Oportunidad: dónde se consigue un monoambiente de 28m2 en un edificio con amenities por US$45.000
Un dólar alto genera precios convenientes y un contexto favorable para comprar propiedades; en muchos proyectos se puede iniciar una operación en moneda extranjera y pagar el resto en pesos
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PARA LA NACIONCynthia Serebrinsky
Un panel de referentes del sector inmobiliario que participó del 7mo. capítulo del Summit de Real Estate organizado por LA NACION, analizaron el mercado actual y adelantaron por qué la coyuntura es beneficiosa para el mercado inmobiliario
“En la Argentina siempre hay un negocio de real estate para hacer”, se adelanta Herman Faigenbaum, director general de Cushman & Wakefield, “hay algunas oportunidades que están bastante claras, no son mi expertise, pero si uno mira que el precio de los usados en CABA están a valores nominales en dólares, o sea la misma cantidad de dólares por metro cuadrado que en el año 2010, a mí no me quedan dudas que hay un área de oportunidad”. Así arrancó la charla, el referente que compartió el panel con Daniel Mintzer, socio fundador de G&D Developers, Marcelo Costanza, presidente y fundador de Caleta Desarrollos; y Lucas Salvatore, director de Idero, la empresa que construye obras llave en mano.
“Estamos en un momento de mucha pujanza. Lo lindo del real estate es agregar valor creando alguna zona o algo distinto, a nosotros nos gusta el desafío”, se suma Daniel Mintzer, socio fundador de G&D Developers, quien está desarrollando un proyecto en el Distrito Colegiales junto a Fernández Prieto en tierras que pertenecían al ferrocarril y que le compraron al Estado. “También estamos haciendo un emprendimiento al que llamamos Moca, en pleno Barracas, en un edificio emblemático ubicado en la esquina de General Hornos y Enrique Finochietto. Es un lugar que si querés es feo porque está a cuatro cuadras de Constitución y encima de la autopista pero, mirémoslo con buenos ojos; está a tres cuadras del tren, dos cuadras de salida a la autopista, tres del Metrobús, tres del subte, universidades a cinco, seis y siete cuadras, cerca del centro. Eso nos da la opción de brindar un edificio con todos los amenities por US$1600/m²”, explica las razones. En números concretos, detalla que un departamento de 28 metros cuadrados cuesta US$45.000 y se puede pagar con buenas opciones de financiamiento.
Los panelistas coinciden en que un dólar alto genera precios convenientes y que es un buen momento para comprar. En otras palabras, se refieren a un contexto que definen como “de certidumbre” , en el que se puede comprar una propiedad en moneda extranjera de entrada y pagar el resto en pesos, con lo que gana la gente. “En este contexto, la figura del desarrollador es muy importante para el cliente final en función de que, a pesar de haber tanta disparidad desde el punto de vista financiero, el edificio se va a terminar”, interfiere Marcelo Costanza, presidente y fundador de Caleta Desarrollos, la desarrolladora que dio sus primeros pasos en Puerto Madryn y que desembarcó en Buenos Aires en 2019 con proyectos en Palermo y Punta Chica en zona norte. El empresario recalca la confianza de acceder a un desarrollador con más de 20 años en la industria es una tranquilidad para los compradores.
“Una ventaja que estamos viendo es que, a través de un sistema constructivo mucho más cierto y con plazos mucho más certeros, hoy en día en vez de entrar en un desarrollo que tarda en construirse tres años, se puede construir en uno, y eso le da certeza al inversor”, explica Lucas Salvatore, director de Idero, una empresa constructora industrializada de obras llave en mano, con alma de acero.
En cuanto a estrategias pospandemia, Costanza explica que comenzaron a mirar el corredor de zona Norte, entonces comenzamos a buscar tierra en San Isidro y San Fernando, tratando de hacer proyectos más chicos, a medida, con más valor agregado, apuntando a un segmento que es el que está más activo hoy. En Punta Chica, Caleta Desarrollos realizó un proyecto de casas que se vendieron entre los US$280.000 y US$300.000. “Solo nos queda una por vender”, explica. Ahora están abocados a buscar más terrenos por las mismas zonas, cerca de la Universidad de San Andrés, el boulevard General. Arias en San Fernando. “Una de las cosas que pensamos cuando vinimos de Puerto Madryn es que íbamos a tener problemas para conseguir terrenos, y la verdad es que hay mucha oferta, el tema está con qué filtro querés trabajar, y ahí está el primer filtro del desarrollador”, explica el presidente de Caleta Desarrollos.
A la hora de hablar de costos y ante la pregunta: cuál es el valor del metro cuadrado de una casa llave en mano, Salvatore responde: “En lo que es casas construidas en un barrio privado premium estamos entre los US$900 y los US$1200/m² dependiendo del modelo, ya que tenemos 28 diferentes que se adaptan a las necesidades de los clientes. A diferencia de lo que pensábamos, hoy todas las casas que estamos haciendo están arriba de los 300 metros cuadrados”. Y ante la repregunta de si hubo resistencia por parte de la demanda, el empresario responde que no. “Hay un cambio de paradigma que se está consolidando y que va a ser absoluto cuando haya un cambio generacional, por varios motivos: les interesa mucho más la sustentabilidad y la inmediatez”, profundiza.
Mintzer enfatiza sobre la situación actual de los compradores: “Desde el punto de vista de lo que la gente gana en relación a lo que las cosas cuestan, hoy estamos peor que hace 10 años. Ahora, desde el punto de vista de ahorro de la gente, pueden comprar con la mitad de lo que tenían previsto gastar para tener lo mismo. O sea, se nos balancean los dos mercados. En términos de ahorro de la gente estamos en el mejor momento que jamás haya visto; desde el punto de vista del que genera todos los días, no”.
En línea con las oportunidades que genera el sector, Faigembaum profundiza que trabajan en un estudio que indica cómo les fue a los que invirtieron en oficinas desde el 2009 en adelante. El estudio compara las diferentes situaciones: a los que compraron dólares y se los guardaron en el colchón, bonos argentinos, o los que invirtieron en La Bolsa. Y la inversión en oficinas le gana “por robo” a todas ellas porque no sólo ha tenido muy buena performance en términos de mantener su valor sino que aparte genera una renta que ha oscilado en todos los años entre el 5% y el 8%.
De todas formas, el referente aclara que como en el mundo de las oficinas todo está cambiando, hay que mirar cuál es el producto que funciona, los mercados nuevos, la demanda de las empresas que hoy han cambiado y que son diferentes. “Zonas como Libertador y Manuela Pedraza o el polo Dot, nuevos edificios en Palermo, son las ideas que hoy prevalecen y en las cuales hay que apostar”, agrega Faigenbaum. Hoy en día el valor del metro cuadrado de una oficina clase A -de muy alto nivel- ronda entre los US$4000 y los US$4500, obteniendo buenas rentas nunca menores al 5%, anuales, en dólares.
Por otra parte, Salvatore pone sobre la mesa otro negocio al que está apostando con el desarrollo que realiza en Vaca Muerta. ”Es un negocio que deja una renta de entre 8% y 12% anual en dólares, alquilando el edificio residencial directamente a las empresas con contrato por cinco años”, detalla. Su modelo de negocio es ofrecer un servicio de hotel o apart con servicios: “En Añelo, viendo que había una necesidad, lo que terminamos haciendo fue desarrollar, diseñar, construir y crear una empresa de servicios que hace el hospitality para cerrar ese negocio, y que el inversor gane un canon mensual, que hoy en día es muy atractivo”, agrega Salvatore que avanza en la construcción del segundo edificio y que terminará en un año. “Ya lo tenemos alquilado a partir del mes 14, con lo cual el inversor entra con renta asegurada”, adelanta y lo compara con el negocio de los multi-family de los Estados Unidos. “Esas empresas han venido a Latinoamérica e hicieron enormes inversiones en México, Brasil, Chile, están entrando en Perú y Colombia, por qué no entran en nuestro mercado’', cuestiona Faigenbaum, y concluye, “porque la ley de alquileres aplicada a alquileres residenciales se lo hace muy difícil. Lo que hace Idero es la primera punta del negocio de multi-family en la Argentina, que está explotando en el mundo”.
Sobre el final de la charla, y ante la pregunta de qué los motiva a seguir adelante en este contexto, Costanza respondió: “todo lo hacemos por ganas de avanzar, de crecer, tengo la pregunta de mis hijos todo el tiempo en relación a irse o quedarse, y tenemos que ir poniendo nuestro granito de cada día. El país va para adelante, el real estate va para adelante, las oportunidades de negocios que hay en toda la Argentina -muchas más en el interior que en Capital- hace que la mirada de mediano y largo plazo sea muy optimista, a pesar el bombardeo permanente que tenemos con las noticias reales en el mundo económico hoy”.
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