Costantini dijo que el edificio tenía un arreglo pendiente de US$8 millones

El derrumbe de una parte de Champlain Towers, el edificio residencial de 12 pisos ubicado en la avenida Collins 8777, uno de los principales corredores de Miami Beach, conmueve al mercado inmobiliario local y a los desarrolladores que construyen en esa ciudad. Eduardo Costantini, creador de Nordelta y CEO de Consultatio es el empresario argentino que construyó Oceana Bal Harbour, el emprendimiento de US$600 millones de inversión y US$1200 millones generados en la venta de departamentos. Lo inauguró hace cuatro años y con 240 departamentos es el proyecto más grande la Florida. Está ubicado a 10 cuadras del edificio que colapsó y a pocas cuadras del emblemático centro comercial de lujo. Aún sorprendido por la tragedia, Costantini, un hombre que conoce a la perfección cómo hay que construir en Miami, habló con LA NACION y adelantó cuáles podrían haber sido las causas de la tragedia.

¿Qué fue lo que pasó?

Champlain era un edificio de otra generación, con casi 40 años de antigüedad en el que erosionaron los cimientos. Por lo que pude averiguar tenía una reparación pendiente que costaba US$8 millones, que el consorcio no realizó. Las bases del edificio trabajaron y mi hipótesis es que no se dieron cuenta de la urgencia. De todas formas, seguramente cuando se terminen las tareas de rescate, los equipos de estructuralistas de Surfside realizarán los estudios técnicos.

Es un antecedente, ¿todos los edificios de Miami corren el mismo peligro?

No, fue un caso particular con un arreglo pendiente que se postergó. También hay que tener en cuenta que hace 40 años, los cimientos de los edificios se construían de forma diferente. En Miami los proyectos se construyen en terrenos en los que cuando uno excava a los dos o tres metros se encuentra con agua y arena que generan una fuerte presión. En la zona de Catalinas, en Buenos Aires, también, pero como es tierra y no arena no cede tanto y tampoco es tan fuerte la presión.

¿Y cómo se construyen proyectos con subsuelos en Florida?

Ese es el tema clave. El edificio del que se derrumbó una parte es un típica construcción de los años 80: las cocheras ocupan los primeros pisos y luego, en los superiores están los departamentos entonces los cimientos son muy diferentes a los que tienen las cocheras en el subsuelo que exigen fundar el edificio a una gran profundidad. Con esto no quiero decir que todos las construcciones que tienen las cocheras arriba tienen malos cimientos, lo que estoy explicando es cómo se construyen los nuevos proyectos. Hay que tener en cuenta que uno tiene que levantar edificios de más de 20 pisos sobre la arena como si fuese una isla, lo que exige excavar más de 15 metros profundidad porque, en Miami, el suelo tiene una napa que a los dos o tres metros de profundidad ya te encontrás con el agua y si no se utilizan bombas, las excavaciones se llenan como si fuese una pileta. Entonces lo que se hace es usar unos perforadores que ingresan en la tierra pero sin mover la tierra. Y se van realizando agujeros en los que se instalan unas mallas y luego se inyecta el cemento; una vez que seca, se quita la mecha (el perforador) y queda la columna. Así, con diferentes perforaciones se logra formar una especie de caja de zapatos gigante que protege a los cimientos de la presión del mar. En el caso de Oceana Bal Harbour, por ejemplo, construimos dos “cajas de zapatos”. Lo estoy explicando de una forma muy sencilla pero la realidad es que es una obra de ingeniería muy compleja, como construir un puente en una isla. Es mucho trabajo. Cuando realizamos Oceana estuvimos más de un año trabajando en este proceso y la gente pasaba por la obra y creía que no estábamos avanzando. A eso hay que sumarle que los edificios en Miami también se construyen con estructuras preparadas para los huracanes.

¿Surfside es una zona que tiene potencial inmobiliario?

Es una muy buena zona a la que la inauguración del Four Seasons hace un par de años le dio un gran impulso pero en la que lamentablemente no hay tierra disponible. Si la hubiera, yo compraría. En el único terreno que quedaba ya se está construyendo un nuevo proyecto. Es un área en la que los edificios de antigüedad de 40 años, como el que se derrumbó parcialmente, se vende a US$4000 el metro cuadrado pero los proyectos nuevos alcanzan los US$18.000.

Y en su proyecto ubicado en Bal Harbour, la zona aledaña a Surfside, ¿qué valores de venta defienden los departamentos?

Es un proyecto que construí en un terreno que compré en plena crisis de 2012. Hoy el valor del metro cuadrado oscila entre los US$18.000 y las US$20.000 con departamentos de US$2 millones y penthouses de US$18 millones.

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