Nueva York: nuevos rascacielos ya habitados ponen a prueba la seguridad por no tener aprobaciones finales

NEW YORK — Los rascacielos de la llamada Billionaire Row (avenida de los multimillonarios), en el centro de Manhattan, tienen algo en común además de precios desorbitantes: la ciudad todavía los considera sitios en construcción activa, con una serie de requisitos relacionados con la seguridad que siguen incompletos, a veces inclusive años después de ser habitados.

A las ocho torres les faltaba la firma final del Departamento de Edificios en ascensores y plomería; siete no tenían la aprobación final sobre matafuegos y tuberías; y cinco no contaban con los permisos del departamento de bomberos.

Hay al menos cientos de edificios en toda la ciudad que, de manera similar, no han recibido lo que se conoce como un certificado final de ocupación. En este sentido, el sistema de certificados temporales que permite que los edificios sean ocupados sin estas aprobaciones finales ha estado vigente durante décadas.

Pero lo que está en juego nunca ha sido tan grande como ahora. La construcción de rascacielos que alcanzan o superan los 300 metros de altura, distribuidos en la última década en toda la ciudad, no tiene precedentes. Ingenieros, urbanistas y ex empleados del Departamento de Edificación han alertado que los edificios, más finitos y complicados que nunca, están exponiendo brechas en la estrategia de aplicación de la ciudad que podrían representar riesgos de seguridad si no se controlan.

No obstante, esto no implica que un edificio sea necesariamente inseguro porque no completó todas las tareas de supervisión requeridas por la ciudad, y no hay evidencia de que exista un peligro como el derrumbe ocurrido en el condominio en Surfside, Miami, en junio pasado. Todos los rascacielos en la ciudad de Nueva York han obtenido lo que se conoce como certificados temporales de ocupación, o TCO, que la ciudad sostiene que no emite en caso de existir problemas estructurales.

Pero estos rascacielos se rigen por reglas que en algunos casos se crearon teniendo en cuenta los edificios de antes de la guerra y no consideran cambios significativos en el diseño de los mismos, según explicó José Torero, jefe del Departamento de Ingeniería Civil, Ambiental y Geomática del University College London, y un experto en ingeniería de seguridad contra incendios. Según algunos cálculos de resistencia al fuego, por ejemplo, se apoyan en planos de planta mucho más compartimentados, en lugar de los diseños de pisos abiertos de condominios de lujo; o cuestiones vinculadas a que el fuego se puede propagar de manera diferente en un edificio con una fachada de vidrio, en comparación con uno con exteriores de ladrillo.

Además, señaló que una deficiencia en un sistema mecánico podría desencadenar problemas en ese edificio y en otro y agregó que los códigos de construcción, incluso cuando se siguen al pie de la letra, pueden ser inadecuados.

Andrew Rudansky, portavoz del Departamento de Edificios, dijo que los estándares de construcción y resistencia al fuego de la ciudad son más estrictos que los estándares nacionales. “La ciudad de Nueva York tiene algunos de los requisitos de códigos de construcción más estrictos y seguros del mundo, y se actualizan periódicamente para seguir el ritmo de los cambios en la industria”, indicó, tras lo cual citó varios cambios anunciados en abril pasado.

Aún así, la falta de transparencia en el sistema de construcción de la ciudad podría ocultar las primeras señales de problemas más importantes, especialmente para esta clase de súper torres que alguna vez fueron imposibles y que solo recientemente se han arraigado en la ciudad. El sistema de archivo digital del departamento -parte del mismo con décadas de antigüedad- puede parecer laberíntico incluso para los profesionales experimentados, lo que dificulta comprender por qué algunas tareas permanecen incompletas. En los últimos años, la ciudad ha introducido un nuevo sistema, DOB Now; sin embargo, muchos detalles relacionados con los problemas del certificado de ocupación no están disponibles para el público.

Una reciente investigación del New York Times de una torre de condominios de casi 426 metros ubicada en Park Avenue a la altura del 432 -que acumula más de 30 tareas de supervisión incompletas requeridas por el Departamento de Edificios- reveló inundaciones multimillonarias causadas por defectos de plomería, mal funcionamiento de ascensores y reclamos de ingenieros que advierten sobre “problemas reales de seguridad de la vida”, que generalmente se refieren a fallas con matafuegos, salidas de emergencia u otros inconvenientes relacionados con fuego que pueden ser potencialmente mortales en algunas circunstancias.

El imán de los rascacielos

Nueva York se ha convertido en un imán para estas torres de gran altura a partir de una combinación de factores: por un lado, la inversión especulativa y, por el otro, debido al sistema de uso del suelo que ha alentado a los edificios cada vez más estrechos a alcanzar nuevas alturas.

La Steinway Tower, por ejemplo, un nuevo condominio de lujo de 435 metros en Billionaire Row, es 24 veces más alto que ancho, lo que lo convierte en uno de los edificios más delgados del mundo, aproximadamente ocho veces más delgado que el Empire State Building.

“Hay diferencias técnicas en estos edificios súper altos que van más allá de una cuestión de metros adicionales”, apuntó Roberta Brandes Gratz, autora y miembro de la junta del Center for the Living City, un organismo de control del desarrollo urbano. “El sistema ya era demasiado permisivo, pero los desafíos de hoy, a nivel de ingeniería y construcción, son aún más graves”.

Durante décadas, como una forma de acelerar el desarrollo, la ciudad ha permitido a los desarrolladores cerrar unidades y comenzar a mudarse con un TCO, un pase provisional, típicamente de 90 días, que dice que al menos parte del edificio es seguro para habitar, pero que quedan requisitos pendientes.

Según un análisis del Times basado en los registros de construcción, si bien obtener un certificado final de ocupación es el objetivo final, los edificios residenciales más altos de la ciudad rara vez lo logran. Desde 2012, entre los nuevos edificios residenciales que cuentan con al menos 25 unidades, unos 3586 inmuebles -el equivalente al 77%- obtuvieron el certificado final. Pero solo tres de los 25 edificios residenciales más altos (el 12%) hicieron lo mismo. Rudansky, el portavoz del departamento, dijo que su propia revisión arrojó cifras diferentes, pero llegó a porcentajes similares.

“La responsabilidad recae en los propietarios y sus contratistas para terminar los problemas no resueltos, completar todos los proyectos en su edificio y solicitar un CO final cuando estén listos”, dijo Rudansky. Martin Rebholz, el subcomisionado de desarrollo del Departamento de Edificios, dijo que las TCO no se emiten a menos que el edificio sea seguro.

Los desarrolladores de los ocho rascacielos en Billionaire Row no respondieron a las solicitudes del Times.

“Las TCOs sin fin son la estafa por la cual se perpetúa la ocupación insegura en toda la ciudad de Nueva York”, dijo John Young, arquitecto y ex examinador de planos del Departamento de Edificios. “Es la forma en que la gente evita completar el trabajo hasta que alguien se hace cargo del infierno”.

La junta de condominios en 432 Park, el condominio de 6 años diseñado por la firma de Rafael Viñoly, demandó la semana pasada al patrocinador y a los miembros del equipo de desarrollo de CIM Group y Macklowe Properties para reparar unos 1500 defectos de construcción y diseño en elementos comunes, muchos que representan cuestiones de “seguridad de la vida”. Buscan US$125 millones, sin incluir daños punitivos o reclamos separados de residentes individuales.

Se han registrado al menos tres inundaciones desde 2016 que les han costado a los propietarios de condominios millones de dólares, y fueron causadas por plomería defectuosa en la parte superior del edificio, según las demandas y correos electrónicos de administración obtenidos por el Times. Durante una inundación en noviembre de 2016 en un área mecánica del piso 74, el agua ingresó a los pozos de los ascensores, lo que dejó fuera de servicio dos elevadores durante semanas. Desde 2015, el edificio ha presentado 36 TCO, pero los desarrolladores aún no han terminado de certificar la seguridad de la tubería vertical y los rociadores, entre otros elementos.

La demanda también reveló nuevos problemas, incluido un incidente de junio en el que un contratista, mientras trataba de reparar una “filtración persistente de agua” en un subnivel del edificio, perforó por error el cableado eléctrico, lo que provocó una explosión que dejó sin electricidad a algunos residentes y apagó el sistema de aire acondicionado por un costo total de US$1.5 millones.

“Todos y cada uno de los compromisos y términos contenidos en el Plan y Declaración de Oferta del Parque 432 han sido honrados”, dijo un portavoz del patrocinador en un comunicado, que incluye al Grupo CIM. En este sentido, agregó que algunos de los restantes elementos de mantenimiento y cierre ‘’han sido obstruidos por la junta de condominios”. El otro desarrollador, Macklowe Properties, no respondió a las solicitudes del diario.

Los certificados temporales de ocupación se otorgan con la expectativa de que el constructor avance en los problemas no resueltos, que pueden ir desde bombillas rotas hasta fallas en los ascensores o inspecciones fallidas. Pueden renovarse varias veces, pero no deben usarse por más de dos años, de acuerdo con la Ley de Viviendas Múltiples del Estado de Nueva York, una regla que se ignora habitualmente.

“Es un sistema absolutamente loco, en el que podría haber edificios que obtengan TCO durante 30 años, cuatro veces al año”, dijo George M. Janes, un planificador urbano de Nueva York.

No existen sanciones impuestas por la ciudad por no completar la certificación, pero los edificios sin certificados permanentes pueden tener dificultades para obtener nuevo financiamiento o enfrentar primas de seguro más altas.

Las propiedades que aún operan con TCO años después de recibirlas por primera vez incluyen a la sede del Departamento de Edificios, la sede del New York Times y la sede de Fox News.

En teoría, los edificios que dependen de certificados temporales deben ser inspeccionados nuevamente por la ciudad aproximadamente cada 18 meses, o de lo contrario el pase no se puede renovar, explicó Rebholz. Sin embargo, la ciudad no realiza un seguimiento de los vencimientos de esas inspecciones y, por lo tanto, son los propietarios de los edificios quienes deben solicitar una nueva inspección.

Sin embargo, Torero -profesor de ingeniería- señaló que los pases son temporales por una razón. Pueden surgir problemas de diseño entre el momento de la emisión y la finalización de los edificios, especialmente en proyectos más complejos como los rascacielos.

Una razón por la que tan pocos edificios grandes completan el proceso de certificación es porque puede volverse muy engorroso, explicó Walter Marin, director senior de Marin Architects y consultor de construcción. Para la aprobación final, un propietario debe borrar todas las violaciones de edificios abiertos y las solicitudes de construcción abiertas, que pueden incluir numerosos proyectos de renovación por inquilinos individuales.

Muchos problemas no resueltos en edificios con certificados de ocupación temporales podrían tratarse de asuntos menores, o estar relacionados con el papeleo archivado incorrectamente, dijo Marin.

Pero el proceso se complica por el hecho de que desde la década de 1970, cuando la ciudad estaba en picada financiera y los recortes presupuestarios ejercían presión sobre el departamento, algunos aspectos de la inspección en Nueva York quedaron en manos de contratistas externos que son convocados por los desarrolladores.

“El gobierno ha decidido traspasar la responsabilidad de sí mismo a la industria privada”, dijo Steven Zirinsky, co-presidente del comité de códigos de construcción en el capítulo de Nueva York del Instituto Americano de Arquitectos. “Entonces, el nivel de experiencia que solía existir en la ciudad ya no existe”.

Resolver los problemas señalados por los propietarios de edificios no suele ser una alta prioridad para los desarrolladores, dijo Marin, a menos que se necesite un nuevo financiamiento. “Ocurre igual que con las multas de estacionamiento: solo las paga cuando tiene que refinanciar o comprar un automóvil”, dijo.

El año pasado, la ciudad reconoció en parte esta deficiencia a partir de la introducción de un “certificado de ocupación provisional”, un pase que permite la ocupación de una parte de un edificio sin necesidad de renovación, incluso si hay otras partes del proyecto con problemas sin resolver. Pero todavía no hay fechas límite para que los propietarios de edificios completen estas tareas pendientes.

“Mi opinión es que si el edificio no tiene un CO final, debería haber un aviso público en la puerta principal”, dijo Young, el ex examinador del plan. Teme que el cambio sólo se produzca después de que algo salga mal. “Un desastre cambiará todo esto”.

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