La ciudad que viene: los barrios que cambiarán y por qué hay que terminar con la grieta, también en el urbanismo

“Gobernar es explicar”. Esta frase de Fernando Henrique Cardoso, ex presidente de Brasil, es una de las preferidas de Álvaro García Resta, el secretario de desarrollo urbano de la ciudad de Buenos Aires en el gabinete de Horacio Rodríguez Larreta y un convencido de que otra ciudad es posible.

El arquitecto y urbanista de 44 años asegura que desde su lugar pone freno ante situaciones o reclamos que no comparte si detrás observa “intereses políticos” de algunas organizaciones evidentemente partidarias. “No estoy a favor del populismo urbano”, confiesa. Consultado por los convenios urbanísticos, el funcionario defiende la herramienta y sin esquivar la polémica que genera asegura que, en algunos casos, las excepciones “me parecen bien”.

A cargo de la secretaría de Desarrollo Urbano desde 2019 -y con más de 10 años en la gestión pública-, se han logrado “destrabar” proyectos que durante muchos años parecían no tener solución, desde el Elefante Blanco, en Ciudad Oculta, pasando por el Parque de la Estación y la Manzana 66 en el barrio de Once, o la mudanza del Tiro Federal, en Núñez, para dar paso al Parque de la Innovación.

-¿Cuáles son los desafíos que se presentan hoy en la ciudad de Buenos Aires?

-En la Argentina, el 92 por ciento de las personas vive en centros urbanos. Por eso es importante gestionar mejor las ciudades porque son el territorio elegido por la mayoría. En los países más desarrollados se puede vivir en zonas rurales porque las infraestructuras están preparadas para la población. Podés vivir lejos porque igual estás cerca de todo. En países subdesarrollados, la gente tiene la necesidad de vivir en las ciudades para estar cerca de los servicios y de las oportunidades. Por eso el gran desafío es acercar la urbanidad a la gente y no la gente a la urbanidad. En las ciudades está la posibilidad de mejorar la vida de la gente. Y ahí hay una oportunidad, entonces, de transformar el país.

-¿Cómo se generan estas nuevas urbanizaciones?

-El año pasado durante la Cumbre Global de Alcaldes de C40 presentaron un proyecto para crear un nuevo polo urbano en la Ciudad Olímpica en Lugano, en la que participó la UNSAM y una delegación de Harvard.

Cuando nos reunimos con los referentes del Centro de Estudios Económicos Urbanos para hablar sobre la propuesta lo que tratamos de transmitirles es que la importancia estaba en el cambio en la mirada hacia la ciudad. Por ejemplo, en zonas como Lugano que se suelen ver como el borde de la ciudad, en realidad el ejercicio es mirarlas objetivamente como el centro de un área metropolitana. Así, para la persona que vive en un municipio cercano, Lugano es una oportunidad.

-¿Cuál es esa oportunidad?

-Darle a la gente la urbanidad que no tiene. Porque la gente demanda vida urbana, entendiendo que esa vida urbana de alguna manera compite con la suburbana, una vida que en la teoría te permitiría vivir con los pies en el pasto y salir a hacer ejercicio en contacto con la naturaleza. Pero en los hechos concretos termina generando un mayor costo por los traslados y la distancia a las áreas de servicios. Por eso es clave replantear esa idea que vivir en ciudades no es lo sostenible cuando en realidad la ciudad hace sostenible al modelo, y además deja el suelo para la producción.

-¿Cuáles son los proyectos para este año?

-Para que Buenos Aires sea sostenible necesitamos al mismo tiempo generar densidad y vida urbana, crear más espacios verdes y públicos. Hemos creado herramientas para que proyectos de articulación público privada puedan suceder, como el de la ex sastrería militar con la creación de comercios, torres y la primera plaza de las Cañitas, por ejemplo. Durante la actual gestión recuperamos 100 hectáreas de espacios verde. Sólo 50 hectáreas fueron sumadas con el proyecto de Costa Urbana en la ex ciudad deportiva de Boca, tierra que originalmente era pública, pero que el Estado nacional había cedido a manos privadas. Arrancamos con la plaza en la calle San Isidro Labrador, que acabamos de inaugurar, y después vienen la plaza de la ex sastrería militar en Cañitas y después el Paseo Gigena, los bajo viaducto, Parque del Vega, Plaza AMIA.

¿Este tipo de desarrollos repercuten en el desarrollo inmobiliario?

La ciudad de Buenos Aires tiene una trama predecible, con un determinado ritmo y con ciertas rupturas. Lo que rompe la trama continua son las infraestructuras urbanas, como por ejemplo, un estadio de fútbol, una vía de tren, o cualquier otra infraestructura urbana obsoleta en su uso o función. Así es que hay un desafío en reformular las infraestructuras para aggiornarlas a la vida urbana actual. Casi nadie quiere vivir frente a una cancha de fútbol, pero todos quieren vivir frente a una plaza. Un caso es el de Plaza Houssay, ubicada entre la zona de las facultades de Economía, Medicina, Farmacia y Odontología. Antes nadie quería vivir ahí por la inseguridad y el estado de abandono de la zona. Hoy, en cambio, se generó un espacio con una oferta variada que se corresponde con la demanda. Así es como hoy, al pasar por ahí, en vez de ver desolación y abandono ves a un montón de estudiantes reunidos disfrutando de un espacio público a toda hora y todos los días de la semana, eso es la vida urbana, que es finalmente lo que atrae y genera mercado.

Otro ejemplo es Plaseo Gigena, el viejo estacionamiento frente al Hipódromo, es algo que va a cambiar radicalmente la dinámica de la zona y si bien todos sabemos que había una oportunidad de mejora, no era algo que generaba problemas ni demanda de vecinos, simplemente era lo que era, o lo que supo ser. Pero no trabajamos solo atendiendo la demanda, sino generándola en muchos casos, y en éste en particular nos anticipamos.

-¿Por qué se generan grietas como por ejemplo entre vecinos y los nuevos proyectos?

-Creemos que podemos generar condiciones para que el mercado y los vecinos estén más cerca, finalmente se escuchen, dialoguen, se conozcan y de esa manera ganen todos. No creemos en las grietas, la de los desarrolladores y los vecinos es otra grieta más creada por los que viven de eso, organizaciones sociales con agenda partidaria, populismo urbano, oportunistas, gente que observa y no hace nada.

Un ejemplo de que con acuerdos se pueden logran cosas transformadoras fue el trabajo de consensos con el Tiro Federal. Sus socios ahora tienen un club mejor, la Ciudad logra materializar el “Parque de la Innovación” (un parque científico tecnológico moderno para I+D) ¡y el vecino recupera ocho hectáreas de espacio público!

-¿Habrá una playa en la ciudad?

-El Distrito Joven en la costanera es una apuesta central para nuestro plan de recuperación de la costa y la relación de la gente con el Río de la Plata. El plan tiene encadenados muchos proyectos de mixtura de usos y de oferta muy variada, para abarcar a la mayor cantidad de gente y se sienta atraída y decida ir a pasar tiempo al río. El plan incluye además de este proyecto un nuevo sistema de espacios públicos y verdes. La idea de Distrito Joven es concentrar parte de la actividad nocturna que hoy está desperdigada por la Ciudad y complementarlo con usos diurnos para que la gente pueda disfrutar a toda hora y todos los días.

También estamos en obra para que haya una playa, ubicada al lado de Ciudad Universitaria, imaginamos una sinergia parecida a lo que pasa hoy en Río de Janeiro, por la noche gente bailando y en bares y por la tarde jugando al voley por ejemplo. Es un proyecto que forma parte de esta idea de que Buenos Aires recupere la cara al río, uniendo toda la costa de punta a punta.

-¿Cómo afecta la macro al desarrollo de los proyectos, los tiempos y costos?

-La macro no ayuda, hay una excelente oferta pero hace falta la gente y el problema es que la gente no puede acceder a créditos para vivir en la ciudad.

Más allá de la macro, la cantidad de obras en la Ciudad es muy llamativa. En los últimos años, sobre todo después de la pandemia y los cambios en la forma de vida zonas de la ciudad, hay barrios que empezaron a levantar el perfil.

-¿Qué barrios forman parte de este derrame?

-Creo que como producto de los pocos incentivos a la demanda que ofrece la macro, el crecimiento de la ciudad de Buenos Aires se desarrolla por derrames, a diferencia de lo que sucede en otros lugares del mundo, donde se desarrollan barrios enteros.

En Buenos Aires no pasa: cuando la gente logra acceder a la vivienda, busca hacerlo en lugares ya consolidados. Es como una mancha de tinta, parte la gota desde lugar más denso y se derrama. Para hablarte de casos concretos, Chacarita es producto de ese derrame, de Palermo y toda la zona norte de CABA. Pero además este crecimiento es una buena noticia.

-¿Por qué?

-Porque llegó de forma responsable, con un código urbanístico que reconoce la morfología, con desarrolladores muy conscientes de la identidad de los barrios y con los vecinos como parte de la discusión. Siempre hay que tener en cuenta que hay dos desarrollos, el inmobiliario y el urbano. El desarrollador inmobiliario mira su edificio pero no tanto el entorno, y el urbano hace lo contrario: los proyectos urbanísticos reconocen el entorno como una oportunidad, toman infraestructuras que estaban atrasadas y las actualizan. Creo que se está viviendo un cambio cultural en la forma de desarrollar que desde nuestro lugar intentamos acelerar, necesitamos desarrolladores más responsables y yo veo buenos casos emergentes en esa línea.

-¿Qué otras zonas de “derrames” crecieron tanto que ya no necesitan de Palermo?

-Hay una segunda fila de Palermo que venció la barrera de Córdoba, y después la de Corrientes. Desde el extremo también Devoto, como centralidad y como barrio consolidado, se fue transformando en un barrio con más mixturas de uso, un barrio residencial lindero a la General Paz que se volvió una centralidad del área metropolitana. Claro que hay gente que vive en Devoto que en cierto modo resiste esa transformación y es comprensible, los vecinos de la parte residencial, y por eso estamos en diálogo con todos ellos tratando de equilibrar el impulso del desarrollo y la preservación de la identidad barrial.

También desde Devoto nacen otros derrames, como Villa del Parque o Villa Santa Rita, donde estamos tratando de gestionar la primera plaza. Hace pocos días se despachó en la Legislatura el proyecto de ley para la expropiación de un predio y pasarlo al dominio público para hacer una plaza para el barrio.

-Respecto a los convenios urbanísticos ¿en qué se equivocó?

-En nada. Suscribo en todo. Considero que es una herramienta excelente y como toda herramienta innovadora requiere pulirla y ajustarla para ir encontrando el mejor uso. Se presentaron 112 convenios urbanísticos, y de ese total solo 12 se votaron en la Legislatura, otros 70 fueron rechazados y los 30 restantes los vimos viables desde el Poder Ejecutivo. Yo creo que cuando el proyecto presentado mejora la norma y la contraprestación propuesta realmente genera una externalidad positiva, vale la pena la discusión. Hoy por hoy ya estamos viendo las contraprestaciones de los convenios que ya fueron votados, y es impresionante saber que habrá una plaza nueva en Las Cañitas, un barrio que no tenía plazas, o una plaza nueva en la calle San Isidro Labrador, en Saavedra, o un nuevo parque urbano a la vera del Río de la Plata. Con todo eso va a ser más difícil demostrar que no es una buena herramienta.

El convenio urbanístico no permite que se haga cualquier proyecto, por eso rechazamos la mayoría. Obviamente es una herramienta que le permite al privado proponer lo que quiera, lo que no quiere decir que la Ciudad avale, si está mal no se aprueba. Simple.

-¿Y por qué son tan cuestionados?

-En muchos casos la percepción de distorsión también aparece en los beneficios que pueden percibir los vecinos. La discusión que viene ahora tiene que ver con perfeccionar la herramienta, por ejemplo con que si la contraprestación tiene que estar en el mismo barrio o puede estar en otro. Nosotros creemos en redistribuir el activo de la ciudad en distintas zonas para poder incentivarlas, por ejemplo si hacemos un convenio en un lugar donde ya hay mucho espacio verde aprovechar la herramienta para llevar espacios verdes donde no hay, como el caso que conté en Saavedra, se desprende de la permuta de la Manzana 66 que está en el barrio de Once. Esa es la tarea también del desarrollo urbano.

-Hay una discusión que se da mucho hoy en día respecto a la altura de los edificios. ¿Torres sí o torres no?

-No conozco ninguna facultad de Arquitectura que diga que las torres están mal ni ninguna ley que prohíba las torres. La tipología no es el problema. Suelo decir que las torres son como los chistes, cuando las hacés en un lugar que corresponde todo el mundo se ríe y, cuando lo hacés en un lugar que no corresponde, todo el mundo se enoja. Hay lugares donde las torres están bien, por su tipología, por su altura, su eficiencia a la hora de construir. Lo vimos en el mundial en Qatar, donde las torres son un símbolo de futuro, de pujanza, porque son una tipología relativamente nueva, porque después de la revolución industrial, el acero y el ascensor nos trajeron la posibilidad de vivir en altura.

La ciudad antigua se desarrollaba a lo largo del territorio, con el tiempo nos dimos cuenta que no hay nada mas valioso que el territorio. Son densos y no hay altura. La torre es una buena herramienta en el lugar indicado, por ejemplo, en Puerto Madero. O en los bordes o corredores, como ocurre con la ex sastrería militar, que está contra una vía de tren y contra una infraestructura, no está en medio del barrio.

-El tema que genera más ruido siempre en torno a los desarrollos inmobiliarios está en las excepciones…

-Voy a decir algo que es políticamente incorrecto: para mí la excepción no esta necesariamente mal, si está bien el proyecto la excepción está bien. Ninguna ciudad puede aspirar a ser predecible en un 100 por ciento, de hecho ninguna ciudad lo es. Entonces la norma general que aplica sobre una ciudad preexistente, o sea ya construida, tiene oportunidades para mejorar la norma general con una excepción. El problema es cuando la gente te dice que la excepción es para beneficiar a alguien y no para beneficiar a la ciudad. Mirá Costa Salguero, por ejemplo, decían “van a hacer torres en Costa Salguero” y no van a ser torres, son edificios de seis pisos. En los 90 se concesionó por 30 años, ahí no hubo audiencia pública, nada y todos asumieron que eso que pasaba estaba bien. Nosotros ahora estamos recuperando lo que es de los vecinos y con todas las formas posibles de disfrutar de la costa del río: viviendo, comiendo, trabajando, no es sólo con espacios verdes, es mucho más que eso. Hoy la excepción te da una plaza en un barrio que no la tenía o te permite ganar 50 hectáreas de espacios verdes.

También creo que las organizaciones sociales tienen que replantearse la agenda, porque a partir de estos convenios generamos más de 65 hectáreas de espacio público y verde. Creemos que hay mecanismos, como estos, que no son solo expropiaciones, que permiten aumentar el suelo público y verde pero también beneficiando al sector público y al privado.

Yo no creo en el populismo urbano, eso es pura demagogia. Yo soy urbanista, creo en la participación genuina y por eso creamos en la Secretaría la Dirección de Antropología Urbana, para sumar la participación y la mirada de los vecinos a todos los proyectos. Si paso por una esquina y me piden que firme un papel para que no destruyan un barrio, obvio, firmo. Algo parecido pasa con la cuestión patrimonial, hay que dar una discusión seria y de fondo para ver cómo se hace para que ese patrimonio, privado, sea sostenible para sus dueños, porque la gente muchas veces vende su propiedad porque no puede mantenerla.

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