“La fórmula del dulce de leche”: sin filtro, los desarrolladores explicaron por qué siguen construyendo
Los empresarios reconocieron tener desafíos pero anticiparon buenas perspectivas
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En un contexto complicado con un costo de construcción en dólares que aumentó 138% desde la era Milei, los desarrolladores, lejos de esconderse, confesaron por qué siguen comprando tierra en un momento con más de un desafío.
Gerardo Azcuy, fundador y CEO de la firma homónima; Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio; Carlos Spina, socio de Argencons; e Issel Kiperszmid, CEO de Dypsa Group, fueron los protagonistas que no se callaron nada y respondieron las más incómodas preguntas, en diálogo con la periodista Carla Quiroga.
Ante la primera pregunta, ¿la están pasando mal?, Spina respondió. “Es un momento de reconversión; tenemos todos los márgenes comprimiéndose, lo que nos hace trabajar más y ganar menos. Entonces, el que está acostumbrado a trabajar menos y ganar más está complicado”, fue directo. Asimismo, aclaró que determinadas zonas están más complicadas o, directamente, inviables en términos de proyectos nuevos. “Hay una estructura de costos que subió y todos estamos en la misma. Entonces, en los lugares donde el margen era muy chico, obviamente hoy el margen es negativo”, explicó.
En concreto, se refirió a las zonas no tan demandadas, no tan premium, las zonas que apuntan a un crédito que aún no califica están muy complicadas. “De algún modo, todos nos vamos refugiando en lo premium”, añadió.
Por su parte, Gerardo Azcuy destacó que los desarrolladores “son optimistas seriales” y aclaró: “A mí esta situación actual me gusta; no podemos hacer una evaluación de lo que está pasando sin antes tratar de ver de dónde veníamos. Venimos de una Argentina absolutamente distorsionada en todo sentido. Yo creo que es un reordenamiento y una turbulencia que ya está en los últimos minutos y vienen en épocas muy buenas”. Si bien coincidió en que se comprimieron los márgenes, agregó: “También hemos comprado los terrenos que estamos desarrollando ahora en otras administraciones y a otros valores. Entonces el margen siempre lo tenemos”.
Por otra parte, el desarrollador explicó que la tendencia a nivel mundial es hacia empresas más eficientes, de manera que el desafío para los desarrolladores es rever y mejorar todos los procesos y generar un producto que desafíe al comprador, que lo incentive a comprar.
Sobre el aumento del valor del metro cuadrado, los vientos que soplan son positivos, en ese sentido, Azcuy explicó que el sector inmobiliario tuvo un viento de cola desde el 2003 al 2017 con un aumento del 5,6% acumulado de precio del m² nuevo. “Desde el 2017 hasta el 2023 estuvo estancado un poco hacia abajo y ahora ya tuvimos un acomodamiento de un 20% en dólares hacia arriba y eso va a seguir”, aclaró.
Para de la Serna, de Consultatio, es un momento de transición con “dolores” en un proceso de estabilización, que es el aumento del costo, el menor dinamismo en la demanda del nuevo y, sin tener todavía los beneficios de las economías desarrolladas, que operan con monedas estables, con estabilidad y con un desarrollo del mercado de crédito, no llegó, pero considera que va a llegar. Asimismo, aclaró que hay actividad en el usado: “El año pasado hubo 69.000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, que es récord. Hay un nivel de actividad, pero lo que no hay es una robustez en la demanda que impulse la suba de precios”.
Por su parte, Issel Kiperszmid de Dypsa sostuvo que, en este contexto, hay múltiples oportunidades. “Primero de todo, todos miramos qué pasa en la Capital Federal, pero la Argentina es mucho más grande y se produce un cambio de fondo en la matriz productiva. Nosotros ya hace tiempo que pusimos nuestras semillas en aquellos lugares donde se va a generar la riqueza, como, por ejemplo, en Vaca Muerta, Neuquén, y, en general, en el interior”, aseguró.
Destacó que el sector tiene múltiples desafíos y que es un buen dato la suba en la compra de terrenos de inversión. “Eso habla del optimismo que tenemos en nuestra visión hacia el futuro quienes desarrollamos. Pero creo que los desafíos hoy son múltiples. Ver los distintos mercados y producir las transformaciones internas en cada una de las empresas que nos lleven a esa nueva realidad”, sostuvo.
Sobre las razones del aumento de compra de terrenos, explicó que en este proceso de estabilización la Argentina se vuelve más cara en dólares y los terrenos son la materia prima del negocio, en ese sentido, “cuanto más podamos acopiar para poder desarrollar en el momento en que se produzca la recuperación, mejor”, añadió.
No mirar la foto, sino la película
Para Azcuy no hay que mirar la foto, sino la película. “Hay que tener en cuenta que tuvimos dos años de turbulencia donde cualquier empleado, ganara lo que ganara, con la wallet de su teléfono podía comprar cripto, dólar, hacer una colocación y ganar plata. Por esta razón se fueron los compradores, pero se fue la turbulencia, eso se está acabando, las tasas bajaron y la gente se da cuenta de que el ladrillo vuelve a ser un activo interesante que se va a revaluar en los próximos meses”, aseguró.
“Si bien hoy el margen para los desarrolladores está comprimido, está. Yo prefiero mirar para adentro, mejorar todos los procesos de mi compañía, ser más creativo, proponer mejoras en el producto que fabricamos inexorablemente, sea la época que sea. Y luego te van a elegir”, advirtió.
Otra pregunta que incomodó a los empresarios fue: ¿realentizaron las obras? Sobre esta cuestión, Spina aseguró que para Argencons esa no es una opción. “La convalidación del valor de un terreno, la convalidación del valor de una obra, no la decidimos nosotros. En el caso de hacer un fideicomiso del costo, una vez que constituimos ese grupo, esa comunión de voluntades, ya todos los incentivos están hechos para que, si la obra se atrasa, perdemos todos, con lo cual la obra no se puede atrasar. Empezando por la constructora, que tiene un contrato. Entonces, obra que empieza, obra que termina”, aseguró.
Kiperszmid fue más directo: “Con tasas de interés altamente positivas, alargar los plazos es casi suicida, ya sea para el desarrollador o para quienes invirtieron”. Explicó que en su caso está justamente en la política inversa. Esto se da con un cambio tecnológico profundo, que no es ni más ni menos que incorporar modelos que hoy ya existen en el mundo y que te permiten trabajar con plazos ciertos”, añadió. Y advirtió que uno no puede manejarse en el contexto actual con herramientas del contexto viejo.
¿De qué depende que arranque el crédito?
Una cuestión fundamental para los inmobiliarios tiene que ver con los créditos hipotecarios, que continúan como tema pendiente para el país. Spina asegura que el que se sostiene es el crédito al usado; sin embargo, el que está en cero es el crédito a lo nuevo.
Carlos Spina advirtió que el ahorro de largo plazo que, en general, está más vinculado al sistema previsional y a los seguros de vida, en la Argentina estuvo solicitado por el déficit fiscal y los bonos del Estado. Y destacó que el desafío como desarrolladores y con las cámaras es tratar de que parte, por lo menos, de ese ahorro de largo plazo se vuelque a financiar hipotecas a lo nuevo.
“A nosotros nos compra el vecino, el amigo del vecino, el pariente, que nos trae su ahorro porque desconfía de las instituciones. En buena hora, ahora empezaron a darles ese dinero a ellos, un poco atraídos por la tasa, y nos vemos perjudicados. Si termina de normalizarse la Argentina, esas instituciones intermedias nos van a empezar a dar el dinero a nosotros y van a ser administradoras de ese dinero”, sostuvo el titular de Azcuy. Y aclaró que esto será posible si el país sigue en el camino del orden en el que está.
“Creemos fervientemente que esto vino para quedarse y que tenemos los próximos 20 o 30 años de algo que nunca vimos. Lo interesante es que cada uno pueda desarrollar bien su rol. Que el desarrollador haga de desarrollador, que el banco haga de banco, que el Fondo Institucional haga de Fondo Institucional y cada uno cumpla el rol de la cadena”, añadió. A la vez que subrayó que esto se va a ver cuando una parte sustancial de los compradores no sean inversores sino consumidores finales.
Coincidió de la Serna en que, en la medida en que se vaya ampliando el crédito, va a haber más usuarios finales. “El usuario final, en general, tiende a pedir unidades más grandes, más dormitorios, más espacialidad. Y la clave es que tenga el crédito como para poder pagarlo y estamos en ese proceso”, finalizó.
Por último, los panelistas detallaron algunos de los proyectos en los que trabajan o se encuentran en vías de desarrollar. Spina adelantó un proyecto en Bajo Belgrano de desarrollo de unidades premium de 250 a 500 m², con tickets de US$1.500.000 a US$2.500.000, de 3 a 4 dormitorios. Además, se refirió al proyecto de Quartier Brava 30, en Punta del Este, donde se lanzaron dos torres de 23 pisos que se entregarán en 2028 y 2029.
En tanto, De la Serna anticipó cómo será el proyecto residencial sobre la avenida Bullrich y Cerviño, en Palermo. Con una superficie total de 42.044 m², que se destaca por un diseño distinto con un sistema de parques, un programa de arte, usos mixtos, supermercados, locales comerciales, residencias, oficinas. “Estamos en la etapa de diseño, tratando de ir lo más rápido posible para llegar al mercado, si podemos, este año”, aseguró.
Por otro lado, Azcuy se refirió al proyecto residencial en Nordelta con inversión de US$70 millones, incluyendo unidades premium como, por ejemplo, una de 360 m² sobre un terreno de 900 m²; la expansión en Caballito con tres proyectos de 15.000 m² cada uno y adquirimos un nuevo terreno para sumar otros 12.000 m². Además, su empresa busca desembarcar en Palermo y zambullirse en un proyecto a 20 años en una provincia argentina.
Mientras que Kiperszmid hizo foco en un proyecto de viviendas industrializadas con entrega rápida y garantía de cumplimiento de plazos; desarrollos en Neuquén y Vaca Muerta para servicios inmobiliarios orientados a empresas petroleras; un proyecto de multi-property en Uruguay para inversores argentinos, con sistema constructivo industrializado y orientación al alquiler anual, entre otros.
