Bajó el costo, en dólares, de construir una casa en un country
Los costos de construcción se encuentran en su punto más bajo desde la pandemia y los countries están viviendo un boom de obras, pero la incertidumbre política genera inquietudes; lo que hay que saber
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En un país impredecible y volátil como Argentina, emprender proyectos a largo plazo se convierte en un desafío de proporciones. La incertidumbre económica y política pueden generar dudas y preocupaciones entre aquellos que planean en construir una casa, realizar remodelaciones significativas o dar cierre a proyectos de construcción que están en curso hace tiempo. No obstante, en medio de esta turbulencia, se abre una ventana de oportunidad para aquellos dispuestos a considerarla. Aunque la reciente devaluación empobreció los salarios e infló los precios, también le dio (por un tiempo indefinido) un respiro al costo de construcción.
Durante los últimos dos años, los costos medidos en moneda estadounidense estuvieron sometidos a una montaña rusa, fluctuando al compás de la inflación en pesos y las continuas devaluaciones. Sin embargo, las depreciaciones de las últimas semanas situaron estos costos en un nivel aún más reducido, al menos al cerrar agosto, marcando así el punto más bajo en dólares estadounidenses desde enero de 2021, según el informe más reciente de Reporte Inmobiliario.
En el caso del costo de construcción de una residencia de categoría premium en un country o barrio privado, con impuestos y honorarios profesionales incluidos, a finales de agosto se estimaba en aproximadamente $814.000 por metro cuadrado. Para construir una vivienda de 315 m², se requeriría una inversión cercana a los $256.280.664. Si se toman en cuenta estos números y se considera la cotización del dólar en el mercado paralelo en ese momento, la construcción en agosto promediaba alrededor de US$1084 por metro cuadrado, mientras que al tipo de cambio oficial, el cálculo sería de US$2295.
“Todos sabemos que los costos y la cotización del blue hace meses que cambian contantemente; si al costo de finales de agosto le sumamos un estimado de 20% de incrementos en pesos y tomamos el dólar billete de hoy, los costos se ubicarían en un nivel increíblemente bajo en dólar blue, por debajo de los US$1000/m²″, explica Germán Gómez Picasso, uno de los fundadores de Reporte Inmobiliario. Sin embargo, el experto también señala la incertidumbre actual, y agrega: “Todos sabemos que ésta sería una foto y es muy difícil estimar que ocurriría en el mediano y largo plazo en un proceso de elecciones, devaluaciones constantes e inflación sin freno”.
Desde febrero de 2023, los costos de construcción experimentaron un declive significativo, impulsado por las recurrentes devaluaciones. Durante este período, el valor del dólar blue aumentó de $370 hasta llegar a $1050 (hoy $915). Aunque actualmente los costos se encuentran en niveles inusualmente bajos, la construcción plantea un desafío singular: no se puede planificar con los datos del momento. “Aquellos que toman la decisión de iniciar la construcción de una vivienda deben considerar que, en promedio, transcurren al menos seis meses desde el inicio hasta la construcción real, y cerca de dos años para su culminación. En el contexto argentino, las oscilaciones de la inflación en pesos y las fluctuaciones en las tasas de cambio son extremadamente impredecibles”, destaca Gómez Picasso. No obstante, siempre conviene comenzar una obra partir de una base de costos más asequibles en lugar de comenzar con gastos elevados.
En estos momentos, la oportunidad es para aquellos que tienen proyectos de construcción en curso o consideran remodelar o hacer ampliaciones, ya que a corto plazo las posibilidades de que los costos se disparen son significativamente menores. “Es el momento de acelerar, adquirir todos los materiales necesarios y contratar a la mayor cantidad de mano de obra disponible, siempre que las condiciones lo permitan, aunque en muchas ocasiones la logística impone un límite a la velocidad de construcción que ronda los ocho meses”, aconseja Gómez Picasso.
El boom de construcción y la incertidumbre política
El panorama actual del costo de construcción en dólares es más incierto que nunca. A diferencia de años electorales anteriores, en los que el oficialismo buscaba estabilizar el valor del dólar y, en consecuencia, los costos de construcción se mantenían estables por un tiempo, este año esa estrategia no pudo llevarse a cabo. “La incertidumbre actual es tan pronunciada que resulta prácticamente imposible prever qué deparará el futuro en términos de costos de construcción”, advierte el experto.
El dato curioso es que, a pesar de este contexto de incertidumbre, se observa un auge en la construcción de viviendas en barrios privados y se estima que hay alrededor de 8000 casas en proceso de construcción, aunque Gómez Picasso sugiere que esta cifra podría ser incluso mayor con una realidad política más favorable. Este fenómeno puede atribuirse a varios factores: en primer lugar, la construcción resultó relativamente más económica durante la pandemia por las restricciones que había y el precio luego fue creciendo a medida que se reactivó la construcción y la venta de materiales; además, muchas personas han optado por mudarse de la ciudad y vivir en entornos más verdes. “Durante los últimos dos o tres años, las ventas de terrenos en barrios cerrados fueron muy exitosas. En este punto, la mayoría de los compradores ya desarrollaron sus proyectos y están listos para disfrutarlos”, comenta el fundador de Reporte Inmobiliario.
Lo inédito es que pese al contexto de elecciones, el mercado inmobiliario registró un boom de ventas de lotes. Un ejemplo concreto es Aluén, el barrio cerrado de zona sur que en el lanzamiento de su segunda etapa vendió el 90% de los lotes en una hora, donde 62 compradores accedieron a su parcela de tierra y dejaron solamente ocho terrenos vacantes de los 70 que se comercializan en esta instancia del proyecto.
Sin embargo, el especialista insiste en que un factor crítico podría estar atrasando el avance de la construcción: la incertidumbre política. “Todo lo que está sucediendo en el ámbito político está generando una pausa en la toma de decisiones”, señala el experto. Si evaluamos objetivamente los números, todas las señales apuntarían a que este es el momento adecuado para iniciar proyectos de construcción. Sin embargo, la incertidumbre de cara al balotaje, la falta de claridad sobre qué va a pasar con el dólar, el cepo o la inflación siembran dudas en la gente. Gómez Picasso aclara que no estamos presenciando el mismo auge que se dio en la pospandemia y de no ser por esta situación, “seguramente estaríamos viendo un aumento mucho mayor en la construcción”.
¿Cómo es una propiedad modelo?
Para estos cálculos de costo de construcción se tomó como referencia una vivienda unifamiliar implantada dentro de un barrio cerrado de conurbano bonaerense. Construida sobre un terreno de 800 m² en esquina de manzana central. La construcción supone ser edificada en dos niveles, con retiro de ejes divisorios del predio generando jardines y espacio de estacionamiento vehicular.
Se ingresa a un hall de acceso y distribución que lleva al estar comedor, toilette de recepción, cocina y family room. Completan el nivel dependencias de servicios y lavadero. Hacia el contrafrente y en el exterior cuenta con una galería semicubierta con parrilla. El nivel superior se reserva al área íntima con tres dormitorios, el principal en suite con vestidor y dos con placares y baño.
El sistema constructivo es tradicional, con estructura de hormigón armado y mampostería. Contempla una cubierta plana de losa, instalaciones y equipamiento completo en baños y cocina, sistema de calefacción por piso radiante mediante caldera individual, carpinterías exteriores de aluminio pesado y puertas interiores de madera incluyendo frentes e interiores de placares. Además, el cálculo computa terminaciones exteriores de revoque plástico e interiores enlucidos a la cal. Cabe aclarar que los solados son de cerámicos en núcleos húmedos, porcelanato en áreas públicas y parquet en dormitorios.
En total, la casa reúne una superficie total de 315 m² homogeneizados, tomándose las superficies semicubiertas al 50%.
La obra se lleva adelante mediante contratos separados bajo la dirección y coordinación de un profesional. El presupuesto incluye costos de materiales, equipos, mano de obra, gastos generales, fletes traslados, ayuda de gremios e impuestos. Se contemplan además los honorarios profesionales que se calcularon a razón del 13% del costo de obra por proyecto, dirección y administración de obra. El plazo de obra es de 14 meses.
LA NACION
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