Propiedades: la zona de la Ciudad que es un boom y podría anticipar el cambio de ciclo del mercado inmobiliario
La vuelta a la oficina enfrió la demanda por el verde y el área sur de la ciudad de Buenos Aires es la única que registra récord de ventas
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LA NACIONLucila Barreiro
El mercado de compraventas de inmuebles atraviesa una de las peores etapas en cuanto a la baja cantidad de operaciones pero, paradójicamente, la construcción experimenta un boom de obras en la Ciudad de Buenos Aires y sus alrededores. Este fenómeno tiene su explicación: los desarrolladores quieren aprovechar un costo de construcción, en dólares, que está en los niveles más bajos de la historia.
En números, entre mayo de 2019 y este año, rondó los US$603 por metro cuadrado para los proyectos en construcción de un edificio entre medianeras en un lote de 8,70 de frente. Ese valor es un 40% inferior al de los tres años anteriores -es decir, 2016, 2017 y 2018-, según datos de Reporte Inmobiliario. Es importante aclarar que las características del emprendimiento marcan diferentes costos: no es lo mismo este tipo de proyectos que uno de mayor envergadura con amenities.
Igual no hay dudas de que hoy, en dólares, construir es buen negocio. Sin embargo, con los fuertes aumentos en pesos, la pregunta que sobrevuela al sector desde hace meses es cómo y por qué se sigue construyendo en un mercado en el que nadie compra. Tal vez una de las razones es que los desarrolladores se anticiparon a un fenómeno pospandemia: la vuelta a la ciudad.
Fue el propio Eduardo Costantini, creador de Nordelta, quien anticipó en el evento de Real Estate organizado por LA NACION este cambio de tendencia: “En las últimas semanas se cerraron más operaciones en nuestros proyectos de la ciudad que en los emprendimientos en zona norte: Nordelta (Tigre) y Puertos (Escobar) en donde en los últimos dos años vendimos 2000 terrenos por US$400 millones”.. El empresario se refiere a que hace dos meses, vendió 10 unidades de su emprendimiento top, Oceana Puerto Madero, en 30 días; un proyecto en donde el metro cuadrado se vende a US$5900 y ya tiene el 70% de las departamentos colocados a consumidores finales, pero también a empresas multinacionales que buscan “refugiar” o “dolarizar” los pesos excedentes.
La misma tendencia también se observó en un proyecto de US$67 millones de inversión ubicado en la avenida Huergo, en el que Consultatio junto a la constructora Criba pusieron sus fichas: el número de ventas está por encima del 50% de los departamentos que tiene el emprendimiento cuando aún faltan más de dos años para entregarla. Y, en el ultimo mes, registraron un alto ritmo ventas, con más de 30 departamentos vendidos.
Otro anticipo que realizó Costantini con José Del Río, secretario general de Redacción de la LA NACION en el Summit de Real Estate, es que los precios de las unidades residenciales en la Capital Federal tocaron piso, “salvo que la economía genere una exacerbada suba del dólar que derive en una híper, algo que realmente no veo”, aclaró.
Pero el dato que “pateó el tablero del mercado” y que refleja a la perfección el cambio de tendencia, y al que tuvo acceso exclusivo LA NACION es que la desarrolladora creadora de la marca Quartier registró un boom de ventas en su proyecto Quartier Del Bajo, ubicado sobre la avenida Huergo en el límite de San Telmo con Puerto Madero. “El lunes 8 de agosto salimos al mercado a vender la segunda torre y en sólo dos semanas vendimos 132 unidades. Hoy quedan menos de 100 departamentos disponibles de los 800 que hay entre los dos edificios”, detalla Carlos Spina, socio de Argencons, para hacer referencia a este cambio de ciclo del que hablan referentes del mercado.
Spina en plena pandemia había lanzado a la venta la primera torre de ese proyecto. Hoy sale al mercado al mismo valor que hace un año y medio atrás: US$2500/m² y la suscripción de las unidades se realiza mediante la modalidad de fideicomiso al costo, con un cronograma de aportes que parten por un monto de anticipo de US$8588 y otro en pesos de $19 millones, más 25 cuotas en pesos por un total de $17 millones. El precio de una unidad promedio está en US$125.000, detalla el desarrollador.
Estos números muestran que la empresa creadora de la marca Quartier es una de las que parece haber encontrado la fórmula para vender cuando nadie compra.
Entonces, a la pregunta es ¿cómo se puede analizar el éxito de ventas de un proyecto en un contexto como el actual, cuando las cuotas mensuales alcanzan valores cercanos a los $700.000? Según apunta Spina a LA NACION, este boom de ventas encuentra su explicación en diversos factores: una demanda contenida, la necesidad de “ubicar pesos” en un contexto de ajuste cambiario y la proximidad con otros proyectos de categoría, como la torre Huergo 475, en donde el metro cuadrado se vende a US$3500/m².
¿Cuál es el perfil del cliente que compra hoy? Spina advierte que hay una especie de mix entre usuarios finales. “Están los que compran una propiedad para sus hijos, aquellos que buscan deshacerse de los pesos y lo toman como bien pensando en el dólar futuro y, especialmente, inversores para renta que buscan aprovechar el boom del alquiler temporario, que en este tipo de edificios cuadruplica y hasta quintuplica el valor de una renta tradicional, un poco como consecuencia de la ley de alquileres y de de la brecha cambiaria”, explica el desarrollador.
La zona urbana del éxito en ventas
A las variables de la coyuntura económica se suman los cambios de paradigma en la vida urbana que generó la pandemia y la búsqueda de nuevos horizontes. Tal es así que una de las máximas que más se repiten entre referentes del sector es que la clave está no sólo en la construcción del edificio, sino que el éxito pasa también por “generar zonas”.
Cómo vender cuándo nadie compra es la pregunta que deberían responder los desarrolladores que se animan a lanzar proyectos, y mucho más los osados que se animan a plantar bandera en zonas poco desarrolladas como por ejemplo el área de la avenida Huergo. De hecho, el concepto de “crear barrios” fue uno de los temas de agenda en el evento anual del sector de LA NACION a principios de agosto.
El fenómeno “Huergo” tiene su explicación: es un área de la ciudad beneficiada por el desarrollo del Paseo del Bajo en el que se construyen los dos emprendimientos emblemáticos que más departamentos venden en este escenario recesivo. Huergo 475, el emprendimiento de Consultatio y Criba y el de Quartier del Bajo, de Argencons suman más de US$200 millones en inversiones. El último es una obra de US$160 millones de inversión: dos torres de lujo gemelas de 36 pisos, con unidades de uno, dos y tres ambientes, con superficies que van desde los 37m² a los 86m², con vistas a la Ciudad y al río, donde los precios de las propiedades cuestan casi la mitad que en Puerto Madero, con valores de venta que rondan los US$2500/m² contra los casi US$6000/m² del barrio más caro de la ciudad ubicando a pocos metros cruzando los diques.
Mientras que Huergo 475 será una torre de 38 pisos en la que se busca replicar algunos aspectos del formato del barrio cerrado de Tigre que propone “los nuevos modos de habitar en el mundo de hoy”. El proyecto cuenta con 1500 m² destinados a áreas comunes destinadas para fomentar el encuentro social: con amenities y una plaza de 2800 m². “Se democratizan las mejores vistas y espacios del edificio. Es decir quien compra 30 metros en el primer piso puede ir a correr a la terraza del sexto piso, estudiar o trabajar en el piso 11, compartir una comida en el 36, o darse un baño y tomar sol en la pileta del 38″, explica Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio. quien detalla que el valor del metro cuadrado promedia los US$3350 y aclara que cuando lanzaron, en plena pandemia, costaba US$2700/m2.
Otra de las novedades que incorpora el proyecto tiene que ver con el espacio público que incorpora la torre al barrio. Se trata de una plaza de 2800 metros cuadrados, que para sus creadores funciona como una suerte de ‘coronamiento’ de una serie de parques que se despliegan desde el CCK hasta la torre. La idea es que estos espacios verdes, junto a una serie de locales comerciales en planta baja, se abran al público para conectar a los residentes con toda la sociedad y “activar” la vida en la calle.
En síntesis, quienes comercializan propiedades en el corredor Huergo reconocen que “hay una revalorización de la zona beneficiada por el Paseo del Bajo. El metro cuadrado hace seis años estaba cerca de los US$1900 y hoy oscila entre los US$2500 y los US$4500 para los pisos más altos”.
La zona pasó de ser un área de camiones, tránsito pesado y muros de containers a convertirse en uno de los rincones más codiciados de la Ciudad de Buenos Aires por los desarrolladores inmobiliarios. A partir de obras de infraestructura como el metrobús,y la renovación del Parque del Bajo -que demandaron más de US$650 millones- surgió este nuevo polo en la cabecera sur del recorrido que apunta a atraer nuevos residentes y turistas. Además, promete ser una inversión atractiva para destinar al alquiler temporario con rentas que podrían superar el 5 por ciento anual en dólares.
“El cambio de zona es un hecho que está sucediendo en Huergo, que empezó a generarse con el Paseo del Bajo y que fue sumando proyectos importantes, primero con Quartier Madero Urbano, y ahora con la torre de Consultatio y las dos de Quartier del Bajo que ofrecen casi 2000 unidades nuevas. Cuando empezamos nuestro primer Quartier en la zona-un emprendimiento ubicado en Azopardo e Independencia , la vista era un muro de containers y camiones. Hoy con el Paseo del Bajo, el paisaje es completamente distinto, con los diques y el río a la vista”, indica Spina que tiene 270.000 metros cuadrados en ejecución, una cifra récord en la historia de la desarrolladora. Actualmente, avanza con otros dos proyectos: Distrito Quartier en la zona de Retiro y un condominio en la zona del Bajo Belgrano.
La ubicación con vistas privilegiadas a Puerto Madero es otra de las fortalezas del “nuevo barrio” y otro de los motivos del éxito de ventas, según el desarrollador. “Tiene vistas muy buenas desde pisos muy bajos a Puerto Madero. Desde el tercer piso ya cuentan con una vista panorámica que se suele tener en los pisos más altos”, explica.
Un dato llamativo es sobre el segmento etario del comprador. “Tenemos un grupo interesante de compradores sub 35, muchos de los cuales está realizando su primera inversión inmobiliaria”, añade.
En cuanto a la demanda, el dato del mercado en general es que los departamentos de tres ambientes fueron los más vendidos durante los primeros tres meses del año y se posicionan como la tipología más demandada. Los datos que se desprenden del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) que realizan en conjunto varias inmobiliarias. Sin embargo, en el caso de las ventas registradas por Argencons, el desarrollador señala que registran un equilibrio entre las unidades ofrecidas, que corresponden a monoambientes, unidades de uno y dos dormitorios.
“Por la variedad de los perfiles de los compradores. Los monoambientes por ejemplo son muy buscados para estudiantes, en una zona que tiene varias universidades en las inmediaciones. Primero se disparó la venta de los departamentos con vista al río. Igualmente posee una visual muy abierta en todos los frentes, porque la distancia entre torres es muy amplia y tenés las vistas a la Ciudad que también son muy lindas”, finaliza Spina, y hace referencia a la plaza semipública emplazada en el centro de ambas torres, que contarán con locales comerciales en las plantas bajas.
Por Lucila Barreiro
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