A metros de Figueroa Alcorta: el barrio con más departamentos de lujo en construcción en el que ya no se pueden levantar más torres

La reconversión de los barrios porteños encuentra diferentes motivos. La configuración de nuevos polos gastronómicos y culturales suelen acompañar transiciones en las estructuras de los diferentes barrios de la Ciudad. También el desembarco de proyectos de gran envergadura o nuevas infraestructuras.

El caso del Bajo Belgrano es diferente. “Bajo Belgrano, amor ascendente” cantaba Luis Alberto Spinetta en un tema dedicado al barrio de su juventud, que mantuvo por muchos años una identidad particular recogida en las canciones de otros artistas que también vivieron en sus arboladas cuadras.

Bautizada como “Belgrano Chico” por los propios desarrolladores inmobiliarios, la zona limita con los barrios de Belgrano y Núñez y se extiende desde las vías del tren mitre hasta el Río de la Plata e incluye corredores como las avenidas Figueroa Alcorta, La Pampa y Del Libertador. Además, es vecino al megaproyecto del Parque de la Innovación que se construye en los terrenos que pertenecían al ex Tiro Federal.

“Es uno de los mejores lugares de Buenos Aires por accesos, proximidad a espacios verdes, proximidad al río, su oferta gastronómica. Además, de su cercanía al Barrio Chino, al nuevo espacio comercial Vía Viva que se desarrolla en el bajo viaducto, la oferta de colegios y universidades en un radio geográfico chico” apunta Alejandro Schuff, director de Soldati Propiedades. “Da la sensación de vivir más del lado de provincia norte, pero en Capital”, agrega.

Por otra parte, el Bajo Belgrano experimenta cambios en su conformación de barrio residencial hacia una mixtura con edificios de pocos pisos, algunas torres y hasta un condominio en el corazón de la zona. Hoy conviven distintos usos pero muy probablemente a futuro la zona experimentará una gran densificación con departamentos de alta gama.

“El Bajo Belgrano se convirtió en un barrio de gran demanda en los últimos años. Su cercanía a grandes parques, plazas, su accesibilidad y la oferta gastronómica y de colegios y universidades lo vuelve un sitio muy atractivo tanto para el consumidor final que se imagina viviendo y disfrutando el barrio como del inversor que busca refugiar sus ahorros en proyectos y zonas que tengan factibilidad de mercado convalidada”, señala Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, que comercializa el proyecto Quartier Bajo Belgrano sobre Monroe.

No busca replicar el espíritu palermitano

“El lugar está muy bien conectado y se podría decir que es lo más al norte de Belgrano”, señala a LA NACION Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario, quien compara el fenómeno con el que se dio en Palermo Hollywood hace 15 años atrás.

Los brokers aclaran que el Bajo Belgrano no quiere ser Palermo. Es “la zona norte” de la ciudad de Buenos Aires y casi un oasis en medio de la Ciudad, entre boulevares, plazoletas, y casas de diferentes estilos.

Por eso no se habla de polo gastronómico o cultural, aunque en sus alrededores empieza a aparecer oferta de diferentes rubros en pequeños núcleos concentrados en las esquinas o en alguna cuadra en particular, como en la calle Sucre, entre Figueroa Alcorta y Castañeda, con lugares que ya son íconos gastronómicos como Narda Comedor, el restaurante Sucre o la cervecería Patagonia, entre otros.

En los últimos años, empezaron a crecer la cantidad de cafecitos de especialidad, como El Cuervo Café, que se mezclan con los clásicos porteños, como New Jonathan a pocas cuadras de la cancha de River. Y marcas muy instaladas en la gastronomía, como Tea Conection o la hamburguesería Big Pons o la heladería Lucciano’s.

En cuanto a la oferta de departamentos en venta, hoy en Bajo Belgrano hay cerca de 400 departamentos en venta, indica un relevamiento de Reporte Inmobiliario. De estas unidades, casi la mitad son a estrenar o están en construcción. En promedio, el valor del metro cuadrado para un departamento de tres ambientes usado es hoy de US$3827.

En cuanto a los departamentos a estrenar, el valor trepa en promedio a los US$4239/m². “Es un barrio de tickets altos, el promedio para usados de tres ambientes ofertados es de US$382.500 y a estrenar de US$450.00.

Los proyectos del Bajo Belgrano

Uno de los proyectos más grandes en cuanto a extensión ocupa una manzana entera. Se trata de un condominio bajo la marca Quartier, de la desarrolladora Argencons, que prácticamente ocupa la manzana entera delimitada por la avenida Monroe y las calles Miñones, Blanco Encalada y Migueletes.

El inmueble fue sede de Laboratorios de la Química Scheringer durante casi un siglo. Tras la fusión con Bayer, el inmueble fue desafectado hace unos 15 años y quedó vacío. Lo compraron para hacer oficinas, que nunca se concretaron. Finalmente se levantará un condominio urbano.

“Con Quartier Bajo Belgrano vamos a revivir una manzana entera que cayó en el abandono hace más de una década. Es un condominio de pocos pisos con un retiro de más de ocho metro en las unidades de planta baja que genera una visual para el vecino de jardines a la calle, en reemplazo de una estructura vieja inhabitada. No invade el barrio sino que lo mejora”, afirma a LA NACION Carlos Spina, director y socio de Argencons, que explica que las unidades de planta baja cuentan con un estilo similar al de pequeñas casitas con jardín de frente.

Se trata de un fideicomiso al costo pero la desarrolladora ofrece un incentivo de inversión para acceder a una unidad a precio fijo con pago al contado, sin atarse al aumento de la CAC. Con el 75% de las unidades vendidas y con entrega estimada a fines de 2025, el valor promedio del metro cuadrado está en los US$2700. “Se trata de una zona con un potencial enorme no en cuanto al cero, sino más bien un zona residencial unifamiliar a residencial multifamiliar que no agrede al barrio sino que le agrega valor”, insiste Spina.

Su proyecto tendrá cinco pisos con unidades de hasta tres dormitorios, desde 60 m² hasta 240 m². Los tickets de los departamentos arrancan en US$200.000. Diseñado por el Estudio Bulla, una de las piezas que distingue el proyecto es el pulmón de manzana, con un patio central que se desarrolla en dos niveles con una pasarela rodeada por un bosque de jacarandás.

Otro de los emprendimientos de la zona es el que construirá la desarrolladora Portland. En este caso con un edificio más estilo boutique en la esquina de Mendoza y Migueletes, a pocas cuadras de Quartier, y justo en el límite donde cambia la zonificación y se limita la construcción en altura. Esto genera una de las ventajas del proyecto, que encuentra así vistas abiertas a sus alrededores.

El desarrollo incluye siete pisos y un local en planta baja de 250 metros cuadrados para destinar a gastronomía. Las unidades de dos, tres y cuatro ambientes de entre 31m² y 80m² cuentan con un proyecto de renta tipo Airbnb, aunque apunta al consumidor final. “Es para un perfil de público urbano; gente joven que busca ganar metros cuadrados, hacer el salto de un dos a un tres ambientes, en una zona que se fue consolidando los últimos años, con un mix de servicios muy interesantes, con espacios verdes, de esparcimiento, centros de estudio y gastronomía. Hay derrame de lo tradicional de Belgrano hacia el bajo y eso hace que ahora se esté consolidando el valor del metro cuadrado”, dice Nicolás Corvalán, Gerente de Desarrollo de Grupo Portland.

Con una inversión aproximada de US$7 millones, el valor del metro cuadrado ronda los US$2500 y las unidades saldrán a la venta en un fideicomiso a precio fijo, con un anticipo y saldo ajustable a la CAC. Los tickets parten de los US$75.000 para los monoambientes.

Otro de los emprendimientos que promete en la zona es el complejo H de la desarrolladora Saltum. Se trata de un edificio apaisado que tendrá 50 residencias premium, ubicado sobre la calle Echeverría al 800. Ocupa un lote de 3260 m² y con un frente de casi 60 metros.

Un dato clave, tendrá solo cinco pisos y fue concebido para integrarse con armonía al entorno de Bajo Belgrano. La inversión será de US$23 millones y la entrega en 2025. El valor del metro cuadrado en preventa parte de US$3800/m² y tiene residencias de tres y cuatro ambientes, algunos con balcones, otros con jardines privados y también unidades con terrazas privadas.

“Decidimos desarrollar en esa zona integrándonos completamente a la trama del barrio, que tiene características únicas hoy en la ciudad: ofrece exclusividad, calidad de vida y tranquilidad integradas a una gran oferta de esparcimiento y verde, y una excelente conectividad con los corredores viales al norte y al centro por las autopistas, por Figueroa Alcorta y por Libertador”, explica Ariel Acri, presidente de Saltum.

Otra desarrolladora que apostó por la zona es BrodyFriedman, bajo la marca Velvet. Construyó el edificio Velvet Sucre, en Sucre al 750, que ya fue entregado y en el que se invirtió una cifra cercana a los US$35 millones. Ahora avanza con Velvet Colección de US$20 millones de inversión en Sucre al 800, cuya entrega se estima para 2025. “Apostamos por la zona cuando aún no estaba desarrollada. Muchos destacan el poder disfrutar de la calma y el paisaje urbano que ofrece este entorno tan particular y especial de la Ciudad de Buenos Aires en pleno corredor verde”, indica Nicolás Leiterfuter, gerente de marketing de BrodyFriedman.

También un grupo que invierte fuerte en la zona es CEK con proyectos de la marca Black. Entre octubre y noviembre del año pasado llevaron a cabo los pre lanzamientos de los tres edificios. El primero, Black Sucre de US$25 millones de inversión en la esquina de Sucre y Castañeda. La ubicación tiene muchos puntos positivos: en diagonal a una plaza, frente al pequeño polo gastronómico que incluye sellos como Cucina Paradiso o Narda Comedor y a una cuadra de los lagos de Palermo. Diseñado por Estudio Aisenson, contará con las características de una casa. Las unidades van desde los 120 hasta los 350 metros cuadrados con valores de venta que parten de los US$3300/m² y el promedio ronda los US$4500/m².

Le sigue Black Echeverria, un triple frente entre Artilleros y Miñones, se trata de dos edificios de casas en altura divididos por un pulmón verde que demandarán una inversión de US$15 millones. Con un total de 40 unidades de dos, tres y cuatro ambientes con terrazas propias, y cuatro penthouses dúplex y superficies que van desde los 85 hasta los 350 metros cuadrados con valores que parten de los US$2800/m² y un promedio de US$3500/m².

Por último, el edificio Black Libertador de US$12 millones sobre la avenida al 8100. El proyecto tendrá de unidades de dos, tres y cuatro ambientes, todas con vista al rio, en un formato de torre de 15 pisos. Las unidades parten de los US$2600/m² y los tickets varían entre los US$200.000 y los US$400.000. En los tres casos, la entrega está proyectada en diferentes meses del 2025.

La oferta se multiplica aún más. También aparece iLLA Bajo Belgrano, en Monroe y Libertador, un emprendimiento de la empresa QH. La marca la pensaron junto al estudio de diseño multidisciplinario Remolino, que tiene sedes en Nueva York, Zürich, Madrid y Asunción.

De origen quechua iLLA significa “aquello que tiene luz propia”. Se trata de un emprendimiento de nueve pisos, con cuatro unidades por piso, de dos, tres y cuatro ambientes, además de dos penthouse en el último piso. “Buscamos un concepto de edificio más residencial con pocas unidades y no quisimos ponerle gran cantidad de amenities sino darle dos principales fuertes, un SUM y pileta”, cuenta Enrique Kilmurry, director comercial y socio de QH.

Respecto a los valores, las unidades de tres ambientes con una superficie de 100 m² parten desde los US$233.000 y las de cuatro ambientes, de 140 m², desde los US$440.000.

“La zona nos encanta por el estilo residencial que tiene con vistas muy abiertas y por todo lo que se esta generando en el lugar, desde lo público y lo privado. Sentimos que todo el eje de la Ciudad se corre hacia el norte, buscando buenos accesos y ambientes mas abiertos”, añade Kilmurry.

Los cambios en el código urbanístico

Como todos los cambios, varias edificaciones pusieron en alerta a los vecinos y, el año pasado, a igual que ocurrió con Lomas de Núñez, una nueva ley modificó el código urbanístico para la zona que estableció un límite de altura para los proyectos inmobiliarios así como las parcelas en las que podrán desarrollarse.

Entre las calles Migueletes, Monroe, Ramsay, Blanco Encalada, Cazadores, Mendoza, Dragones, Juramento, Húsares, Echeverría, Castañeda y Sucre el cambio en el código urbanístico que se efectuó en 2018 no imponía tantas limitaciones constructivas, hecho que propició un boom inmobiliario en la zona donde el metro cuadrado promedia entre los US$2880 y los US$4100.

Sin embargo, las modificaciones en la norma ahora priorizan la naturaleza residencial de la zona y se limitó en qué terrenos pueden construirse edificios de departamentos. Es por eso que se permitirá desarrollar proyectos unifamiliares en todas las parcelas pero no se podrán construir torres.

Solamente las parcelas superiores que miden más de 1500 metros cuadrados y tienen un mínimo de 23 metros de frente serán las únicas aptas para hacer edificios que no podrán pasar los 17,5 metros de altura. Estas condiciones fueron modificadas del proyecto presentado inicialmente, ya que los vecinos de la zona se manifestaron en contra de que se pudiera construir en las denominadas parcelas mayores, que tienen entre 450 y 1500 metros con un frente mínimo de 14 metros, por lo que estas fueron descartadas para la edificación de viviendas multifamiliares.

Aún así, se mantiene la condición de poder edificar la mitad del terreno, para preservar zonas verdes y el pulmón de manzana. El resto de los lotes solamente podrán usarse para viviendas individuales, hecho que podría perjudicar a los dueños de terrenos menores a 1500 metros en venta ya que solo podrán vendérselo a quien busca hacer una vivienda unifamiliar.

Si bien el proyecto presentado en mayo suscitó quejas de los vecinos que derivaron en una serie de reuniones con la Legislatura porteña, la norma no será retroactiva. Es decir que los proyectos que se registraron antes de la norma podrán continuar con los planos originales.

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