Coronavirus y alquileres. Qué medidas tomaron España, Alemania y Estados Unidos
LA NACIONCarla Quiroga
Arrancó abril, los alquileres vencen y los gobiernos accionaron. La debacle económica que está generando el avance del coronavirus en el mundo puso en jaque a los gobiernos de los distintos países y los obligó a tomar medidas concretas para que las personas afectadas en sus ingresos no se queden sin techo. La mayoría coincidió en la decisión de proteger a los inquilinos y suspendieron los desalojos.
En Alemania, Angela Merkel -que se prepara para una caída del 5 por ciento del PBI y promete ayudas de hasta 15.000 euros durante tres meses para las pequeñas empresas y los trabajadores autónomos- logró que el parlamento y el Consejo de Ministros le aprobara las medidas que protegen a los inquilinos, que se estiman representan al 54 por ciento de la población de ese país –alrededor de 45 millones de ciudadanos-.
Entre ellas decidió que, entre el 1 de abril y el 30 de junio -, los inquilinos pueden no pagar los alquileres si acreditan haber sido afectados económicamente por el coronavirus y los propietarios no pueden echarlos. Aunque el derecho de rescisión por falta de pago del alquiler durante esos tres meses se suspende hasta el 30 de junio de 2022. Es decir esta es la fecha limite para que el inquilino no pague su deuda, luego el el propietario podrá desalojarlo.
Pero si los efectos negativos del coronavirus se prolongan, el parlamento podría ampliar la suspensión de rescindir contratos al 30 de septiembre. "No se trata de perdonar los alquileres sino de atrasar los pagos a plazos de hasta dos años", aclaró la primer mandataria alemania en un programa televisivo.
En beneficio de los propietarios se decidió que como el alquiler representa una deuda, los inquilinos pagarán intereses que, si el contrato de arrendamiento no los establece, estarán basados en la tasa de interés legal de nueve puntos porcentuales por encima de la tasa de interés base alemana que hoy ronda el -0.88%. Por eso se espera que más de un inquilino financie los pagos de los alquileres a través de préstamos del banco estatal dirigidos a quienes tienen problemas financieros temporales debido a la crisis COVID-19 en lugar de generar intereses por demora en el pago del alquiler. La ley además no restringe los derechos de rescisión del arrendador que no se relacionan con los pagos de alquiler pendientes de abril a junio de 2020.
Por otra parte, en España, tras dos semanas de tire y afloje, el Consejo de Ministros avanzó en medidas para proteger a los inquilinos y anunció la suspensión del pago de los alquileres durante seis meses de las personas en situación de vulnerabilidad, además de la prórroga automática –sin cambios- de los contratos que vencieron desde la declaración del estado de alarma, el pasado 14 de marzo. Además, se amplió para toda la población, la prohibición de cortar los suministros de agua, luz y gas durante el tiempo que dure la emergencia sanitaria.
También implementó préstamos con aval estatal para los inquilinos en situación de vulnerabilidad. Pero para otorgarlos analizará también quien es el propietario: si se trata de una persona con más de 10 inmuebles urbanos tendrán la posibilidad de solicitar una moratoria de pago hasta en cuatro meses –que deberá devolver en un máximo de tres años-. La otra opción es solicitar una rebaja del 50 por ciento del valor de alquiler durante el mismo periodo. En el caso de que se trate de un propietario de menos recursos, este podría negarse a la moratoria. Para estos casos el Gobierno ofrecerá microcréditos a interés cero que otorgará el Instituto de Crédito Oficial (ICO). Los mismos podrán cubrir hasta seis meses de alquiler, un monto que los inquilinos devolverán en seis años, con la posibilidad de extender el plazo a otros cuatro años. Y en el caso de que no pueda cumplir este compromiso, el Estado asumirá el compromiso.
El beneficio sólo se aplicará a inquilinos que prueben haber sido afectados económicamente por la pandemia, y además se contemplará que la renta de alquiler más los gastos comunes supere el 35% de los ingresos netos del hogar, entre otros requisitos.
El decreto español también diferencia entre personas vulnerables "coyunturales" y "estructurales". En el primer caso son los que fueron directamente afectados por la pandemia como los trabajadores, autónomos y pequeños comerciantes que se espera recuperen su posición cuando finalice la crisis. Para ellos justamente están pensados los microcréditos , mientras que para los otros el costo lo asumirá el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
En el viejo continente, uno de los pioneros en decidir la protección a los inquilinos fue el presidente francés Emmanuel Macron, cuando el 18 de marzo pasado afirmó que actuará como en "tiempos de guerra" para evitar el impacto del coronavirus en la economía nacional y en la vida de la gente. En una conferencia que fue televisada anunció que el Estado suspenderá el pago de impuestos y los servicios sociales, tales como agua, luz y gas, al igual que los alquileres –aunque no aclaró si será sólo para los ciudadanos o también incluye a las empresas-.
En Inglaterra se espera que el parlamento apruebe en estos días la norma que envió el Gobierno y que establece la suspensión de los desalojos por tres meses.
Qué hizo Estados Unidos
En los Estados Unidos en cambio el foco estuvo casi exclusivamente puesto en la suspensión de los desalojos y la decisión, en manos del gobierno de cada ciudad. San José, Boston, Miami, Baltimore, Nueva York, Boston y San Francisco fueron algunas de las ciudades que más avanzaron sobre el tema.
Las asociaciones de inquilinos encontraron la manera de lograr que los residentes permanezcan sin riesgos en sus casas mientras presionan para que se otorguen fondos de asistencia de alquiler de emergencia a nivel estatal y local. Las organizaciones coinciden en que evitar los desalojos es un tema de salud y exponen como ejemplo el caso de China, donde el COVID-19 se propagó también por la cantidad de familias que vivían en una misma casa. Además apoyan su posición con lo que sucedió en los últimos años antes de que surgiera el coronavirus: algunos hospitales y aseguradoras cubrieron los contratos de los pacientes y clientes como parte de su atención, argumentando que tener un lugar seguro para vivir mejora los resultados de salud de los pacientes.
Una organización de la Universidad de Princeton que investiga las tendencias de desalojo en todo el país estima que hay alrededor de 3,6 millones de solicitudes de desalojo al año en los Estados Unidos, es decir un promedio de 300.000 solicitudes por mes. El problema afecta principalmente a la población de bajos recursos con salarios que ganan menos de US$15 por hora y que desarrollan trabajos que no tienen licencia por enfermedad ni a opción de trabajar desde sus hogares. Además los datos de la organización muestran que el 40 por ciento de los juicios de desalojo son por alquileres mensuales inferiores a US$1000.
A la hora de analizar qué hizo cada ciudad, los plazos de la suspensión de los desalojos por fata de pago fue, tal vez, el punto que marcó mayores diferencias. La mayoría optó por 30 días con la opción de extenderlo si las necesidades y el avance de la pandemia lo ameritan. Pero en todos los casos se aclara que las prohibiciones de desalojo son temporales y que una vez concluida la crisis, los inquilinos deberán pagarlos. Además las autoridades son implacables en la presentación de documentos que prueben la insolvencia económica por el coronavirus en un plazo de no más de siete días del vencimiento del alquiler.
En concreto se contemplan los casos de pérdida de ingresos relacionada con el cierre de un negocio, pérdida de horas de trabajo o salarios, despidos o gastos médicos causados por la pandemia. Los plazos en los que se financiará la deuda depende de cada ciudad. En San Francisco, por ejemplo, la prohibición se estableció por 30 días y se estableció un plazo de seis meses después de la finalización de la declaración de emergencia para pagar cualquier renta atrasada.
En Santa Clara, en cambio, la medida rige hasta el 31 de mayo y cubre a los inquilinos residenciales y a las pequeñas empresas. También les otorga 120 días adicionales para pagar el compromiso mensual. Mientras que en Oakland se analiza también suspender los aumentos de alquiler y los cargos por pagos atrasados. Mientras que en Seattle sumaron a la medida la decisión de no cortar la electricidad o el agua debido a la falta de pago. Nueva York fue uno de los más jugados: arrancó la suspensión de los desalojos el 16 de marzo sin fecha de caducidad.
Más allá de las medidas, las organizaciones de inquilinos están preocupados porque creen que son engañosas: "solo retrasa la ventana legal del inquilino por responder a una presentación de desalojo en el tribunal, y no impide que se presenten nuevos ", se quejan. También están en desacuerdo con que se permitan los desalojos no relacionados directamente con COVID-19, como por ejemplo la mudanza del propietario o por cualquier incumplimiento del contrato de arrendamiento no relacionado con los pagos del alquiler.
Por Carla Quiroga
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