Qué hay que saber antes de construir una vivienda en un barrio cerrado
Antes de comprar un lote y encarar una obra en un club de campo o barrio cerrado es importante conocer cuatro aspectos claves
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Roxana Di Donato
A fin de evitar que una etapa tan linda como la planificación de una nueva vivienda familiar se tiña de algunos grises, todo propietario que se encuentre dispuesto a construir en un lote en un club de campo o barrio cerrado, debe saber lo que necesita y conocer acerca de los siguientes cuatro aspectos:
Reglamentación
Por lo general, en oportunidad de adquirir un lote en un club de campo o barrio cerrado, la Institución hace entrega al flamante propietario-socio-consorcista del conjunto de reglamentos que regulan la vida social en esa comunidad. Dentro de ese conjunto de normativas, se encuentra el Reglamento de Construcción Interno.
Es fundamental que el mencionado Reglamento de Construcción y toda norma complementaria relacionada al proceso constructivo sean leídos minuciosamente por el propietario y por el arquitecto y/o empresa constructora. El profesional designado confeccionará el proyecto conforme a todas las condiciones y restricciones contenidas en la reglamentación en vigencia.
Todo Reglamento de Construcción establece: retiros mínimos obligatorios, para implantar la construcción, índices de F.O.T (Factor de Ocupación Total) y F.O.S (Factor Ocupación de Suelo) que indicarán las superficies permitidas a construir, superficie mínima de construcción en un lote, régimen de implantación de pérgolas y cocheras, régimen sobre especies arbóreas existentes, entre otros temas de importancia.
Presentaciones
El proyecto deberá ser presentado, en primer lugar, ante las autoridades del barrio y luego ante el municipio correspondiente y el Colegio de Arquitectos.
Antes de dar comienzo a cualquier trabajo dentro del lote, el proyecto deberá contar con la aprobación de la “Comisión de Arquitectura y Obras de la Urbanización” y de la Municipalidad a la que corresponde según el emplazamiento de la urbanización.
Dado que la aprobación municipal suele demorar más tiempo, con el propósito de fomentar la construcción y facilitar el proceso al propietario, algunos barrios suelen autorizar el inicio de obra con la presentación del plano municipal, en tanto no otorgará el final de obra interno sin la presentación de su correspondiente plano aprobado en la Municipalidad.
Derechos de construcción
Toda obra genera la obligatoriedad de abonar derechos de construcción. Si dicha obra se ejecuta dentro de un Club de Campo o Barrio Privado, además de los derechos de construcción municipales, son pasibles de cobro los derechos de construcción internos por parte de la Administración.
En algunas entidades en desarrollo, como incentivo a la construcción, el Grupo Empresario Desarrollador suele otorgar beneficios y/o bonificaciones sobre los derechos de construcción internos, por un plazo cierto.
Los Derechos de Construcción Municipales, dependiendo del Municipio en cuestión, suelen ser liquidados habitualmente en dos etapas, un porcentaje al inicio del trámite de aprobación y el saldo, al gestionar el trámite de final de obra.
En tanto los Derechos de Construcción Internos en su mayoría se liquidan en forma mensual, por concepto separado en la cuenta corriente de cada propietario conjuntamente con la liquidación mensual de expensas, durante el plazo en que se ejecuta la obra.
Con el objetivo de evitar obras paralizadas, en su mayoría, los Reglamentos de Construcción de las Instituciones determinan plazos máximos de extensión de obras, transcurridos los mismos establecen la percepción multas por tales infracciones.
Personal de obra
Para poder ingresar el personal de obra a un club de campo o barrio privado, el profesional designado por el propietario como responsable de obra (arquitecto, ingeniero, constructor, encargado o capataz de empresa constructora) deberá presentar ante el área de portería: listado del personal con indicación de apellido y nombre, documento de identidad, tipo y número; copias del contrato de ART y del formulario N° 931 (AFIP – cargas sociales) o en su defecto póliza de seguro contra accidentes personales. Algunas entidades requieren además certificado de antecedentes penales obtenido ante el Registro Nacional de Reincidencia Argentina.
En el Reglamento de Construcción o en normas complementarias se establecen los horarios permitidos para el trabajo en obra. Por lo general es de lunes a viernes de 8 a 16 o 17 y la prohibición de ingreso de materiales en días de lluvia y durante las 48 horas. posteriores a la misma.
Hasta aquí los requerimientos con que todo propietario tendrá que cumplir a la hora de construir su vivienda dentro de una urbanización. Ahora, viene la mejor parte: aquellos temas propios al proyecto de la futura vivienda que serán definidos junto al profesional contratado, quien ocupará un rol muy importante a lo largo de toda la construcción.
Entre estos aspectos que hacen de la experiencia de construir una casa en barrio, algo gratificante y positivo, es posible destacar:
- Las grandes aberturas y espacios vidriados que posibilitan la conexión con el exterior, la naturaleza y el verde, “el entorno mágico” dentro de las urbanizaciones con ingreso de aire y luz natural.
- Ambientes amplios e integrados para disfrutar de los ratos en familia y con amigos.
- Cocinas con islas o penínsulas
- Espacios destinados a los nuevos “Home Office”
- Grandes galerías exteriores
- Piscina con las últimas tecnologías de iluminación y climatización
- El uso de materiales nobles en los acabados: madera, mármoles, y otras piedras
* La autora Roxana Di Donato es fundadora de Ethics® Business Counseling
Por Roxana Di Donato
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