entender, crear un fondo de compensación es una solución correcta. Conceptualmente, la idea de establecer un instrumento que permita, a grandes rasgos, que las cuotas de los créditos hipotecarios UVA, ajusten según la evolución de los salarios y ya no por inflación; es acertada. Ahora, el tema es cómo se logra esto.
El sistema votado en Diputados, propone que las cuotas se ajusten según RIPTE (salarios), salvo cuando el aumento acumulado de los salarios sea mayor a la inflación. Si la inflación crece más que los salarios, pagan según el aumento de los salarios. Si los salarios crecen más, pagan la cuota ajustada por inflación.
Es decir, en momentos en que el salario real cae, van a pagar menos de cuota. Esa diferencia la va a poner el fondo creado, que le va a pagar a los bancos solo cuando esa diferencia supere el 2%. Lo que se conoce como un sistema “asimétrico”, una solución complicada que obliga al sistema financiero a rehacer toda una ingeniería muy compleja.
A nuestro entender -y así lo planteamos en el proyecto de ley que presentamos en el 2022- el fondo a crear debiera ser “simétrico”, garantizando así la sostenibilidad del sistema hipotecario, no ahuyentando la oferta, ni generando inseguridad jurídica que luego dificulte el mercado de crédito hipotecario futuro.
Básicamente, lo que proponemos es un sistema en donde el deudor pague siempre una cuota ajustada por salarios, más una prima de entre el 1% y el 1,5% de la misma y se olvida de la inflación. Y los bancos cobran siempre una cuota UVA y todo siga igual.
Pero en donde claramente no estamos de acuerdo es en que el fondo en cuestión se solvente con los aportes que obligatoriamente van a tener que realizar los bancos (un 0,0025% del promedio de los saldos diarios de los depósitos del sistema). Lo que equivale decir que lo vamos a pagar todos con nuestros depósitos, seamos tomadores de un crédito hipotecario UVA o no.
Una solución que parece a todas luces injusta y es allí radica la fuerte crítica que las entidades bancarias (ABA y ADEBA) han hecho al proyecto votado. Resulta imprescindible que el camino que se elija no genere desincentivos para que existan nuevos créditos en el futuro.
Es claro que no se puede desconocer el daño que la inflación ha causado a todas las variables de nuestra economía. Los créditos hipotecarios UVA son una víctima más de ello. Esa es la verdadera estafa.
Pero tampoco puede dejar de puntualizarse que los deudores están lejos de haber perdido en la ecuación (no están ante la Circular 1050). Sus viviendas, valuadas en dólares, actualmente valen considerablemente más que la deuda que tienen con el banco. Son propietarios, antes no lo eran, y los alquileres han aumentado por arriba de la inflación (o sea, por arriba de la UVA).
Tampoco creemos que la solución ofrecida de extender el plazo del crédito para que la relación cuota ingreso no supere un 30% de los ingresos, sea una opción que los deudores hipotecarios vayan a tomar. Esta alternativa de extensión de plazo también se ofreció originalmente en la norma del Banco Central que creó los créditos UVA en 2016 y, en los hechos, no terminó representando un alivio real en la cuota de los deudores.
Finalmente, no existiendo una crisis sistémica, la mora en créditos hipotecarios UVA es menor al 2% según datos a abril del Banco Central, muy por debajo del sistema -3,3%- y de cualquier otra línea de créditos; resulta innecesario y contraproducente volver a incorporar otra suspensión de ejecuciones, subastas y demás acciones judiciales que no hacen más que dinamitar la seguridad jurídica que la estabilidad de los contratos necesita en nuestro país para volver a atraer recursos.
La macro es la que manda. Solo estabilizando las variables de la macroeconomía podremos bajar la inflación, volver a tener moneda e impulsar el desarrollo de un mercado de crédito hipotecario sostenible que permita, como en casi todos los países, que el sueño de la casa propia pueda volver a ser realidad en nuestro país.
Los globos de ensayo que ponen trabas al sistema, traen aparejado innumerables problemas al normal funcionamiento de los mercados. La Ley de Alquileres es un fiel reflejo de ello.
El enorme déficit habitacional estructural que padece nuestro país hace imposible que el mismo pueda solucionarse únicamente construyendo viviendas con recursos públicos. Necesitamos recuperar un mercado de crédito hipotecario robusto y maduro. Los recursos del Estado tienen que servir para subsidiar la tasa o el capital de millones de créditos hipotecarios que vuelvan a permitir a las familias acceder a su primera casa. Ese debe ser el camino.
No volvamos a poner parches. Potenciemos las herramientas de crédito que ya existen y que puedan facilitar el acceso a la vivienda de millones de argentinos que necesitan que ese sueño vuelva a ser una realidad en la Argentina.
El autor de la nota es exsecretario de Vivienda de la Nación (2015/19)
Por Iván Kerr
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