Por qué es el barrio donde más se construye en toda la ciudad

Después de 15 años de posicionarse como uno de los barrios porteños con mayor cantidad de desarrollos en la ciudad, Caballito presenta hoy en día casi 200.000 metros cuadrados de su superficie en construcción, según un relevamiento de Reporte inmobiliario.

El informe cubre el área que abarcan la calle Del Barco Centenera y las avenidas Rivadavia, La Plata y Directorio, y afirma que el valor promedio general se retrajo un 5,84% en el último año y ronda los US$3047/m². El metro cuadrado en venta parte de los US$2625 y puede llegar a alcanzar el techo de los US$3475.

De acuerdo a un informe de Zonaprop, en mayo de este año el metro cuadrado a estrenar se valuaba en US$2750, el comprado en pozo descendía a US$2692 y el usado a US$2389.

En cuanto a la cotización del metro cuadrado de tierra, un estudio de Reporte Inmobiliario reveló que en marzo de este año, en Caballito los valores de incidencia promedio de terrenos registraban ser de US$612, siendo la incidencia más baja de US$332 y la más alta en un terreno exclusivo de US$1685.

Del total de 199.454 m² que se están construyendo en las 75 manzanas relevadas, 65 mil pertenecen a desarrolladora Azcuy, los cuales se concentran en siete emprendimientos de proyectos de mediana escala con 10 mil metros en promedio.

Terrenos a buen precio

El motivo detrás del gran índice de construcción lo explica a LA NACION José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, diciendo que “hay un efecto de acumulación porque el año pasado estuvieron seis meses las obras paradas y este año también estuvieron interrumpidas, entonces al tener un menor ritmo las construcciones se van acumulando”. Agrega que “son varios factores que se conjugan: hay disponibilidad de terrenos a un precio tal vez inferior o competitivo a otras zonas como Palermo y Belgrano, y Caballito tiene muchas de las mismas virtudes que esos barrios con espacios verdes, servicios, gastronomía, educación, salud, comercios y más. Ese conjunto hace que sea atractivo para generar nuevos negocios”.

Ubicación privilegiada

Ubicado en el corazón de la Ciudad de Buenos Aires, Caballito es un barrio con gran conectividad desde el transporte con subtes, colectivos y líneas de tren que llegan desde zona Oeste. Cuenta con acceso a la Autopista 25 de Mayo y a los corredores Oeste y Norte. De estos últimos, atrae mucha gente del conurbano que desea visitar o habitar la zona, que trabaja o estudia allí.

Rozados apunta que “no necesitás salir de Caballito para resolver cosas de la vida”, ya que “se trata de un barrio con buen equipamiento educacional, gastronómico, de salud, de servicios y comercios. Es homogéneo desde su target habitacional en su condición socioeconómica media y desde la calidad de construcción y ocupación”.

“Su cercanía con los parques Rivadavia, Centenario y Chacabuco se suma a la serie de virtudes que hace que sea una zona demandada, lo cual permite gestionar desarrollos para satisfacer la misma”, explica. Esta demanda se refleja en las búsquedas del sitio web de Reporte Inmobiliario, en las cuales Palermo y Caballito siempre lideran el ranking.

Polo gastronómico

En los últimos cinco años, Caballito creció exponencialmente gracias al desarrollo de su polo gastronómico, ubicado a lo largo de la avenida Pedro Goyena y sus alrededores. Se instaló consecuentemente un área codiciada para la construcción y destinada actualmente a desarrollar viviendas de élite para la clase media-alta.

Jorge D´Odorico, dueño de D’Odorico Propiedades S.A., destaca que Caballito es un barrio muy buscado en el que se han volcado marcas de gastronomía que estaban en Palermo, y donde se intenta armar toda la infraestructura necesaria para que los lugareños ya no tengan que irse a otra jurisdicción para conseguirlo. En su experiencia, muchas personas se acercan al estudio consultando por las ofertas gastronómicas, dispuestas a aprovechar el barrio a fondo. Agregó que fue el justamente el alto desarrollo inmobiliario el que atrajo a las marcas, lo que provocó el crecimiento de calles como Pedro Goyena, Juan Bautista Alberdi, Valle y toda la zona del Barrio Inglés. Esta expansión explica que “el desarrollista busca esta zona porque es donde está el núcleo de la demanda”.

Cuadras que crecen

En línea con el advenimiento comercial, D´Odorico señala que Pedro Goyena actúa como nuevo polo de construcción, “que siempre fue un poco la calle élite del barrio”. Y hay un derrame en las zonas cercanas de la avenida que han tenido una dinámica muy importante, y si bien prácticamente no quedan lotes libres, de lo poco que queda las personas buscan ubicación. “La gente disfruta tener calles con buenas arboladas y homogeneidad en la construcción. Esto pasa en el ala Sur en calles paralelas o que cruzan a Pedro Goyena como Valle, Thompson, Calasanz, que tuvieron el desarrollo vital y grande de la zona, donde más potencial tuvo la construcción de la parte inmobiliaria”, destaca. Por otro lado, señala que el ala Norte se constituye más de viviendas familiares tradicionales donde no ha habido grandes cambios.

“Un terreno sobre la avenida Pedro Goyena es un 50% más caro. Es muy buscada y aspiracional. Ahí, la tierra históricamente costó US$1000 por metro. Pero después el costo final de una obra terminada ahí no es tanto más alto que sobre Juan Bautista Alberdi; habrá una diferencia de un 15%”, señala Gerardo Azcuy.

Por su parte, Jorge y Luis D´Odorico opinan que la gran cantidad de construcción en el barrio porteño se debe a tres principales factores. En primer lugar, una gran cantidad de compra anterior de tierra, sumada a un costo cada vez más competitivo de la construcción, se mostró como una oportunidad para los desarrollistas de arrancar un emprendimiento que, en tres años, pueda jugar como una caja de ahorro en dólares.

En segundo lugar, “los tres millones y medio de metros cuadrados de necesidad de vivienda destacan una necesidad imperiosa que se va a satisfacer cuando la economía se encarrile y vengan líneas de crédito, momento en el que el consumidor final podría consumir todo este stock”, agrega Jorge.

En tercer lugar, el mercado de retail está sobrestockeado en un 35 a 40% según Jorge D´Odorico, pero las nuevas construcciones en ubicaciones estratégicas con buenos amenities y buenos planes en cuanto a unidades mantendrían la demanda activa.

El barrio va mejorando año a año, observa Daniel Salaya, presidente de Salaya Romera Propiedades, y justifica este crecimiento al describir a Caballito como “una zona donde se invierte por lo que pasó y por lo que viene, porque son barrios que tienen expectativa de crecimiento de valores por encima de lo que sucede con la propiedad”.

Vivir, trabajar y disfrutar en un mismo lugar

La pandemia trajo aparejada la adaptación al trabajo remoto para una gran cantidad de personas. La permanencia en su residencia generó una idiosincrasia de “vivo, trabajo y disfruto en el barrio”, según Jorge D´Odorico, quien marca esto como otra razón que genera oportunidades comerciales e inmobiliarias.

Daniel Salaya apunta que se sumaron también espacios de oficinas que -ante las ganas de los jóvenes de vivir cerca de su trabajo- acompañan la voluntad de las empresas para conservar los talentos: “En Caballito tenés identidad de construcción desde el departamento que puede alquilar una recepcionista hasta el piso donde puede vivir el CEO de una empresa”, ejemplifica.

Caballito, al igual que Núñez o Villa Urquiza, tienen mucha tierra disponible y se da este fenómeno de que la gente puede vivir y trabajar en el barrio sin necesidad de trasladarse. Según Salaya Romera, en estos barrios todavía se consiguen tierras, por ejemplo casas, donde la incidencia de lo que se puede construir arriba hace que valga más como lote que como casa, y sus dueños deciden ofrecerla al mercado para construir nuevos desarrollos por conveniencia económica.

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