Propiedades: el blanqueo ilusiona a los desarrolladores que piden créditos para comprar departamentos en construcción

Los vertiginosos anuncios de lanzamiento de créditos hipotecarios en las últimos meses despertaron una señal de esperanza por su poder para reactivar la demanda en un mercado inmobiliario que desde hace meses promete un cambio de ciclo y precios en alza. Sin embargo, quienes construyen los emprendimientos celebran la iniciativa al mismo tiempo que comenzaron a solicitar públicamente a las entidades que incluyan en las carteras líneas aplicables a la compra de departamentos en pozo.

“Celebramos que se brinden herramientas crediticias para acceder a las viviendas, pero los desarrollos de pozo deberían sí o sí estar incluidos en estos programas. Las posibilidades de articular soluciones son mucho mayores cuando se está en proceso de construcción: hay más oferta de tipologías, más ubicaciones, mucha más flexibilidad y facilidades y, además, se contribuye al ciclo de la economía porque la obra privada es generadora de movimiento y se articula con todas las industrias y el mundo del trabajo”, explicó Marcos Juejati, socio y fundador de la desarrolladora NorthBaires, que tiene actualmente en desarrollo 150.000 metros cuadrados en la ciudad de Buenos Aires . La compañía que desarrolla los proyectos OM trabaja con el segmento premium con un valor de venta de sus emprendimientos que oscila entre los US$3000 y los US$ 7000 por metro cuadrado, en sus complejos ubicados en las zonas más selectas de la ciudad.

“Los créditos cambiaron el humor y mejoraron las expectativas del sector, también generó un poco de oxígeno a los desarrolladores que venimos con costos muy altos y con un dólar hasta hace algunas semanas quieto y una sensación de estrangulamiento entre costos y precios”, profundiza Carlos Spina, director comercial de Argencons, la desarrolladora con más de 300.000 metros en ejecución: su último lanzamiento Quartier Bajo Belgrano con unidades que promedian los US$3500/m².

Santiago Tarasido, CEO de la constructora Criba reconoce que si bien los “argentinos estamos acostumbrados a operar en contextos de crisis”, hay un tema más de fondo que es que el déficit de soluciones de vivienda en Argentina supera los 3,5 millones y con los metros cuadrados que se construyen cada año no se logra cubrir el crecimiento poblacional. Y que por otro lado, el foco esta puesto en el mercado AAA por la simple razón que se construye para quienes pueden pagar “casi al contado”.

En este contexto, el empresario reconoce que “la llegada del crédito hipotecario da la posibilidad de ampliar la oferta a otros segmentos. El desafío es cómo impactar rápido en los nuevos desarrollos y no solo en el stock”.

También pone sobre la mesa que para que el mercado se acerque a condiciones estructuralmente más normales hacen falta otras cosas además del crédito hipotecario: “una mayor apertura al mundo en materiales, servicios y tecnología; crédito intermedio para desarrolladores; modificar el enorme desincentivo para contratar personal y para crear nuevas empresas -en la construcción la cantidad de empleadores se redujo 25% en los últimos 15 años de 26.000 a 20.000-; creación de marcos normativos que generen incentivos publico privados más alineados –como la ley de vivienda promovida en Uruguay y reducir costos generando más competencia y productividad en toda la cadena de valor de la construcción.

En la misma línea, Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) reconoce que on el crédito se generará una demanda de gente que de otra manera no podría comprar un inmueble, pero reconoce que los desarrolladores quedaron ajenos.

Comprar con crédito desde el pozo

Si bien existen múltiples créditos anunciados, solo uno incluye, al menos tangencialmente, las condiciones que reclaman los desarrolladores. Se trata de la línea de créditos del Bancor, banco de la provincia de Córdoba. Esta entidad financia el 100% de la compra del inmueble o construcción y ampliación o terminación, y las empresas desarrollistas, que tienen convenio con Bancor, están incluidas en la línea hipotecaria.

Esto implica que la oferta de viviendas (casas o departamentos) o construcción en lotes que aún no cuentan con escritura está también disponible y son aptos para ser adquiridos con crédito. El dato clave es que se aplican las mismas condiciones que el resto, siendo el desarrollista quien garantiza cada operación hasta el momento de la escrituración.

En las condiciones del Bancor, por solicitante (clientes del banco) se otorga un máximo de $90 millones que se pueden financiar hasta en 20 años. El capital es ajustable por UVAs con una tasa del 4,90% durante todo el plazo.

El préstamo inicial es de $17 millones (20.000 Uvas), con una cuota cercana a los $115.000 y con ingresos requeridos de $470.000 de todo el grupo familiar. No solo puede computarse el de una pareja, sino también el de los padres de ambos; la línea es también para solteros. Para el monto máximo la cuota es de $554.000 y se debe reunir ingresos por $2.250.000. Es decir, por cada $10 millones, la cuota hoy es de $66.150 pesos. “En este caso se le pide el aval al desarrollador de que terminará en tiempo y en forma el proyecto, una exigencia que limita esta posibilidad a los desarrolladores grandes con balances más importantes”, analiza Tabakman y resalta el caso de Vizora con Remeros Beach en donde el banco Macro -mismo grupo empresario de la desarrolladora- da créditos a largo plazo para comprar en pozo. “Es difícil extrapolar esa experiencia a otros casos”, reconoce.

“La llegada del crédito es una excelente noticia para el mercado, pero es clave que se habiliten líneas que se puedan utilizar para comprar unidades en los desarrollos de pozo iniciados, respetando siempre las características y garantías que un tipo de compromiso como este requiere”, sostiene Daniel Eirín, gerente comercial de Saltum, la compañía que instaló el concepto de los desarrollos premium accesible con su complejo WH en el barrio de Coghlan.

El desarrollador agrega que “los bancos tienen la oportunidad de securitizar las obras de los desarrolladores, y lograr un círculo virtuoso entre el desarrollador, el particular y el banco, que permitiría que muchas obras arranquen y los bancos trabajen como capital semilla con un gran resguardo en ladrillo en el que todos ganan”. Saltum avanza con un complejo de lujo en donde funcionaban los viejos estudios de Argentina Sono Film, en el Bajo Belgrano, donde el metro cuadrado cotiza a US$6000 aproximadamente.

Los casos de Uruguay, Paraguay y Perú

Federico Gagliardo, el empresario del sector que hace 18 años creó Vitrium Capital, pone el ejemplo de Uruguay, un país con una inflación del 3,6% anual en el que se financia hasta el 80% con tasas del 6% o 7,5% a 25 o 30 años. “La ley de vivienda promovida es paradigmática: quitó el impuesto a las ganancias a los proyectos desarrollados para esa norma, y el IVA para la construcción y los servicios asociados y el impuesto al patrimonio”, explica el desarrollador y afirma que su aplicación generó un boom de desarrollos con más de US$4000 millones de inversión en 1375 proyectos inmobiliarios y 290 viviendas en 13 años. “Este caso rompe con el temor de los políticos de quitarle impuestos a determinadas industrias”, comenta y da más detalles: “la gente puede comprar en pozo financiado y los bancos hasta te financian parte del anticipo en cuotas con la tarjeta de crédito”.

El desarrollador también destaca la dinámica del mercado inmobiliario de Paraguay donde esta semana presentó su cuarto proyecto: 01 Vila Asunción se levantará en la zona de Ykua Sati de la capital paraguaya, en el Barrio San Jorge, cercano a dos vías principales, Madame Lynch y Santa Teresa. Este es el cuarto proyecto de Vitrium Capital en ese país onde desembarcó en 2020, en el barrio Mburucuyá, con una inversión de US$10 millones y dos torres.

“Paraguay es un país que ofrece ventajas competitivas significativas para la inversión inmobiliaria. La estabilidad de la moneda, las políticas de inversión favorables y la baja carga impositiva son variables que se suman a una real coherencia en las políticas públicas a lo largo de diferentes administraciones gubernamentales, creando un ambiente predecible y seguro para inversiones a largo plazo”, analiza Gagliardo,, quien aclara que además tiene una clase media que ha crecido de forma importante. “Un dato sustancial para nosotros ya que desarrollamos productos destinados principalmente para este segmento”, agrega.

En este punto, los desarrolladores reconocen que hay herramientas que podrían ser incorporadas al mercado, como la hipoteca de bien futuro, muy desarrollada en Perú. “Nos gustaría importarlo, pero eso requiere un cambio legislativo en el congreso que no está disponible”, analiza Tabakman y explica que otra posibilidad es que los bancos financien al desarrollador inmobiliario para que haga la obra y cuando esté terminada le otorgue crédito a cada comprador.

De cara a futuro, Spina espera el avance del blanqueo para la compra de propiedades en pozo. Propone utilizar los mismos requisitos que el anterior: unidades en proyectos con avances menores al 50%.

Respecto a los valores de venta, aseguran que aumentarán. “Porque el costo de construcción no va a bajar y cuando se coloque lo disponible, lo que salga al mercado saldrá a un mayor precio”, analiza Gagliardo, aunque aclara que el proceso de ajuste de la economía llevará tiempo. “El crédito es un buen comienzo, ayuda, pero que baje la inflación es clave. Cuando esté cercana al 20%, 25% anual habrá una demanda mayor, pero cuando sea menor al 10%, explotará.

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