Propiedades: surge un nuevo Palermo con departamentos a estrenar desde US$75.000 y proyectos con bicicletas eléctricas

Espacios verdes, accesos, conectividad, movida cultural y nocturna. Veredas repletas de bares y de la más variada oferta gastronómica. Palermo lo tiene todo y no es una novedad que por todas esas razones sea el barrio más elegido por los jóvenes para vivir. Ya sea Soho, Viejo, Nuevo, Green, Hollywood, cada subzona tiene un atractivo particular.

Pero hay un área muy elegida por el perfil más joven: se trata de un nuevo Palermo, llamado “sur” o también reconocido como el “universitario”, no sólo por el perfil de quienes viven sino también por la cantidad de universidades en la zona.

Limitado por las calles Soler, Scalabrini Ortiz, Córdoba y Gallo, está ubicado en la parte más sur del barrio, lindera a Villa Crespo y Almagro, dos barrios también muy buscados por los jóvenes que aprovechan el “efecto derrame”, en los que el valor del metro cuadrado cae con una diferencia de entre US$800 y US$1000.

El fenómeno que evidencia Palermo en general es difícil de explicar: hay sobreoferta de unidades a la venta (más de 21.200 según Zonaprop) y el valor del metro cuadrado baja pero aún así se construyen nuevos emprendimientos que registran cierta demanda.

Tal es la demanda que, según un informe de Reporte Inmobiliario, la zona concentra gran cantidad de edificios en construcción, aunque el número de emprendimientos en construcción bajó en relación al año pasado.

“Es el típico caso en el que la oferta acompaña la demanda. Se crean proyectos inmobiliarios con unidades de dimensiones reducidas por la alta búsqueda que viene de las sedes universitarias. En cuanto al tipo de demanda, está el que compra para los hijos, gente que alquila de forma temporaria porque va a estudiar. Además, como son universidades con muchos estudiantes extranjeros, los departamentos tienen un fuerte atractivo para volcarlo al alquiler temporario”, señala a LA NACION Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario.

La superficie involucrada en los desarrollos alcanza actualmente los 143.364 m² mientras que en 2021 era de 154.203. Una importante cantidad de los desarrollos se ubican en las inmediaciones de las sedes de la Universidad de Palermo.

Tal es el caso, por ejemplo, del proyecto Nice Córdoba emplazado en la esquina de Avenida Córdoba y Billinghurst, a pasos de esa casa de estudios y de la Universidad Tecnológica Nacional, y relativamente cerca también de las facultades de Medicina, Ciencias Económicas, Odontología y Sociales de la UBA. “Es una de las zonas que consolidan su expansión inmobiliaria. En este tramo de la ciudad hay varios desarrollos de viviendas que atraen la demanda. La zona se está posicionando de manera excepcional. Su cercanía a puntos relevantes de Buenos Aires refuerza el vínculo de sus residentes por fuera del edificio”, comenta Luciano Lepore, director de la inmobiliaria homónima.

El desarrollo tendrá 13 pisos con unidades de uno a cuatro ambientes, además de un local comercial en planta baja apto gastronómico; y espacios especiales para relajarse, hacer ejercicio, socializar y disfrutar del espectacular entorno de la ciudad.

También a 500 metros de la Universidad de Palermo se levanta MEET Palermo, un proyecto a tan solo minutos de los principales subtes y líneas de colectivo con unidades desde los US$85.000.

Según surge de Market Analytics de Reporte Inmobiliario en base a la información del último censo de 2010, en la zona vivían 43.370 habitantes, el 37% de ellos eran inquilinos y el 36% posee estudios universitarios. Debido al tipo de demanda, la tipología que más abunda en los proyectos es la que corresponde a monoambientes, seguida por dos ambientes y departamentos de dos dormitorios en forma mucho más reducida.

Muy cerca de la zona se encuentra IN SOHO, un proyecto sobre la avenida Scalabrini Ortiz muy cerca de su intersección con la avenida. Córdoba, y a sólo 3 cuadras de la Plaza Armenia, un ícono de la zona. Se trata de un edificio de usos mixtos y cuenta con monoambientes divisibles y dos ambientes, con precios que arrancan en los US$117.900. Cuenta con un amenity particular hecho a medida de los jóvenes: bicicletas eléctricas para poder trasladarse, que estarán a disposición de los residentes en el subsuelo del edificio.

“En la zona los emprendimientos residenciales se intercalan con locales comerciales de decoración, indumentaria y accesorios, caracterizados por su impronta de diseño y creatividad que se han convertido en un sello de este barrio tan revalorizado en la Ciudad. Además, a pocos minutos a pie o en bicicleta, se disfruta de otro foco cultural y comercial muy apreciado como lo es la Plazoleta Julio Cortázar y sus alrededores”, apuntan desde Baigún, la inmobiliaria que comercializa In Soho sobre el por qué del crecimiento de la zona.

Otros datos del informe realizado por Reporte Inmobiliario indica que del total de 61 emprendimientos existentes actualmente en la zona relevada, 19 fueron iniciados recientemente ya que poseen avances de obra inferiores al 5 %. Por otro lado 12 edificios tienen un avance de obra que supera el 90 % y están a punto de ser entregados.

Uno de los factores que más explica la cantidad de obras en el barrio es la caída del costo de construcción medido en dólares por efecto de las distintas devaluaciones. El valor más bajo registrado en el relevamiento es de US$2900/m², mientras que el techo de cotización se ubica en los US$3700/m².

Mientras que el valor de venta promedio actual por unidad de superficie para la totalidad de los emprendimientos en oferta formal de venta que han sido relevados alcanzó los US$3287/m². Dicho valor se ubica un 2,81% por debajo de los US$3382/m² promedio del 2021.

Sin embargo, hay emprendimientos que desafían esos números y ofrecen unidades a un valor cercano a los US$1800/m². Por ejemplo, un proyecto Gallo 597 comercializado por la inmobiliaria Lepore en el límite con Almagro, que ofrece unidades de uno a tres ambientes a partir de los US$76.000.

¿Qué pasa con el usado en la zona? La cotización actual del usado se ubica un 24,4 por ciento por debajo de la cotización promedio del “a estrenar” en la zona. Según el relevamiento, el valor promedio de venta para las unidades usadas de dos ambientes es actualmente de US$2484/m² mientras que hace un año llegaba a US$2837/m².

Otro de los atractivos que tiene la zona es la avenida Córdoba, conocida como la zona de los outlets. Esta arteria es el eje comercial que más espacios ocupó durante el bimestre mayo-junio 2022 y lidera el top tres de las avenidas emblemáticas que recuperan su vacancia, según un reciente estudio realizado por la Cámara Argentina de Comercios y Servicios (CAC), el cual da cuenta que la cantidad de locales vacíos en la ciudad mostró una baja del 13,5%.

Qué pasa con los alquileres

El barrio de las múltiples identidades aumentó un 93% el valor de sus contratos en los últimos 12 meses. De acuerdo a un informe de ZonaProp, un departamento de dos ambientes en Palermo se ubica en $95.282, mientras que en septiembre de 2021 este valor era de $49.126.

En Villa Crespo, el barrio vecino a la zona relevada por Reporte Inmobiliario, el precio del alquiler promedio baja más de $10.000, y se ubica en los $82.667. Mientras que en la oferta de Almagro la caída es aún mayor: $76.514.

Aunque los precios de los alquileres están por las nubes, los inquilinos agotan las opciones disponibles. En cuanto a los desarrollos que se levantan en la zona, muchos están pensados para la renta temporaria, por la cantidad de estudiantes extranjeros en las universidades aledañas

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