El barrio porteño que promete revalorizarse por la construcción de un megaproyecto residencial de US$120 millones

Tras el anuncio del retorno al negocio residencial, luego de 15 años de ausencia de una de las más grandes desarrolladoras del país y dueña de los más importantes shoppings de Buenos Aires, el barrio porteño de Saavedra volvió a acaparar mayor interés en el mercado inmobiliario. Es que fue el propio Eduardo Elsztain, presidente del Grupo IRSA, quien comunicó que la empresa destinará US$120 millones para la construcción de 80.000 metros cuadrados aledaños al DOT Baires que se distribuirán entre proyectos de oficinas, locales y edificios residenciales.

El emprendimiento, por otra parte, contempla sumarle 10.000 m² corporativos, comercios y 150 unidades para vivienda al edificio Zeta −alquilado, en gran parte, nada menos que por Mercado Libre−, hasta ahora con 35.000 m², lo que sumaría un total de 1200 departamentos.

Y si bien aún es prematuro referirse a las características y particularidades de las propiedades habitacionales que se van a ejecutar, desde la empresa adelantaron a LA NACION que “sus interiores dependerán de la demanda del mercado, lo mismo que el precio, aunque se prevé que el valor será medio/alto”.

Asimismo, anticiparon que, dadas las características de la población que muestra interés por esta zona, seguramente habrá unidades que apuntarán a “las nuevas generaciones” que busquen acceder a su primera vivienda, en espacios más chicos y conjugando trabajo, hogar y compras en un radio inmediato.

Efecto rebote

Emplazado en un punto extremo, pero estratégico de la ciudad de Buenos Aires, en la “entrada y salida” del nodo que ensambla la ciudad con el norte y el sur del Gran Buenos Aires, con la autopista Panamericana y la avenida General Paz como ejes, el perímetro donde se seguirá ampliando parte de este proyecto de IRSA denominado Polo DOT (acá amerita paréntesis porque se llevó a cabo dentro del shopping la apertura de Ronda, un espacio multipropósito con más de 4000 m² cubiertos y 1500 al aire libre que incluye propuestas de gastronómicas, teatro, minigolf con 18 hoyos, bowling, arte y moda) posee características únicas

Es que las múltiples empresas radicadas en las proximidades, los consultorios médicos externos propiedad de una reconocida prepaga en los laterales del DOT, más gimnasios, supermercados, juegos y nocturnidad, hacen de Saavedra un lugar cada vez más atractivo para residir.

Y pese a que esta franja de CABA devenida en minibarrio ya “trasciende y excede el tema de lo que hay alrededor”, según apunta Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, lo cierto es que además tomó mayor impulso “a partir de la penetración de la tecnología y el home office, que, paulatinamente, van logrando un efecto descentralizador de la ciudad”, afirma el especialista.

Tradicionalmente caracterizado por una fisonomía de casas bajas y calles tranquilas ajenas al bullicio, lo cierto es que la transformación gradual de este barrio tuvo su puntapié a partir de que el cambio del Código de Planeamiento permitiera construir con mayores alturas; aunque por factores de edificación y normativa constructiva, en general se desarrollan edificios más bajos, de tres o cuatro pisos.

“Se observa una tendencia hacia proyectos residenciales de mediana y alta gama, con unidades amplias y comodidades modernas”, sostiene Mateo Garcia, director residencial de Toribio Achával. Y hoy esa geografía de espíritu barrial, pero pujante, en un ambiente residencial algo más relajado y de copiosos espacios verdes −entre los que se alistan el parque de nombre homónimo, de más de 14 hectáreas− convive con la mencionada oferta gastronómica, cultural y de entretenimiento.

Así las cosas, con un valor de tierra más barato que en otros barrios cercanos, muchos desarrolladores comenzaron a construir proyectos residenciales modernos de pocos pisos con una demanda traccionada especialmente por las unidades de dos ambientes (45,83%), seguidas, pero de lejos, por los monoambientes (25%), los departamentos de tres ambientes (23,96%) y los de cuatro o más ambientes (5,20%), conforme datos recientes de Monitor Inmobiliario.

Sin embargo, de acuerdo con especialistas consultados, el territorio comandado por el DOT no se trata de una subzona que se haya visto favorecida específicamente por el efecto derrame de sus barrios linderos, como el impacto positivo que vivió su vecino Núñez por estar próximo a Belgrano, por ejemplo; el impulso que tomó esta zona de Saavedra en los últimos años, incitado también por la escasez de terrenos y el aumento de sus valores, se debe a “sus propias virtudes y porque ese desarrollo tampoco fue a cualquier precio, sino cuidando ciertas facultades del barrio en sí”, comenta Diego Baschera, broker de C21 El Yar.

Dadas tales condiciones de crecimiento, es indudable que esta zona, que ya se venía revalorizando cada vez más debido a la creciente demanda, siga haciéndolo a partir de este tipo de proyectos de gran escala, conforme advierten expertos del real estate.

Los datos clave para comprar una propiedad

Si bien los precios finales pueden variar dependiendo del proyecto y las comodidades ofrecidas, “Saavedra ha sido percibido como un lugar donde se pueden encontrar unidades amplias a valores más accesibles, en comparación con otras propiedades similares de Belgrano y Núñez”, diferencia Garcia. Y esa disparidad de precios ha llevado a que muchos compradores e inversores lo consideren como una opción atractiva para adquirir propiedades con excelente calidad.

Asimismo, los precios se movieron al compás del mercado en los últimos años, “en línea con el comportamiento de los valores de las propiedades a nivel general”, admite el ingeniero Ricardo Orlando, presidente de Kuan Desarrollos. Veníamos con valores a la baja desde 2018, aunque algunos productos en particular, como los PH −que abundan por allí−, “no perdieron tanto valor. Al igual que las unidades en edificios chicos, de dos o tres pisos solamente, también muy característicos del barrio”, detalla Baschera.

Por consiguiente, con un valor del metro cuadrado que, en junio, promedió los US$2378 en este barrio, de acuerdo con datos del portal Zonaprop, adquirir un departamento a estrenar promedia los US$2461/m², US$2397 las unidades que se adquieren desde pozo y US$2243, los usados.

Pero si la idea de la adquisición va por el lado de hacer un negocio rentable, acá van otros datos de interés: en medio de un escenario en donde el precio promedio del alquiler subió en mayo un 2,3% y acumula un aumento de 31% por debajo de la inflación en el primer cuatrimestre del 2024, en el primer trimestre del año este barrio porteño se ubicaba entre los más económicos de la zona norte de CABA, según datos de Reporte Inmobiliario. En ese sentido, con un valor promedio mensual de $462.626, rentar un monoambiente usado en Saavedra tiene un promedio de $320.000 por mes, $355.000 las unidades con un dormitorio, y $450.000, los dos dormitorios, desglosado por tipologías.

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