Claves para no equivocarse en la elección del barrio cerrado donde comprar un terreno

El boom de demanda por proyectos en el verde que generó la pandemia comienza a vivir su lado B y algunos de los compradores empiezan a replantearse la decisión de escaparse de la ciudad. Mientras el tránsito en los accesos encabeza la lista de los problemas que aquejan a quienes tomaron la decisión de mudarse a barrios suburbanos, otras cuestiones vinculadas a complicaciones en la rutina generan problemas de logística en la vida diaria de los nuevos residentes de estos espacios.

En este contexto y con una oferta de barrios privados que se multiplicó, los aún interesados en migrar de la urbe se preguntan ¿cómo elegir el proyecto en donde comprar el terreno para construir? ¿Qué cuestiones hay que mirar para optimizar la inversión? La respuesta según los brokers es una: el emprendimiento debe conservar lo mejor de los dos mundos; el verde y la vida al aire libre, por un lado, y los servicios y atracciones de la ciudad, así como la maximización de las oportunidades, por el otro.

En concreto se refieren a los proyectos que forman parte de las microcentralidades. ¿De qué se trata? Tienen la infraestructura necesaria que permite que los residentes puedan solucionar todo sin tener que trasladarse a la ciudad de Buenos Aires: desde paseos comerciales, conectividad hasta oferta educativa y de salud. “Nos referimos a zonas que tienen que tener servicios en las inmediaciones y proyectos con amenities y soft amenities”, explica a LA NACION Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades, luego de participar del panel moderado por Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario en el evento de real estate organizado por la plataforma.

¿Qué son los soft amenities? “Lo que le da vida al amenity”, apunta Edelstein y dio como ejemplo: “si el amenity es la cancha de tenis los soft son el profesor, las pelotas, pecheras para equipos, la colonia de vacaciones para los chicos.”

Los desarrolladores y empresarios creen que este tipo de emprendimientos tienen una ventana de oportunidad más grande para crecer. “Creo que va a haber más de eso. Como la demanda es poco selectiva la diferenciación está en la oferta”, indica el directivo de Castex.

Gonzalo De la Serna, CEO de Consultatio se refiere a Nordelta y Puertos, los megabarrios desarrollados por la empresa del empresario Eduardo Costantini como un ejemplo de las microcentralidades. “El boom de la mudanza al verde creo que fue un encuentro entre la preparación y la oportunidad. No se trata de adivinar sino estar trabajando para poder atender la oferta con propuestas de calidad que transforman la vida del entorno. La responsabilidad está en cómo pensar los productos”.

En este sentido, el empresario describe este tipo de proyectos pensados “como ciudades o nuevas centralidades”. Para De la Serna, la complejidad en crear estos centros habitacionales tiene que ver con “la permeabilidad o apertura” para contribuir con el entorno y poder resolver las cuestiones necesarias para vivir. “Emprendimientos como Nordelta que tiene colegios, centro comercial, atracciones, bancos, servicios médicos y generan la apertura de nuevos y más servicios”, sostiene.

Además, ponen el foco en el potencial de muchas zonas suburbanas ubicadas en los distintos accesos a Capital Federal y en el interior del país para que se extiendan estas microcentralidades. Aseguran que hay mucho mercado para crecer en el suburbano.

“Observamos que durante la pandemia hubo un crecimiento exponencial de pueblos y ciudades prácticamente olvidados y que no estaban preparados para recibir ese caudal de habitantes. A Tandil se mudó mucha gente pero hay poca oferta de servicios. Lo mismo ocurre en Misiones, Bariloche”, afirmó Ignacio O’Keefe, director de O´Keefe Propiedades.

En tanto, Edelstein considera que “casi todas las zonas tienen potencial porque cada área tiene su radio de influencia”. Así, señala que la zona de Canning Ezeiza tiene la afluencia de gente de Adrogué, Almagro y Lomas de Zamora o la zona de Rodríguez, con un radio hacia Castelar, Hudson o Avellaneda.

“Para el mercado suburbano, la pandemia puso en valor muchísimas tierras que tal vez venían relegadas desde hace años y esto generó que se extiendan las zonas porque la disponibilidad de tierras en áreas urbanas también está escaseando. Entonces, de alguna manera también empezó a crecer para el tercer o cuarto cordón, y proyectos que tal vez estaban más alejados, o que venían de años de retroceso, volvieron de vuelta a tener un boom inmobiliario”, añade O’Keefe.

Distritos tematizados: la unión de lo residencial y comercial

Otro punto que destacan los participantes del encuentro es cómo estos proyectos fomentan la creación de puntos de atracción, como nuevos centros comerciales u oficinas, en las zonas donde se desarrollan estas microcentralidades.

Durante un panel que profundizó sobre las nuevas formas de pensar las oficinas y comercios en terrenos suburbanos, se habló de cómo abordar el cambio de paradigma en los nuevos espacios de trabajo y, en definitiva, en cómo cambiar la oferta. Es decir, pensar una solución que contemple el espacio laboral, habitacional y el público.

“El mercado de inmuebles comerciales atraviesa un cambio de paradigma en el mundo y la salida de la pandemia vino a que se manifiesten procesos que tenían 10, 15 o 20 años de gestación de la mano de la tecnología y las comunicaciones remotas”, afirma Herman Faigenbaum, director Cushman & Wakefield.

En la misma línea se expresa Eduardo Bastitta Harriet, CEO de Plaza Logística. “Con el tsunami tecnológico que vivimos en los últimos años, el impacto en el sector se da en estos dos grandes sectores: el de la logística y el del mundo del trabajo. El riesgo de que el mercado nos lleve puestos es muy grande si no vemos el bosque de las transformaciones.”

El empresario se refiere a un fenómeno que se está extendiendo en diferentes países del mundo donde ya hay urbanizaciones o barrios creados para los empleados en las cercanía a las empresas, sobre todo en el mundo de la tecnología.

Se trata de que la propuesta vaya más allá de sólo la oficina. “Nosotros estamos pensando en distritos tematizados donde haya residencias, oficinas, espacios públicos, comerciales. Cuando uno piensa en el producto comercial la renta hoy está circunscrita básicamente a productos como oficinas o depósitos. Pensar en que lo residencial también puede ser renta corporativa abre una oportunidad de negocio inmensa”, dice el CEO de Plaza Logística.

Esta es la gran oportunidad que destacan los especialistas: lograr convertir la renta residencial en corporativa. “Le digo a los que están en el mundo de desarrollos de oficinas que empiecen a mirar los barrios en los que están estos edificios para ver si se puede consolidar con desarrollos residenciales y comerciales”, resume.

En el mundo logístico, el CEO de Plaza Logística -que tiene obras en curso con 500.000 m² de renta en el área metropolitana de Buenos Aires- menciona el nuevo formato que desarrollaron para abordar las necesidades de este sector, que tomó alto impulso durante la pandemia. Se trata del formato de parque logístico, como una comunidad empresarial. “Cuando miramos la evolución del sector, encontramos en formato cada vez más virtudes: además de que se comparten instalaciones e infraestructura se generan sinergias operativas, en los servicios, tanto desde el punto de vista de los ahorros en la inversión como desde las eficiencias operativas”.

Bastitta Harriet señala que hasta el momento se notó un desarrollo “bastante caótico” de la actividad, por los altos niveles de demanda y el poco tiempo de planificación. “La tercerización logística es medianamente reciente en todo el mundo y es un sector que se desarrolló muy a los tumbos. Con el formato de desarrollo que elegimos, tomamos el riesgo, y nos sirvió para consolidar nuestro producto. A medida que se va consolidando cada parque , se van generando redes que se potencian cada vez más y se combinan con depósitos urbanos”.

Sin embargo, advierte que en el negocio de los depósitos urbanos es muy difícil lograr traccionar el negocio si no es en el marco de una red. “El mensaje es: ojo que no son espacios puntales lo que demanda el cliente sino redes. Por eso hay que entender cómo son esa redes y esos potenciales clientes.”

En coincidencia, el director Cushman & Wakefield añade: “Nuestro mercado está menos desarrollado y si bien a veces enfrenta más dificultades también esto obliga a pensar de una manera más creativa. Esta dificultad conduce a una solución superadora, que son estos parques logísticos”.

En este sentido, apunta que la innovación llegó al mercado de oficinas y las empresas buscan ofrecer nuevas experiencias “a diferentes escalas”. Además, pondera el mercado de propiedades logísticas. “Lo interesante es que si uno mira el mercado, desde hace 20 años, está reflejado por un único modelo: el clásico galpón grande. Hoy hay una diversidad de tipologías y calidades.”

Finalmente, se refiere a los parques industriales para pymes. “En Chile tienen muchos años, con las mini bodegas, por ejemplo. En Buenos Aires ha tomado impulso en los últimos años. Acá hay una oportunidad muy interesante; por un lado, resuelve necesidades que tiene el empresario y, por el otro, pueden pagar una renta interesante a los inversores”, concluye.

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