Los saltos en el costo de construcción de los edificios, ¿cómo afecta en el precio de los departamentos de pozo?

En los últimos años, el costo de construcción representó una oportunidad que se tradujo en la gran cantidad de obras nuevas que avanzan en la Ciudad de Buenos Aires. En estos últimos seis meses, con las fluctuaciones de la moneda extranjera, los costos para desarrollar un edificio experimentaron subas y bajas en dólar billete por movimientos diferenciales de la cotización de la moneda respecto a los aumentos de los costos en pesos, que siguen firmes.

De acuerdo a un informe publicado por Reporte Inmobiliario, en noviembre de 2022 construir un edificio de poco más de 1000 m² totales en propiedad horizontal y ocho pisos, arrojaba un presupuesto inicial que superaba los $175.000.000.

Sin embargo, si se compara con el pico máximo de mayo del 2017 los costos están todavía un 40% por debajo, pese a que este porcentaje viene variando fuertemente en los últimos meses, dependiendo siempre del grado de devaluación.

“Las subas y bajas en dólar billete generan dudas en los constructores ya que no se tiene previsibilidad de acá a uno o dos años sobre cuál será el costo final del departamento, por eso en este tipo de situaciones se suele sobretasar las unidades para bajar riesgos de perdidas”, señala Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario.

La respuesta a por qué los desarrolladores deciden apostar por nuevos proyectos en el contexto actual del mercado inmobiliario, donde los precios de las propiedades caen en casi todas las zonas y las operaciones de compraventa se encuentran en niveles bajos, está dada por los costos de la construcción. El costo promedio de los últimos tres años se ubicó en los US$595/m², un 40,26 % inferior al de los tres años anteriores, cuando se ubicó en los US$996/m².

Por otra parte, hay un retraso en el tipo cambiario que inevitablemente deberá ajustarse en algún período de 2023. “Si uno se basa por la historia reciente es típico que en épocas cercanas a elecciones el oficialismo pise el valor de la cotización del dólar, si esto vuelve a ocurrir en 2023 el costo de construcción en dólares volvería a ser alto de nuevo , explica Gómez Picasso.

Pero, ¿cómo afectan éstas fluctuaciones el precio final de los proyectos en pozo? “La clave está en que se vende en pesos y la gente piensa en dólares. Cuando el dólar informal sube más rápido que la inflación, hay una sensación de abaratamiento, de mayor poder adquisitivo, de poder comprar más metros. Y, por el contrario, cuando la inflación le gana al dólar, y hay una arbitrariedad en el periodo donde se marca el corte, podemos decir que se está encareciendo la construcción”, analiza Carlos Spina, socio de Argencons, la desarrolladora creadora de la marca Quartier.

A esto se suma la depreciación salarial que genera que cada vez más personas queden por fuera de la oportunidad de la compra de departamentos de pozo. “Está la foto y la película. En la foto quienes puedan aprovechar la ventana de oportunidad pueden hacer alguna diferencia. Ahora, la película es muy difícil de describir. Lo que sí es claro es que quien apuesta al ladrillo y puede esperarlo, se capitaliza”, marca el director de Argencons.

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