Un nuevo negocio: vender el espacio aéreo de una propiedad, cómo se hace y cuánto se cobra

En la Ciudad de Buenos Aires, muchas construcciones empiezan a vislumbrar la oportunidad que traen los espacios aéreos. ¿De qué se trata? De poder aprovechar las obras en alto, sobre todo aquellas que ahora pueden realizarse, por ejemplo, sobre negocios o en barrios que con el viejo código urbanístico no las permitían.

El crecimiento de las construcciones en alto se da “por cuestiones normativas y coyunturales. El código urbanístico (código vigente), que regula la capacidad edificable de las parcelas, tiene menos restricciones que el código de planeamiento urbano (código derogado). A su vez, el abaratamiento en los costos de construcción en dólares, producto de los movimientos cambiarios, es uno de los principales incentivos para los inversores”, asegura Gonzalo Pagano, gerente de terrenos de Interwin.

En este sentido hay zonas que se están viendo beneficiadas, como el corredor Norte de la Capital Federal, y también se nota muchos sobre la avenida Córdoba, sobre todo en las cuadras más cercanas al cruce con el corredor Scalabrini Ortiz. Otra arteria que está siendo mirada por desarrolladores es la avenida Santa Fe y en la zona del centro porteño en espacios que hasta la irrupción dela pandemia eran estacionamientos.

Incluso, es necesario saber que, “producto de la crisis y de los cambios normativos, aquellos inmuebles que valgan más como terreno (por su capacidad construible) que por su valor como local comercial es factible que se vendan para desarrollos inmobiliarios”, advierte Pagano.

Es preciso tener en cuenta que los grandes locales y oficinas comerciales disminuyen su superficie por el teletrabajo o la venta online y esto repercute en su valor, que tenderá a la baja. Por esto, Horacio Ludigliani, de Ludigliani Desarrollos Inmobiliarios, asegura que “los que comercializan online ya no necesitan grandes vidrieras, así como ya no es un inconveniente mudarse a un country y trabajar desde allí”. Así, muchos comercios se alejan de las avenidas para buscar locaciones más económicas.

Entonces, estas tiendas que quedan vacías, son “buscados por desarrollistas para demoler y construir o, en muchos casos, reconfigurarlos o proyectar sobre su espacio aéreo. Muchos de ellos fueron beneficiados por el nuevo código, sobre todo el caso de las esquinas”, aclara Ludigliani. En la misma línea, Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de desarrolladores Urbanos (CEDU), agrega que “sobre avenidas es interesante construir en altura, sobre todo en zonas con buen transporte público”.

Para quienes están pensando en construir arriba de sus locales, es preciso prever el tiempo que éste deberá permanecer cerrado, que nunca es menor a dos a tres años. “En algunos proyectos se puede calcular que el local se habilite mientras se sigue construyendo arriba, lo cual acorta los plazos. Pero técnicamente es complicado y no siempre se puede hacer”, aclara Tabakman.

Dora Zeballos, de la división de Tasaciones de L. J. Ramos, pone el foco sobre lo que sucede en las zonas comercialmente destacadas. “Allí el metro cuadrado en planta baja, afectado a la actividad comercial, normalmente tiene un peso de valor más alto al metro cuadrado de los pisos superiores. A la vez, sus costos de construcción también son diferentes, y todo esto repercute directamente en el valor de incidencia de esos terrenos. Esa es una mirada desde el punto de vista de la tasación, pero sabemos bien que en los tiempos actuales cualquier decisión de carácter comercial obliga a evaluar minuciosamente todos los engranajes del negocio, en el que inciden considerablemente las limitaciones económicas y los efectos de la pandemia”.

Sin embargo, Óscar Puebla, de la inmobiliaria que lleva su apellido, presenta algunas contrariedades entre la norma y las tendencias. Este experto señala que una de las modificaciones del nuevo código “es lograr hegemonía en las manzanas y resolver a largo plazo las desviaciones que generan grandes edificios en zonas residenciales. Apunta a que la ciudad sea más baja, y que se desarrollen zonas nuevas, por lo tanto limita las alturas. Hoy el uso del espacio aéreo es más limitado según la zona”.

Sumar posibilidades

Un punto interesante es que cuando el nuevo código amplía la posibilidad de construir hacia arriba, esto trae numerosos beneficios a los propietarios de las parcelas. Claro está que esto depende de la zona, del ancho del terreno y de sus posibilidades constructivas (su posición en la cuadra y la cantidad de metros cuadrados, entre otras).

“Teniendo en cuenta esto, si tuviese que estimar un promedio en barrios del segmento ABC1, un canje con un propietario rondaría en el 25%. Es decir, que si en la parcela se pueden construir 2000 m² propios, el dueño recibiría 500 m2 distribuidos proporcionalmente en el edificio. Todo esto en una operación sin efectivo”, resalta Pagano.

Para el propietario es un negocio económico y para el que construye un negocio financiero. “Supongamos que el dueño de la tierra recibe 500 m2 en pozo a U$S2000 el metro cuadrado, y que estos a lo largo de la obra (no menos de 3 años) se capitalizan, alcanzando un valor (teórico) de U$S3000 cuando esté el proyecto terminado. Por otro lado, el desarrollador y el constructor no tienen que desembolsar el capital inicial para la compra de la tierra y la tasa interna de retorno del negocio es más atractiva”, describe el gerente de Interwin.

“El panorama que se abre para los desarrolladores es infinito. Imaginemos un edificio de una altura similar a los tres pisos donde funciona un teatro en alguna avenida de la ciudad: la posibilidad de dar un derecho de superficie a un tercero para construir un hotel en los pisos restantes podría ser un excelente negocio tanto para los actuales dueños del teatro como para el inversor hotelero”, suma Pedro Nicholson, socio del estudio Beccar Varela.

El futuro de la Ciudad de Buenos Aires tendrá nuevas combinaciones de viviendas construidas con oficinas a desarrollar, de viviendas construidas con más viviendas, de estacionamientos con locales comerciales, de locales comerciales con oficinas. “Los negocios y alternativas que se pueden generar son muchos. Y como se dijo, el ticket de entrada al negocio debería ser menor en el derecho de superficie al costo de adquisición de un derecho de propiedad tradicional”, concluye Nicholson.

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