Se aprobó el nuevo Código Urbanístico: cuáles son las reglas para construir ahora en la Ciudad

Tras una larga sesión, la Legislatura porteña aprobó cerca de las 21 de ayer el nuevo Código Urbanístico que reemplazará el que regía desde 2018. La reforma introduce cambios en las reglas hasta ahora vigentes para construir en la Ciudad de Buenos Aires que empezarán a tener vigencia una vez que se publiquen en el boletín oficial.

La aprobación llega luego de haber atravesado varias instancias en la Legislatura. Dado que se encuadra en las normas denominadas de “doble lectura”, en septiembre tuvo lugar una primera sanción, más adelante fue abordado en una audiencia pública de ocho jornadas, a la que cualquier ciudadano podía asistir y opinar sobre lo que se aprobó, y, que contó con 1700 inscriptos y más de 600 oradores. Por último, ayer, tuvo lugar la segunda sanción en la que se aprobó el nuevo código.

“El código tiene como objetivo principal generar equilibrio en el desarrollo de la ciudad, poniendo como principal eje el igualar las oportunidades entre el norte y el sur de CABA, algo que se logrará a través de la nueva herramienta de “capacidad constructiva adicional”. Por otro lado, busca proteger la identidad barrial, controlando alturas y ampliando los pulmones de manzana”, comparte Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires, a LA NACION.

“Es muy bueno que la incertidumbre normativa de los últimos meses se haya terminado con la aprobación del código, ya que, como desarrolladores necesitamos reglas claras y, por suerte, ahora vuelven”, comparte Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), que destaca que en todo momento los hicieron partícipes del proyecto. “Las medidas adoptadas para respetar la identidad barrial son un reclamo vecinal y está bien que se hayan aprobado normas en ese sentido, con lo cual acordamos no sólo como desarrolladores, sino también como vecinos. Y los incentivos para la zona sur están muy bien, son inteligentes y creemos que van a funcionar”, agrega Tabakman.

“Cualquier incentivo para la industria es bienvenido, pero, además, notamos que el código atiende varias demandas vecinales que compartimos, ya que responden a necesidades de la comunidad. Todavía hay que esperar que se publique en el Boletín Oficial para estudiarlo y ver cómo será la aplicación real de todos estos nuevos instrumentos que brinda el código”, comparte Jonathan Balbis, de Spazios, desarrolladora con 160.000 m² en ejecución en CABA y en el corredor Oeste.

A continuación, se detallan punto por punto los principales novedades que incorporó el nuevo código:

1) Cambios en las alturas y profundidad de construcción

Se reorganizaron las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB), es decir, las categorías de planeación urbana que promueven el desarrollo sostenible en áreas de baja altura (se trata de edificaciones hasta 14,60 metros).

En ese sentido, se hicieron ciertas modificaciones en las categorías USAB 1 y USAB 2, como la reacomodación de las zonas de la Ciudad de Buenos Aires que pertenecen a estas categorías. Además, se les recortó la profundidad y altura, ya que USAB 1 será hasta 12 metros y USAB 2 hasta 14,60 metros, y en ambas se podrá construir hasta la línea de frente interno.

Más allá de estos cambios, se introdujo la categoría USAB 0, que englobará a los barrios que tienen una identidad muy marcada y donde la capacidad constructiva se restringirá más (hasta nueve metros, y también hasta la línea de frente interno).

En este sentido, Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, detalla cómo es el nuevo reacomodamiento de zonas según los cambios en las categorías:

• En el norte de la Ciudad, barrios como Palermo, Colegiales y Saavedra obtuvieron una fuerte baja de alturas con el incremento de la presencia de USAB 1 y en menor medida de UASB 2.
• En el oeste de la CIudad, se ve mucho USAB 0 y USAB 1, los barrios que más cambios tuvieron fueron Chacarita, Villa Pueyrredón, Villa Devoto y Villa del Parque, en menor medida Villa Urquiza y Coghlan.
• En el sudoeste, es muy fuerte la apariciín de USAB 0, en Monte Castro, Villa Santa Rita y Villa Real.
• En el centro de la ciudad, Caballito, Almagro y Villa Crespo, no recibieron grandes cambios, lo mismo que el centro este.
• En el sur de la Ciudad se expandió muy fuerte la baja de altura, sobre todo en los USAB 0 en Villa Luro, Parque Avellaneda, Parque Chacabuco y Nueva Pompeya.

2) Centros libres de manzanas

Otro cambios introducido en el código habla de recuperar los centros libres de manzanas en las zonas USAB, que son los espacios de suelo verde absorbente que habían sido modificados en el código vigente desde 2018, pasando, en ese momento, de un cuarto a un tercio. García Resta explica que, en las USAB 1 y 2 permitían construir hasta la línea interna de basamento, pero ahora esto se reducirá a la línea de frente interno.

En palabras de Damián Tabakman: “Si tomás una manzana de 100 metros de largo, podías darle una profundidad de 33 metros –un tercio y, en algunos casos dos tercios-, pero ahora esto se baja a 25 metros en parcelas centrales y a 16 metros en áreas de esquina, con lo cual se puede construir menos profundo”. Como consecuencia, se agrandará el pulmón de la manzana, ya que, al achicarse la superficie que se puede construir ahí, lo que queda vacío es mayor.

3) Una nueva herramienta: capacidad constructiva adicional

Se incorporó la herramienta conocida como “capacidad constructiva adicional”, que había sido propuesta en la primera sanción: se trata de una medida que establece que, a cada metro que se construya en ciertas zonas, se permitirá sumar más superficie y altura en proyectos en otros lugares de la ciudad, superando lo permitido por la norma. En palabras de García Resta: “Se trata de un incentivo a los desarrolladores para que construyan en la parte sur de la ciudad”.

Esta medida aplica para varios casos:

• Los desarrolladores que inviertan en los barrios de La Boca, Pompeya-Parque Patricios, Constitución, Barracas, Villa Lugano y en la Villa Olímpica -“zonas emisoras de metros”- recibirán como contraprestación beneficios para emprender proyectos inmobiliarios en polígonos “receptores de metros”. Entre esos beneficios, está el ganar más capacidad constructiva en determinados lugares en el norte de la Ciudad. Una de las fuentes consultadas ejemplifica detallando que en la Avenida Cabildo se podrán alcanzar los 23 pisos de construcción -hoy son 14- en casi toda su extensión.
• También serán beneficiarios de metros o de mayor capacidad constructiva en ciertas zonas aquellos desarrolladores que lleven adelante restauraciones o puestas en valor de inmuebles catalogados por su valor patrimonial.
• Se considera también como emisores de metros a los propietarios que cedan terrenos al Gobierno porteño (parcelas “destinadas a estacionamientos de una sola planta, cubiertos o descubiertos o de lotes baldíos”) en los barrios de San Nicolás, Monserrat, Balvanera, San Telmo, Almagro y Santa Rita -zonas de la ciudad más densas- para crear “nuevos espacios verdes de uso público” en esas áreas. De esta forma, al ceder esos metros, se aumenta la capacidad constructiva del propietario en otro sector de la Ciudad.

“El código busca fomentar y preservar la identidad de los barrios, manteniendo lo que tanto procuran cuidar los vecinos y, al mismo tiempo, densificar los corredores medios y altos para albergar ahí las unidades con mayor altura y más unidades habitacionales”, agrega Balbis.

“Originalmente, en la primera sanción del código, sólo los metros adquiridos mediante esta herramienta podían incorporarse luego para incrementar la altura permitida en otra zonas de la ciudad. Ahora, vas a poder alcanzar la altura máxima excepcional de hasta 23 plantas redistribuyendo la edificabilidad que ya contabas y adquiriendo menos superficie con la herramienta”, opina Levrio y ejemplifica con un caso: “Para hacer nueve pisos extras en la zona norte de la Ciudad tenías que comprar o construir nueve pisos en el sur; ahora podés comprar uno sólo en el sur y con eso basta para alcanzar los 23 pisos en el norte; además, se agregó la posibilidad de intervenir con mejoras en edificios protegidos y poder desbloquear así altura en el norte”. El especialista opina que esto llevará a que se continúen priorizando construcciones premium y se evite promocionar desarrollos de vivienda local.

Entre otro de los cambios introducidos, se implementó limitar a nueve metros la altura las construcciones que se hagan en los más de 400 pasajes de la Ciudad. Además, se establecieron lineamientos para la reurbanización de barrios populares, entre ellos, el reconocer cuáles son los barrios vulnerables de la Ciudad.

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