Blanqueo para la construcción: ya se pueden comprar departamentos usados

El mercado inmobiliario abre el año con una buena noticia para impulsar el mercado de compra venta de inmuebles. El Poder Ejecutivo reglamentó la reforma de blanqueo a la construcción que se incluyó dentro de la Ley de Presupuesto 2023. Lo hizo a partir del decreto 18/2023 publicado este viernes en el Boletín Oficial y amplió los usos de los fondos declarados. “Los fondos que se declaren deberán afectarse al desarrollo o la inversión, en proyectos inmobiliarios en la República Argentina o a la adquisición de un inmueble usado”, expresa el decreto.

La noticia es muy alentadora para el mercado sobre todo en el segmento de los usados. “Una vez que interpretemos la reglamentación entendemos que dará resultados muy buenos. En los próximos días, habrá más novedades”, dijo a LA NACION Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). En este sentido, destacó que el sector “ya viene mostrando signos de recuperación” y consideró que este decreto contribuirá a continuar con el “viento de cola”.

La reglamentación amplía el destino del dinero blanqueo a la adquisición de un inmueble usado pero con algunas aclaraciones.

1-¿Puedo alquilar la propiedad usada comprada con dinero blanqueado?

El reglamento aclara que deberá ser para destino exclusivo a casa-habitación del declarante de los fondos y su familia, o si decide alquilarlo no podrá venderlo durante un plazo de diez años desde la adquisición del inmueble.

“Una cuestión muy importante es que se exige que si el inmueble usado que se va a adquirir se destina al mercado de los alquileres, el locatario no deberá ser titular de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción”, señala Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios.

Un punto clave es que como el Registro de la Propiedad Inmueble no es nacional, existe una dificultad muy importante para detectar si el locatario es titular de otros inmuebles.

2-¿Puedo comprar una unidad usada si tengo otras inversiones inmobiliarias como por ejemplo una cochera?

En este sentido Domínguez aclara que el punto anterior es un requisito “muy restrictivo”, ya que un locatario que sea titular solamente de una cochera o una baulera, no podrá comprar con dinero blanqueado una propiedad usada para destinarla a alquiler. “Lo mismo sucederá para los casos de quienes tengan un porcentaje muy pequeño de un inmueble producto de haber recibido un inmueble por herencia, por ejemplo. Entendemos que esta reglamentación, respecto a los locatarios, debería flexibilizarse para fomentar la adquisición de inmuebles usados con fondos blanqueados”, indica.

3-¿Hay un tope para el valor de los inmuebles?

Dado que el mínimo no imponible para 2022 es $56.410.705,41, para las adquisiciones de 2023, el valor de los inmuebles no deberá superar los $112.821.410,82. Al tipo de cambio oficial son inmuebles usados de aproximadamente US$625.000, motivo por el cual gran parte de los que se comercialización en el mercado son elegibles, explica Domínguez. Si el análisis es al dólar blue contemplando un tipo de cambio a $361, el valor de la propiedad habilitada rondaría los US$313.392.

4-¿Puedo comprar un departamento a estrenar?

Este fue el punto que pusieron sobre la mesa los desarrolladores. Los empresarios festejaron la reglamentación del blanqueo a la construcción que ya había sido aprobado, así como la ampliación al usado, pero lamentaron que no se tenga en cuenta las unidades a estrenar de los emprendimientos inmobiliarios.

Es decir, los departamentos nuevos quedaron en una nebulosa legal en la que no son contemplados por el actual decreto. “Nos parece injusto que este tipo de unidades queden afuera de los beneficios del blanqueo. Como desarrolladores nos impacta ya que deja afuera un universo grande de productos recién terminados. El resto está muy bien porque las herramientas que reactivan al sector de la construcción y al mercado inmobiliario vienen siempre bien”, apuntó Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) a LA NACION.

5-¿Cómo impactó en el blanqueo la entrada en vigencia del intercambio de información financiera con EE. UU?

Hoy el blanqueo a la construcción y al usado son las únicas herramientas legales que tienen las personas hoy para destinar los fondos no declarados en el exterior. En este sentido, beneficia al sector.

Sin embargo, habrá que ver qué sucede con el nuevo anteproyecto de blanqueo que se ha conocido y que se enviará al Congreso para que sea tratado en sesiones extraordinarias. “Este anteproyecto ha virtualmente congelado la posibilidad de nuevos blanqueos de fondos en el blanqueo de la industria de la construcción porque ha trascendido que tiene un costo mucho más bajo y sin requisitos de posterior destino de los fondos exteriorizados”, señala Domínguez.

¿Qué quiere decir esto? Que aquellas personas que aún no han destinado los fondos blanqueados pueden sentirse tentados de esperar la aprobación del nuevo blanqueo por los mayores beneficios que reporta respecto al de la construcción y el usado.

“Lo lógico es que quien tiene que blanquear hoy entre en el blanqueo de la construcción. Ahora con el nuevo blanqueo puede que prefiera esperar porque el anteproyecto tiene más beneficios: va ser más barato y se va a poder destinar también a inmuebles pero sin requisitos: a estrenar, usados, sin importar el grado de avance ni el destino”, detalla el tributarista

6- ¿Se mantienen “las multas” y los plazos del blanqueo que permite comprar propiedades en construcción lanzado el año pasado?

Si, el dinero se puede blanquear hasta agosto de este año pero hay tiempo hasta el 31 de diciembre de 2024 para definir dónde invertirlo: es decir dos años.

Respecto a las “multas”, el primer tramo con la penalidad más baja -del 5 por ciento- concluyó el 19 de noviembre del año pasado. Hoy está vigente la segunda etapa que rige desde el 20 de noviembre y hasta el 17 de febrero de 2023, con un impuesto del 10%. A partir del día siguiente al vencimiento del plazo indicado precedentemente y hasta el 17 de agosto, asciende al 20%.

En definitiva, más allá de las especulaciones quien necesita blanquear hoy solo tiene la opción de los blanqueos para adquirir propiedades en construcción y ahora usadas. Sin embargo, el nuevo blanqueo anunciado por el Gobierno que permitiría comprar un inmueble sin ningún requisito dilata los efectos positivos de la iniciativa en el sector.

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