Propiedades: todo lo que hay que saber antes de comprar un departamento para alquiler temporario

Edificios concebidos para alquilar temporariamente desde el minuto cero. Cada vez son más los desarrolladores que construyen emprendimientos pensados exclusivamente para alquileres de corto plazo, destinados principalmente al turismo.

Definir un producto inmobiliario desde el desarrollo mismo destinándolo a un objetivo en particular como el alquiler temporario es muy ventajoso. ¿Por qué? “Porque desde el momento cero se apunta a optimizar los costos y el mantenimiento que va a tener un inmueble con un uso intensivo de turistas. También se piensan distinto desde la construcción, el diseño, el formato de la unidad, los amenities e infraestructura del edificio”, explica Daniel Bryn, titular de Invertire.

Esto se traduce, por ejemplo, en instalar bauleras para depositar valijas en el caso de que los turistas necesiten abandonar la unidad antes de dejar el país, contar con un espacio de laundry como amenity -sin necesidad de contar con un lavarropas en cada unidad-, instalar mayoritariamente hornos y anafes eléctricos para evitar problemas con la utilización del gas para personas que no están tan acostumbradas a su uso -por lo general, los turistas no lo están-, disponer de agua caliente central para no tener que lidiar luego con arreglos de termotanques o calderas individuales de cada departamento, entre otros. Una fórmula a la que apuestan más desarrolladores con un objetivo: seducir a los inversores.

Diferentes modelos de negocio

La desarrolladora puede adquirir distintos roles: desde entregar el departamento sin ocuparse de nada con posterioridad porque es el comprador quien se ocupa de alquilarlo; o bien puede dar un servicio completo al 100% en donde administra el alquiler, le brinda al dueño opciones de equipamiento, se hace cargo de la limpieza y el propietario ni se entera de quien estuvo en su departamento. “Por esto, las desarrolladoras suelen cobrar un fee mensual o un dinero que se calcula en base a un porcentaje sobre los ingresos que tuvo el departamento de un 10%, aproximadamente”, dice Bryn.

“Otra alternativa es la explotación tipo ‘pool’ en que la persona no gana por su unidad puntualmente sino que aporta su departamento a un grupo de departamentos del edificio cuyos ingresos totales y gastos se dividen en base a un porcentaje definido con anterioridad”, aclara Bryn.

En cuanto a la renta, el especialista asegura que el ingreso mensual por el alquiler en forma temporaria de un inmueble de dos ambientes alcanza aproximadamente los US$650 brutos, en promedio, para los departamentos que se alquilan en Buenos Aires, sin descontar gastos. Pero aclara que es importante tener en cuenta que, en promedio, en CABA, un temporario se alquila 22 de los 30 días del mes, es decir, que durante 8 días queda vacío, de manera que la ocupación del inmueble es del 73% del mes. “Hoy un departamento de dos ambientes alquilado de manera temporaria rinde un alrededor del 7% y de forma tradicional el 3%”, advierte el especialista.

Un punto clave es que, por lo general, los departamentos de estos proyectos concebidos para ser temporarios se alquilan más caros que una unidad destinada a este mismo tipo de alquiler pero en un edificio tradicional. En ese punto, el fundador de Invertire.com asegura que depende de los servicios que se ofrecen. “Si el departamento es nuevo, moderno, luminoso y tiene amenidades que le interesan al turista es habitual que esto impacte en el fee diario que se cobra por noche. Si, en cambio, el departamento está en un edificio viejo con ascensores pequeños, sin amenities, pocos servicios, sin balcón o con balcón francés, esto impacta en un menor ingreso por noche”, explica.

Lo que hay que saber

Para Christian Leupold, gerente comercial de Avilis Real State, a la hora de construir un edificio para alquiler temporario, lo principal se define por la ubicación, la conectividad que tenga la zona, si hay universidades cercanas y si el entorno comercial, cultural y gastronómico de la zona es atractivo. En cuanto al diseño, asegura que se trata de proyectos con unidades homogéneas y con un paquete de amenities acotado -los más buscados son el coworking y el SUM- ya que se busca que el edificio tenga bajos costos de operación y mantenimiento.

“El modelo es atractivo por la rentabilidad que ofrece, que es sostenible en el largo plazo en la medida que haya un equipo profesional que lo gestione, generando economías de escala, mayor sinergia y visibilidad del producto”, asegura Leupold. Coincide con Bryn en que la rentabilidad es mucho mayor que la de los alquileres tradicionales, “alcanza entre el 6% y el 8% anual, prácticamente duplica la renta tradicional promedio”, aclara. Sin embargo, el inversor, más allá de la renta económica, debe analizar las opciones de salida del negocio el día de mañana.

Otro punto clave que hay que analizar cuando se invierte en un proyecto en pozo para alquiler temporario, es considerar si vale la pena esperar a la terminación del edificio para generar ingresos. Esto también dependerá si el inversor dispone de todo el dinero o no para la compra, dado que los pozos ofrecen financiación y entonces puede pagar en cuotas a largo plazo sabiendo que va a obtener un renta por alquiler temporario en el futuro. “Si quien invierte tiene el dinero y quiere generar ingresos en forma inmediata quizás le convenga comprar un usado y remodelarlo o un departamento a estrenar por el mismo monto o un poco más de dinero y así generar ingresos en el corto plazo sin esperar la terminación de la construcción”, aconseja Bryn.

Por otra parte, recomienda que, si la persona va a comprar un proyecto orientado a temporarios debe exigir que se le proporcione información clara sobre cuántos ingresos estiman, qué vacancia, cómo se distribuyen la ganancia de los departamentos. Es decir, cómo sé que mi departamento se va a alquilar tantas veces como se pueda y no se darán prioridad a otros departamentos del mismo edificio- y también qué gastos están incluidos en el servicio o no.

Ariel Venneri, socio fundador Grupo MAHE, afirma que cuando uno opta por un emprendimiento pensado, diseñado y construido específicamente para alquiler temporal corre con ventajas. “En un futuro cercano tiene que permitir cumplir con las regulaciones y normativas que se impondrán, igual que en las grandes ciudades turísticas de otras partes del mundo, procurando desalentar el alquiler temporal en edificios de vivienda”, aclara el desarrollador. También es necesario contar con esquemas de inversión seguros y flexibles para entrar al negocio y considerar una solución de gestión y explotación profesional que libere al dueño o inversor de problemas y asegure máxima rentabilidad.

Desde los cimientos

En el contexto del boom del alquiler temporario y de lo tentadora que resulta esta alternativa para los inversores ya que les deja una renta mucho más alta que la de un alquiler tradicional, es que existen diversos proyectos concebidos desde los cimientos para el alquiler temporario. Según el gerente comercial de Avilis, una de las zonas más pedidas en la modalidad de alquiler temporario es Palermo. De hecho es el barrio con la mayor cantidad de emprendimientos de este estilo. Por caso, la desarrolladora construye un edificio en Cabrera y Billinghurst, MÁS Cabrera, del que ya vendieron el 80 por ciento de las unidades que fueron concebidas para alquiler temporario y que se ofrecen desde los US$71.000.

Venneri coincide en que el barrio más atractivo para esta actividad es Palermo, especialmente el área conocida como Palermo Soho, Palermo Hollywood o Las Cañitas, con más de 5000 propiedades en explotación y una tarifa que oscila entre los US$60 a US$80 por noche, para unidades de calidad. Le sigue Recoleta con unas 2300 propiedades, Belgrano con unas 750 unidades y San Telmo con una oferta de más de 500 unidades, con valores de tarifa bastante más bajas.

La desarrolladora MAHE cuenta con dos proyectos, el complejo PH Eco Renta San Telmo (en Defensa al 1300) con unidades que ya se encuentran vendidas y en operación, mientras que en Palermo (Cabrera al 5100), propone un fondo de inversión abierto para las 24 unidades (de uno y dos ambientes) que se encuentran en proceso de construcción con entrega para 2025. En este caso, la inversión promedio es de unos US$80.000, con la posibilidad de pagarlo en pesos con una financiación de hasta 60 cuotas.

La desarrolladora MCL Estudio avanza con los HER, una línea de edificios para inversión con renta fija en dólares a través del alquiler temporario. Tiene uno en la calle Fitz Roy de US$3 millones de inversión y departamentos desde US$92.000 hasta US$200.000, y otra en El Salvador 6057 con valores que oscilan entre los US$77.000 y los US$200.000. Las unidades se entregan totalmente equipadas.

A la hora de hablar de números, cuánto rinde la inversión, los clase A -los que entran antes de la compra del terreno- obtienen una rentabilidad del 45%; los que entran durante el proceso de construcción, un 25%; y los consumidores finales, un 10%. En cuanto al rendimiento por alquiler temporario de las unidades, los inversores clase A recibirán alrededor de un 12% anual en dólares, los de pozo el 8% y los consumidores finales el 5%.

La desarrolladora Equipo/6C Real Estate también apuesta a ese modelo con proyectos en San Telmo: uno de ellos es Urban Nature, un edificio de 15 pisos ubicado en la avenida Paseo Colón 1062. Lo curioso es que con la compra de una unidad en etapa de construcción, el propietario accede a un ingreso mensual que equivale a la renta del departamento. “De esta manera, adquiriendo una unidad a un valor de US$60.000 en pago al contado, el propietario cobrará a partir del segundo mes luego de la firma del boleto un alquiler mensual de US$250 durante 36 meses. Este monto se puede percibir en dólares o en pesos equivalentes al tipo de cambio del día. Esto representa una renta asegurada del 5% anual en dólares”, afirma Fernando Cueto, socio de equipo/6C Real Estate, y agrega que a los 36 meses, el propietario puede decidir si tomar posesión de la unidad o entrar en un pool de renta de alquiler temporario junto con otras unidades y coparticipar de las ganancias.

También en Palermo pero en Soho, el grupo CEK avanza con un emprendimiento pensado con este ADN: Haaus Hotel Living. Tiene tres proyectos en marcha: la torre uno, la dos en prelanzamiento y otra en Armenia y avenida Córdoba. En estos casos, tienen doble beneficio, por un lado, la capitalización y plusvalía de entre un 40% y un 50% del valor del metro cuadrado, entrando en instancia de Friends & Family, y por otro lado, en el caso de adherirse y formar parte del pool de renta, una rentabilidad en dólares, la que suele duplicar y hasta triplicar el alquiler tradicional. Se pueden adquirir unidades que parten de los US$70.000 que se pagan 30% al boleto y el saldo en cuotas durante la construcción (que pueden ser en pesos ajustadas por CAC o en dólares). En primer lugar, el inversor percibe una capitalización de entre el 40% y el 50% en dólares durante los 24 meses de obra, entrando en valores que parten de los US$2000/m² que terminados rondan entre los US$3000/m² y los US$3500/m². Además, en el caso de optar por quedarse con la unidad y adherirse al pool de renta, tendría una rentabilidad en dólares que oscila entre el 10% y el 13% en moneda dura.

Por último, Korn Propiedades está en pleno desarrollo de un edificio concebido para alquiler temporario -pero que eventualmente puede tener otras funcionalidades ya sea como vivienda u oficina-. Está sobre avenida Córdoba, entre Ravignani y Carranza, tiene 34 unidades de uno y dos ambientes El valor metro cuadrado arranca en los US$2200 y en pozo en los US$1900.

Lo que hay que saber

Para definir qué comprar, Bryn, plantea diferencias claves con el alquiler tradicional.

Duración del contrato: el alquiler tradicional es a largo plazo, con una duración mínima de tres años en Argentina según la ley actual y el alquiler temporario es por períodos cortos, que pueden ir desde una noche o unos pocos días hasta un máximo de seis meses.

Rentabilidad: en el tradicional, el precio del alquiler se establece en pesos de acuerdo al valor de mercado y se actualiza -de acuerdo a la ley de alquileres vigente- una vez por año. En cambio, en el alquiler temporario el precio varía según la temporada, la demanda y es en dólares.

Gestión del alquiler: el temporario requiere una gestión más intensiva ya que se debe atender a los huéspedes, coordinar limpieza y mantenimiento, y estar disponible para atender cualquier necesidad del inquilino.

Ubicación y ambientes: hoy en Buenos Aires los inmuebles preferidos para alquiler temporario son dos ambientes (62%), monoambientes (16%) y tres ambientes (17%); ubicados en la zona centro y norte de la Ciudad, en barrios como Palermo, Recoleta, Barrio Norte, Belgrano, Retiro, San Nicolás y Monserrat, que son los más demandados.

Rentabilidad: Hoy un departamento dos ambientes alquilado de manera temporaria rinde alrededor de un 7% y de forma tradicional alcanza un 3%.

Equipamiento: en el alquiler temporario, el departamento debe estar completamente equipado -como la habitación de un hotel, y esto incluye blanquería que hay que reemplazar con cada nuevo alquiler- y debe estar amueblado, con electrodomésticos, climatización y servicios (cable, wifi, Netflix), lo que implica una inversión de entre US$4000 a US$6000 si es monoambiente o dos ambientes. El equipamiento debe ser reemplazado cada dos o tres años por el desgaste. En el alquiler tradicional, el inquilino trae sus propios muebles y equipamiento, se alquila vacío.

Flexibilidad: en el tradicional, si el propietario decide vender la propiedad o la necesita para habitarla, el contrato de alquiler tradicional solo puede ser rescindido por el inquilino, por lo tanto deberá venderlo con renta o esperar a que el inquilino finalice su contrato. En el temporario, al alquilarse por períodos cortos, le da más posibilidades al propietario de disponer del inmueble para otro objetivo, para usarlo cuando quiera o venderlo.

Calificación: los temporarios suelen requerir una mayor dedicación para garantizar que los turistas que lo habiten estén satisfechos y que el inmueble sea bien calificado en las plataformas para generar más visitas. Por eso, muchas desarrolladoras ofrecen el servicio de administración para evitarle al propietario estos contratiempos.

En ascenso: los alquileres temporarios vienen en franco crecimiento, hoy hay 15.000 unidades en la ciudad bajo esta modalidad.

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