Se desacelera el costo de la construcción y los precios se ubican detrás de la inflación

El costo de la construcción continúa en aumento, pero mostró una desaceleración con respecto al mes anterior. Luego de que el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) revelara en diciembre el aumento más alto de los últimos años: 30,1% (en relación a noviembre), enero registró una suba de 15,5% respecto al mes anterior, frente a una inflación de 20,6% en el primer mes del año, acumulando así un incremento del 251,5% en un año.

De acuerdo al Índice del Costo de la Construcción en el Gran Buenos Aires (ICC) realizado por el organismo estatal, el aumento es consecuencia del alza de 13,2% de los materiales, de 19,3% de mano de obra y de 15,2% en el apartado de “Gastos generales”. Este indicador mide la evolución promedio del costo de la construcción privada de edificios destinados a vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y 24 partidos del conurbano bonaerense.

“El sector de la construcción no escapa a los cambios macroeconómicos gigantes que actualmente experimenta la Argentina. La implementación de políticas desregulatorias provocó un aumento considerable en los precios, en pesos, de los materiales de construcción” analiza el presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman.

A su vez, el referente del mercado señala que, si bien “las obras tienen la solvencia suficiente para enfrentar la situación”, los desarrolladores se ven obligados a trasladar los incrementos de costos a los precios de venta. Esto plantea interrogantes sobre la aceptación de estos aumentos por parte de la demanda y podría influir en la dinámica del mercado inmobiliario. “Hay que ver cómo se reacomodan los precios, que vienen de la mano con los costos de venta del metro cuadrado”, afirma.

Una sumatoria de aumentos

El informe precisa que el aumento de la mano de obra se produjo porque el análisis contempla los nuevos valores establecidos por el acuerdo salarial de la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (UOCRA), del 8 de enero de 2024, aplicable a las categorías laborales previstas en el Convenio Colectivo de Trabajo 76/75 desde enero de este año. Además, la suba en las categorías laborales impacta en el capítulo “Gastos generales”, debido a que contiene el ítem “Sereno”, que se encuentra enmarcado dentro de la misma resolución.

Por su parte, en el caso de los materiales, los mayores aumentos se dieron en la categoría ascensores (39,9%) y artículos sanitarios de loza (28,4%). Luego le siguen: productos de hormigón y cemento (22,2%); griferías y llaves de paso (20,7%); cemento, cal y yeso (19%), productos metálicos para instalación sanitaria y eléctrica (16,8%), caños y accesorios de hierro (15,7%) y vidrios (15,5%).

Además, el informe incluye un capítulo de “Gastos generales”, en el que se refiere a elementos que no son específicamente materiales ni mano de obra, pero que están directamente incorporados en la ejecución de la construcción. Por ejemplo, el alquiler de pala cargadora acumula una suba de 239,2% en un año, seguida de la suba interanual registrada de retroexcavadoras (255,3%) y de los andamios (220,3%).

Durante los últimos dos años, los costos de construcción medidos en dólares estuvieron sometidos a una montaña rusa, fluctuando al compás de la inflación en pesos y las continuas devaluaciones. Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario agrega la preocupación que tienen los desarrolladores de que el dólar blue esté quedando tan bajo “los metros vendidos en dólares se nos descalzan, percibimos de un lado dólares a $1000 de los compradores pero se dan vuelta y los costos en pesos nos aumentaron muchísimo por la devaluación del oficial en diciembre”.

Se dispara más del 50% el costo de construir una casa en un country en dólares

Uno de los mercados en los cuales se vio evidenciada esta suba es el de las inversiones en propiedades dentro de los barrios cerrados. La inflación reciente en pesos (20,6% en enero), combinada con el brusco incremento del dólar oficial a finales del 2023 con el cambio de Gobierno, llevó a los costos a un nuevo nivel.

El costo de construir una vivienda de categoría premium en un country o barrio privado, incluyendo impuestos y honorarios profesionales, se situó en US$1693 por metro cuadrado a fines de diciembre, según el último informe de Reporte Inmobiliario. Si se tiene cuenta que el metro cuadrado siempre se calcula al valor del dólar blue, el costo de la construcción total de una casa country de 315 m² durante el último mes del año pasado fue casi de US$533.300.

Este valor alcanzó niveles históricos que solo se equiparan al pico del año 2018 en términos nominales, cuando en abril se llegó a ubicar en los US$1816/m². Hace casi cuatro años, durante la pandemia, en mayo del 2020 el costo de construir en un barrio cerrado se encontraba en niveles históricamente bajos, alrededor de los US$776. Claro que, en ese momento, todas las obras estaban paradas por el aislamiento obligatorio por lo que en 2020 el precio de construir bajaba mes a mes pero por el cese en la actividad que, cuando se reactivó, volvió a subir.

Si se considera la cotización del dólar en el mercado paralelo en diciembre del 2023, la construcción promediaba alrededor de US$1693/m². En noviembre, el costo se encontraba en US$1080/m², por lo que el aumento en dólares en diciembre fue del 56,64% con respecto al mes anterior.

Sin embargo, para que la variación del aumento del costo de construcción en dólar paralelo sea más representativa -dado el considerable salto en el valor del dólar oficial de $375 a $827 de noviembre a diciembre-, Reporte Inmobiliario calculó el valor del costo de construcción en diciembre (US$1693/m²) y lo comparó con el promedio de los últimos 12 meses. El resultado muestra un aumento del 36% en dólares blue, lo que evidencia una subida muy pronunciada.

Si se tiene en cuenta el valor de construir una casa premium en pesos, en diciembre se requería una inversión cercana a los $546.675.663, mientras que el valor por metro cuadrado se ubicó en casi $1.736.000. Si se compara ese precio con el del mes anterior, que se encontraba en los $978.249, el aumento mensual habría sido del 77,4%. Un dato clave es que en tan solo ocho meses prácticamente se triplicó su valor, ya que en abril del 2023 el costo de construcción se ubicaba en los $589.250/m².

La razón detrás de este notable aumento en el costo de construcción se relaciona con las importaciones, dado que todos los productos están vinculados al valor del dólar oficial, lo que generó un aumento repentino en los últimos meses y eso eleva los costos. “Hay productos que no se consiguen, otros que están disponibles pero no se liberan debido a la incertidumbre sobre el comportamiento del dólar. Por ejemplo, un proveedor de griferías importadas para casas de alta gama aumentó sus precios de un mes a otro. La gente que está construyendo una casa está preocupada porque esperaban gastar cierta cantidad de dinero, pero hoy se encuentra con un aumento en dólares”, asegura Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

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